高鐵對(duì)泰安市房地產(chǎn)市場的影響研究

摘要：本文試圖通過對(duì)高鐵建成之后，泰安市房地產(chǎn)一級(jí)市場和二級(jí)市場的反應(yīng)，來研究高鐵對(duì)泰安房地產(chǎn)市場的影響，并提出應(yīng)對(duì)高鐵機(jī)遇的發(fā)展對(duì)策。

關(guān)鍵詞：高鐵 泰安市 房地產(chǎn)市場 影響 對(duì)策

1.引言

2011年6月30日京滬高鐵（北京-上海）正式開通。泰安正好處于京滬高鐵線的中點(diǎn)位置，從泰安出發(fā)北上到北京、南下到上海兩個(gè)小時(shí)左右即可到達(dá)，使泰安與外地的聯(lián)系越來越方便、越來越緊密。高鐵的修建對(duì)泰安房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，高鐵片區(qū)（圍繞泰安高鐵站半徑2公里范圍內(nèi)，占泰安城區(qū)總面積的11%）成為泰安城市發(fā)展的又一方熱土，高鐵新城的概念已經(jīng)被廣大泰城人民所接收，道路、廣場的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施逐步完善，大量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目落戶高鐵新城，區(qū)域快速發(fā)展[1]。

2. 高鐵建設(shè)對(duì)泰安市房地產(chǎn)業(yè)的影響

京滬高鐵泰安站新區(qū)位于泰城西區(qū)，距離城市中心區(qū)不足10公里，與岱岳區(qū)行政中心毗鄰，緊靠京滬高速公路泰安西出口。東起大河路，西至正在建設(shè)中的京滬高速鐵路，南起泮河大街、北至泰山大街，東西寬0.9到1.9公里，南北長3.1公里，規(guī)劃建設(shè)用地368.66公頃。京滬高鐵泰安站的建立，對(duì)泰安產(chǎn)生了積極深遠(yuǎn)的影響。

高鐵的開通，加速了人口流動(dòng)。高鐵建成后，將吸引周邊城市人口，人口增加是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場升溫的根本因素[2]。增強(qiáng)了泰安城市積聚輻射功能，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長。泰安進(jìn)入高鐵時(shí)代，縮短了城市之間的距離，城市的聚集輻射功能進(jìn)一步凸顯，泰安房地產(chǎn)市場對(duì)外來投資吸引進(jìn)一步增強(qiáng)。近年來，全國知名企業(yè)紛紛布局泰城，搶占房地產(chǎn)開發(fā)的制高點(diǎn)，比如恒大、碧桂園、大連萬達(dá)等外地開發(fā)企業(yè)在泰安市競相拿地進(jìn)行投資，帶動(dòng)泰安市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展[3]。

3.高鐵對(duì)泰安房地產(chǎn)市場的影響

高鐵的建設(shè)對(duì)泰安市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極深遠(yuǎn)的影響，尤其是房地產(chǎn)一級(jí)市場和房地產(chǎn)二級(jí)市場。我們通過對(duì)泰安市房地產(chǎn)一級(jí)市場和二級(jí)市場的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)高鐵的修建對(duì)房地產(chǎn)的市場供應(yīng)起到了一定的影響。

3.1房地產(chǎn)一級(jí)市場——土地市場的反應(yīng)

3.1.1土地供應(yīng)情況

2010年，泰安市供應(yīng)居住與商服用地55宗，供應(yīng)面積263.55萬平米。其中高鐵片區(qū)5宗，面積30.53萬平方米。

2011年，泰安市供應(yīng)居住與商服用地74宗，供應(yīng)面積343.97萬平米。其中高鐵片區(qū)15宗，面積90.53萬平方米。

2012年，泰安市整體土地供應(yīng)有所下降，供應(yīng)住宅和商服用地32宗，但其中高鐵片區(qū)6宗，總供應(yīng)面積136.6萬平米，高鐵片區(qū)面積30.58萬平方米。

2013年，泰安市供應(yīng)住宅和商服用地83宗，268.7萬平米。其中高鐵片區(qū)15宗，面積103.26萬平方米。

表1：2010-2013年泰安市土地供應(yīng)情況

年份土地供應(yīng)宗數(shù)土地供應(yīng)面積

全市（宗）高鐵片區(qū)（宗）占比（%）全市 （萬平米）高鐵片區(qū)（萬平米）占比（%）

20105559.09 263.5530.5311.58

2011741520.27 343.9790.5326.32

201232618.75 136.630.5822.39

2013831518.07 413.58103.2624.97

3.1.2土地成交情況（詳情見表2）

表2：2010-2013年泰安市土地成交情況

年份土地成交宗數(shù)土地成交面積

全市（宗）高鐵片區(qū)（宗）占比（%）全市 （萬平米）高鐵片區(qū)（萬平米）占比（%）

201046510.87 197.8330.5315.43

2011511427.45 241.8185.1235.20

201222418.18 89.2230.5834.27

2013721520.83 383.48103.2626.93

通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，在一級(jí)房地產(chǎn)市場，全市的土地供應(yīng)宗數(shù)、土地供應(yīng)面積、土地成交宗數(shù)、土地成交面積與高鐵區(qū)的土地供應(yīng)宗數(shù)、土地供應(yīng)面積、土地成交宗數(shù)、土地成交面積成相同趨勢，并且高鐵區(qū)在土地供應(yīng)宗數(shù)、土地供應(yīng)面積、土地成交宗數(shù)、土地成交面積在與全市呈相同趨勢的前提下所占比例呈逐年遞增趨勢。

3.2房地產(chǎn)二級(jí)市場——商品房一手市場的反應(yīng)

3.2.1商品住宅供應(yīng)情況

2010年，泰安市商品住宅總供應(yīng)量為10550套，118.1萬平米。其中高鐵片區(qū)1103套，面積10.15萬平米。

2011年，泰安市商品住宅總供應(yīng)量為10464套、115.6萬平米。其中高鐵片區(qū)3289套，面積30.47萬平米。

2012年，泰安市商品住宅總供應(yīng)量為15212套、170.3萬平米。其中高鐵片區(qū)4917套，面積50.78萬平米。

2013年，泰安市商品住宅總供應(yīng)量為15728套、173.98萬平米。其中高鐵片區(qū)5191套，面積55.36萬平米。

表3：2010-2013年泰安市商品住宅供應(yīng)情況

年份住宅供應(yīng)套數(shù)住宅供應(yīng)面積

全市（套）高鐵片區(qū)（套）占比（%）全市 （萬平米）高鐵片區(qū)（萬平米）占比（%）

201010550110310.45 118.110.158.59

201110464328931.43 115.630.4726.36

201215212491732.32 170.350.7829.82

201315728519133.00 173.9855.3631.82

3.2.2商品住宅成交情況（詳情見表4）

表4：2010-2013年泰安市商品住宅成交情況

年份住宅成交套數(shù)住宅成交面積

全市（套）高鐵片區(qū)（套）占比（%）全市 （萬平米）高鐵片區(qū)（萬平米）占比（%）

20107854110314.04 89.659.8510.99

20115888182631.01 62.218.2629.36

20128631264930.69 91.4527.0129.54

201312214389531.89 135.1845.2833.50

通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，全市的住宅供應(yīng)套數(shù)、住宅供應(yīng)面積、住宅成交套數(shù)、住宅成交面積與高鐵區(qū)的住宅供應(yīng)套數(shù)、住宅供應(yīng)面積、住宅成交套數(shù)、土地成交面積成相同趨勢，并且高鐵區(qū)在住宅供應(yīng)套數(shù)、住宅供應(yīng)面積、住宅成交套數(shù)、住宅成交面積在與全市呈相同趨勢的前提下所占比例呈逐年遞增趨勢。

4.高鐵開通對(duì)泰安市房地產(chǎn)市場帶來的挑戰(zhàn)

通過以上調(diào)查研究及數(shù)據(jù)分析，高鐵開通對(duì)泰安市房地產(chǎn)市場帶來的很大的正面推動(dòng)作用，，但同時(shí)也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定的挑戰(zhàn)。

4.1商品房價(jià)格面臨上漲的壓力。

泰安高鐵的正式通車，一方面帶來了旺盛的市場人氣，活躍了市場，促進(jìn)了泰安市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面，也推動(dòng)了泰安住房價(jià)格的上揚(yáng)。

4.2高鐵站周邊配套設(shè)施不夠成熟。

由于目前高鐵概念剛剛顯露，高鐵站附近基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不成熟，相應(yīng)的服務(wù)措施也有所滯后，道路、交通、市容市貌等外部環(huán)境還需要進(jìn)一步改善。

4.3市場供應(yīng)類別及品種亟需改善。

隨著泰安市圈建設(shè)的不斷深入，高鐵周邊地區(qū)來購房可供選擇的房源仍然有限，受土地資源稀缺、拆遷成本上揚(yáng)、需求持續(xù)旺盛等因素影響，高鐵區(qū)供應(yīng)量明顯不足。而高鐵區(qū)配套設(shè)施不齊全，難以形成有效供應(yīng)，市場供求緊張的局面還難以從根本上緩解。同時(shí)，大量的外地企業(yè)進(jìn)駐泰安，相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、酒店式公寓等項(xiàng)目的規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)還跟不上形勢發(fā)展的需要。

4.4中小型開發(fā)企業(yè)競爭壓力加大。

高鐵時(shí)代的來臨，泰安作為旅游城市，其聚集輻射功能的逐步增強(qiáng)，吸引了全國越來越多的知名大型地產(chǎn)企業(yè)入駐，使本土的中小開發(fā)企業(yè)面臨較大的競爭壓力。

5.應(yīng)對(duì)高鐵對(duì)房地產(chǎn)市場帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)的對(duì)策

5.1繼續(xù)發(fā)揮規(guī)劃的引導(dǎo)作用，結(jié)合我市城市發(fā)展進(jìn)行全面規(guī)劃。

針對(duì)泰安市“高鐵時(shí)代”帶來的影響，充分發(fā)揮城市規(guī)劃的作用，積極引導(dǎo)和發(fā)展泰安房地產(chǎn)市場新的布局，加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加大商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)和物流地產(chǎn)等非住宅項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模，進(jìn)一步完善高鐵項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的建設(shè)。堅(jiān)持長期開發(fā)策略，避免低水平的短期開發(fā)帶來土地價(jià)值下降[4]。

5.2 大力發(fā)展企業(yè)總部區(qū)，進(jìn)一步推動(dòng)泰安市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

按照差異化發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的要求，結(jié)合泰安的實(shí)際情況，建設(shè)發(fā)展泰安公司總部區(qū)，大力引進(jìn)一些國際、國內(nèi)有影響力的大型企業(yè)，逐步形成一批金融樓、科研樓、中介樓、現(xiàn)代物流樓等特色產(chǎn)業(yè)集群，積極引進(jìn)制造企業(yè)的營銷總部、研發(fā)總部、財(cái)務(wù)總部以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)總部，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射力，促進(jìn)和發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步推動(dòng)泰安市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

5.3調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步推進(jìn)商業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)等房地產(chǎn)項(xiàng)目。

一是合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善與公司總部區(qū)的功能和資源整合，通過引進(jìn)建設(shè)總部企業(yè)，開發(fā)工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及配套的住宅建設(shè)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換[5]。二是大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，發(fā)展中高檔連鎖超市，引進(jìn)五星級(jí)以上酒店，發(fā)展大型特色餐飲企業(yè)等等，以提升城市的服務(wù)功能，提升市場消費(fèi)能級(jí)，為各層次消費(fèi)搭建平臺(tái)，并積極促進(jìn)旅游文化及旅游地產(chǎn)發(fā)展。

5.4進(jìn)一步合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求。

面對(duì)“高鐵時(shí)代”所帶來的投資投機(jī)性購房行為，泰安應(yīng)通過加大信貸、稅收等方面手段，抑制投資投機(jī)性購房需求。與此同時(shí)，應(yīng)倡導(dǎo)理性消費(fèi)、科學(xué)消費(fèi)、適度消費(fèi)、節(jié)約消費(fèi)的住房消費(fèi)觀念。

5.5正確認(rèn)識(shí)與評(píng)估高鐵對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響。

高鐵，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，對(duì)人們生活方式、工作方式、居住方式和出行方式的影響，都將是漸進(jìn)的、長期的、深遠(yuǎn)的，值得我們持續(xù)地密切關(guān)注，深入觀察，認(rèn)真研究。既不能過分夸大高鐵的作用，也不能縮小其作用，做到客觀、公正地評(píng)估其利弊得失。應(yīng)針對(duì)高鐵運(yùn)作中出現(xiàn)的新情況、新問題，及時(shí)研究出臺(tái)新的舉措，揚(yáng)長避短，趨利避害，充分利用“高鐵時(shí)代”帶來的發(fā)展機(jī)遇，不斷促進(jìn)泰安房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展[6]。

5.6規(guī)范和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。

面對(duì)“高鐵時(shí)代”的來臨，我們要加大“高鐵時(shí)代”房地產(chǎn)業(yè)輿論的引導(dǎo)力度，充分發(fā)揮社會(huì)各界和新聞媒體的作用，及時(shí)讓社會(huì)準(zhǔn)確理解相關(guān)的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)“高鐵時(shí)代”房地產(chǎn)領(lǐng)域的宣傳規(guī)范和輿論引導(dǎo)，新聞媒體要注重正面引導(dǎo)，以穩(wěn)定市場為基調(diào)，全面、客觀、準(zhǔn)確報(bào)道房地產(chǎn)市場狀況，不要過分渲染個(gè)別的、局部的問題，理性引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資。

6.結(jié)語

對(duì)于具有特色旅游資源的泰安市來說，高鐵建設(shè)的機(jī)遇十分難得，也必將對(duì)房地產(chǎn)的空間格局和發(fā)展建設(shè)產(chǎn)生重大影響。然而，對(duì)于城市發(fā)展所起到?jīng)Q定作用的畢竟是城市自身的發(fā)展決策。面對(duì)高鐵機(jī)遇，保持清醒的認(rèn)識(shí)積極提出政策支持，保障提供足夠的土地供應(yīng)，并在交通網(wǎng)絡(luò)、城市結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游體系等方面積極采取對(duì)策，才能充分發(fā)揮高鐵的催化作用，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)發(fā)展建設(shè)。

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基金項(xiàng)目：本課題為山東省青少年教育科學(xué)規(guī)劃課題