關(guān)于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的個(gè)人淺見

摘 要： 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，本文結(jié)合目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，剖析了未來的發(fā)展趨勢，并提出個(gè)人建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟(jì)；趨勢；建議

房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會財(cái)富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的影響。

1房地產(chǎn)市場價(jià)格的構(gòu)成

1.1土地開發(fā)費(fèi)：包括征地補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置費(fèi)，七通一平費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，拆遷征地管理費(fèi)，土地出讓金；

1.2 房屋開發(fā)費(fèi)：包括房屋建筑安裝工程費(fèi)，附屬工程費(fèi)，室外工程費(fèi)；

1.3各種配套及稅費(fèi)：公共建筑配套工程費(fèi)，環(huán)境衛(wèi)生綠化工程費(fèi)，“四源費(fèi)”，大市政費(fèi)，兩稅一費(fèi)，粘磚土專用費(fèi)，管理費(fèi)，利潤。

2影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素

2.1一般因素，主要包括：社會因素（社會穩(wěn)定狀況、人口狀況和城市化）。 經(jīng)濟(jì)因素（國民經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展和發(fā)展趨勢，金融環(huán)境，稅負(fù)）。 制度及政策因素（土地制度及政策；住房政策及制度）。

2.2區(qū)域因素，主要因?yàn)橐粋€(gè)城市內(nèi)部不同功能分區(qū)地價(jià)；主要分為：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和工業(yè)區(qū)。

2.3個(gè)別因素，所謂的個(gè)別因素指影響同一功能分區(qū)內(nèi)不同具體地塊價(jià)格差異的微觀因素。其中包括：a 宗地的位置、面積、形狀、小地貌、地勢、地質(zhì)基礎(chǔ)；b臨近道路的寬窄、鋪設(shè)、交通管制狀況以及給排水狀況；c 土地利用狀況；d 建筑物與土地的組合是否得當(dāng)；e 土地使用權(quán)限的長短。

3房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

3.1房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大

第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達(dá)到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。

第二，開發(fā)規(guī)模快速增長。2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25 %，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增長速度都在10%以上，最高接近30%（詳見表3-2 ）。

3.2房價(jià)居高不下

近來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“三高”，房價(jià)高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價(jià)格大幅攀升，其中上海、北京、深圳的商品房均價(jià)分別達(dá)到歷史性的高度。4中國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢

4.1市場供給趨勢

在房地產(chǎn)過熱時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進(jìn)入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。

4.2多元化的金融渠道

在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業(yè)銀行尤其是四大國有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當(dāng)前開發(fā)商所面臨的融資困境。資本市場的逐漸放開將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。

4.3房地產(chǎn)服務(wù)加強(qiáng)

作為開發(fā)商來說，一是保證新項(xiàng)目的開發(fā)，二是加強(qiáng)售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位到工程的建設(shè)過程、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開發(fā)商進(jìn)行市場化運(yùn)作，貼近客戶的需求。這是一個(gè)完整的、公開的過程。把服務(wù)做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費(fèi)大量廣告宣傳費(fèi)用的效果要好得多。

4.4合理利用資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個(gè)整體，重視對自然資源的使用和保護(hù)，爭取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報(bào)之間的平衡。

5推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會經(jīng)濟(jì)前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)是國有制，一級土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。

5.1土地市場規(guī)范化

土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會經(jīng)濟(jì)前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)是國有制，一級土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。

5.2完善房地產(chǎn)融資渠道

我國政府過去對土地政策進(jìn)行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對的保守。在中國城市進(jìn)程化和經(jīng)濟(jì)高速增長的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報(bào)率，同時(shí)社會上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會資金進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個(gè)水平更高的階段、一個(gè)良性競爭的階段。

第一，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā)，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因?yàn)橘Y金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機(jī)會，選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進(jìn)行開發(fā)。

第二，推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運(yùn)營中抽身出來。國家控股銀行在整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場化，這樣的形態(tài)不是公平競爭體制。事實(shí)證明目前的國有銀行也不全認(rèn)同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場份額。

5.3建立多元化的房地產(chǎn)市場體系

目前，中國的房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對一級開發(fā)市場，對二、三級市場缺乏有效地調(diào)控，因而導(dǎo)致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經(jīng)營商的控制，同時(shí)，二、三級市場是以一級市場的殘余產(chǎn)品和附屬物的價(jià)值存在，并未使其完成市場分級體系，實(shí)現(xiàn)滿足各個(gè)層面消費(fèi)需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產(chǎn)品價(jià)值體系的功能并未實(shí)現(xiàn)。

總之：房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，它既有國民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立且非常重要的部門，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展尤為重要。

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