論保障房建設的困境與出路

【摘要】保障房是我國政府為了保證低收入群體和老年弱勢群體而建設的，但是在保障房的建設過程中涉及到了很多問題。為了保障我國弱勢群體能夠享受到國家的救助政策，必須要加強保障房建設的管理。本研究綜述了保障房的建設背景、保障房建設的問題分析、保障房建設的出路等內容。

【關鍵詞】保障房；建設；困境；出路

我國政府為了解決弱勢群體的住房問題，決定建設保障房，保障房給我國老年和弱勢群體提供了優惠，這符合我國現代化的發展目標，具有重大的意義，具體表現為加快建設保障性安居工程，對相關產業具有很強的帶動效應；加快建設保障性安居工程，還為今后擴大消費創造了有利條件。

1、保障房的建設背景

保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。我國大力加強保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。保障房建設我為了改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設保障性安居工程，對于改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。

2、保障房建設的問題分析

2.1盈利模式問題

盡管部分房企積極參與保障性住房建設，但不意味著所有的保障性住房建設都有利可圖，從目前的市場情況來看，參與保障性住房建設的大部分房企面臨著盈利模式的困惑和挑戰。保障性住房的盈利模式我們始終沒有找到，保利的基本原則是積極參加和政府一塊探討保障性住房資金的保障模式，但同時也要對股東負責。

2.2建筑質量問題

對于一些資金實力不足的企業，在保障性住房建設上，只能采取拼命殺價的方式，壓迫材料供應商和建筑商以控制成本，最后損害了質量。部分房企為了利潤空間而偷工減料，危及房屋質量，而房屋質量出問題會危及房企的品牌。如果想更好地促進保障性住房建設，進一步地探索保障性住房企業化的運作模式是必須的，唯有如此才能提高政府投資效率，又能保證質量。

2.3房屋分配問題

雖然保障性住房建設不容易，但是建成后其分配也面臨著困難。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示，保障性住房建成后，首先面臨的便是分配問題，要根據經濟適用住房、公共租賃房、限價房等不同形態的保障性住房，設置合適的門檻條件，建立完善的分配制度。與此同時，實施過程中的管理問題也是一大難關。

2.4違規處罰問題

基于利益等誘惑因素的挑逗，一些人不惜將保障性住房納入“權力尋租”的瞄準半徑。而保障性住房準入的監管漏洞也一覽無余。在一些法律的約束方面，以及申請者甄別方面，政策還有待細化。而且，對于違法者的懲處力度也因沒有法律規定而難以嚴厲，一些保障房的基礎工作尚不到位，收入核定機制、誠信機制等極為不健全。

3、保障房建設的出路

3.1建立法律法規體系

以法律法規形式嚴格規定保障性住房的保障對象、收入劃分標準、保障水平、保障資金來源、保障對象準入和退出資格的審查及運行程序，管理機構和監督機構的職能，以及對違法違紀行為的懲處等具體條款，使保障性住房制度有法可依。應加快推進住房的法律法規建設進程，尤其應盡快出臺保障低收入家庭住房的相關法規，制定保障性住房的發展規劃，明確規定保障性住房發展目標，土地劃撥、建設規模、結構布局、面積標準、政策機制等，使目前日益增多的住房保障問題有章可循。

3.2完善政策保障體系

完善保障房政策保障體系要做好以下內容：一是對保障性住房建設用地采取優先安排并保證供應；二是對保障性住房年度用地指標，應科學合理地做好配套規劃；三是將住房保障資金提前納入年度財政預算；四是對保障性住房投資者提供政策優惠。如對廉租房、小戶型住房投資者在土地供應、貸款、利率、稅收等方面給予優惠，以鼓勵投資者積極參與保障性住房建設；五是對住房保障對象提供政府補貼救助、住房貸款擔保及低息抵押貸款；六是對社會、企業和個人捐贈房屋用于廉租房等保障性住房出租的，應給予企業所得稅、個人所得稅優惠。

3.3組建職能管理機構

做好保障房職能機構建設要從以下方面入手：一是負責與各相關部門加強溝通與協調，打通保障性住房建設發展規劃、年度計劃報批、建設項目用地選址與開發、住房建設、住房銷售與經營管理等各個環節，以實現各有關部門對保障性住房工作的分工協作、分類指導和監督管理；二是負責對有關部門在資金籌措、開工準備、施工招標、質量監管等方面的責任落實；三是負責保障性住房的登記申請、資格審核、住房分配、使用管理等方面相關政策措施的實施；四是指導和推動保障性住房工作的加快推進。

3.4建立融資建設機制

做好保障房的融資建設就要做到以下幾點：一是可通過引入房地產投資信托基金進行融資。對參與保障性住房建設和經營的房地產投資信托基金給予適當的財政補貼或對其投資者的收益減免所得稅，以提高其基金和投資者的收益水平，從而引導房地產投資信托基金投資建造或購買保障性住房；二是可通過實行住房證券化運作方式進行融資。我國目前的廉租房等保障性住房，一般是只租不售或售后不再允許轉售，因而具有穩定的產權，這一點更加符合證券化資產的特點。在實際操作中，可以采取直接將保障性住房項目證券化或以保障性住房作為抵押物向銀行申請貸款、由銀行將該債權證券化等方式進行融資；三是可通過發行保障性住房建設債券、廉租房修購彩票和社會福利彩票方式進行融資。從中提取適當比例，用于當前的保障性住房建設；四是可通過組建非營利性的保障性住房建設投資公司，專項投資危陋房屋拆遷和保障性住房建設。投資公司可采取政府主導、專項投資、封閉運作的模式，與銀行共同簽訂保障性住房建設合同，以改變以往只能依賴銀行貸款進行融資的方式；五是可通過開征住房保障稅進行融資。對購買別墅和高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅，專門用于保障性住房建設、修繕和廉租房租金補貼，以實現高收入家庭住房消費通過納稅向最低收入家庭住房消費的轉移支付。

3.5建立準入及退出機制

建立保障房的準入及退出機制就要做到以下幾點：一是明確住房保障對象的準入標準。嚴格規定不同收入標準應享受不同的住房保障待遇。同時，應根據各地住房保障對象的收入水平變化，定期調整最低收入家庭住房標準；二是建立針對住房保障對象的復審制度。隨時掌握住房保障家庭的住房、收入變化情況，一旦住房保障對象的家庭收入發生變化，應及時調整住房保障待遇。對不符合住房保障標準的家庭應及時啟動退出程序，以有效解決目前各地普遍存在的保障性住房供給與實際保障對象錯位的問題；三是建立保障性住房準入與退出的轉換接續程序。制定由廉租房向經濟適用住房再向商品房過渡的正反雙向的具體操作措施，以使保障對象在家庭收入變化后能適時調整到所對應標準的保障性住房。

4、結語

眾所周知，國家大部分政策都是好的，只是在實施過程中存在著一些問題。我國保障房的建設目的就是為了給一些低收入群體提供住房保障，但是保障房政策實施過程中還存在很多問題，導致政策實施力度差。

參考文獻

[1]巴曙松，張旭，王淼.中國廉租房的融資特征及其發展路徑研究[J].西南金融.2006年10期

[2]巴曙松，張旭，王淼.中國廉租房的融資特征及其發展路徑研究[J].西南金融.2006年10期