基于供應鏈成本管理的房地產(chǎn)項目成本控制思路芻議

【摘要】在我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)一直以來存在著許多不足之處，在觀念、技術(shù)和管理等多個方面都缺乏一定的變革與創(chuàng)新，對成本內(nèi)容與范圍的管理控制相對比較片面，缺乏合理性與科學性。由于項目成本具有整體、復雜和動態(tài)等特殊性，以往的控制方法已很難全面兼顧。但如果以整條供應鏈的角度和思維作為基點，就可以全方位、全視角地把控好項目成本的特點，從而幫助人們結(jié)合上下游產(chǎn)業(yè)鏈尋求更為有效科學的成本控制對策。

【關(guān)鍵詞】供應鏈 房地產(chǎn) 項目成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風險且資金密集型產(chǎn)業(yè)，受國家政策等許多方面因素的影響，開發(fā)企業(yè)只有明白如何管控運營成本、提升抗風險實力，才能在變化莫測的市場大環(huán)境中和各項政策宏觀調(diào)控下長立不倒。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要科學的管控好項目運行成本，需要站在整個項目供應鏈條體系的全局層面考量，這就需要了解供應鏈管理的真正含義、內(nèi)容與適用價值，然后結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)項目成本的實際特點，制定出與之相匹配、相適應的控制對策。

一、供應鏈管理的具體分析

（一）含義分析

具體來說，供應鏈管理是指開發(fā)商通過整合前饋與反饋的信息和物流的方式，將行業(yè)供應鏈上下游中的各個環(huán)節(jié)，包括原料供應、加工制造、分銷、零售，以及終端的目標消費群等所有參與部分都有效聯(lián)系在一起的一種管理形式。這種管理方法主要是通過集成管理的思維與形式，聯(lián)結(jié)整個供應鏈條上的所有環(huán)節(jié)與組成部分共同承擔采購、制造和銷售的工作。供應鏈管理的主旨是根據(jù)目標消費群的具體需求，整理與鏈條中各環(huán)節(jié)相關(guān)聯(lián)的信息、資金和物流等，利用系統(tǒng)理論建立和規(guī)劃行業(yè)內(nèi)企業(yè)的運營策略，最終實現(xiàn)行業(yè)供應鏈條體系整體上的成本最小化和利潤最大化。

（二）適用價值分析

首先，對制造和買家環(huán)節(jié)而言，供應鏈管理可以有效的減少成本，形成穩(wěn)定且具備一定競爭實力的價格，提升成品質(zhì)量，減少庫存，提高時間管理效率，縮短提前交貨期限，優(yōu)化企業(yè)工藝程序，提升產(chǎn)品設(shè)計水平與落實新產(chǎn)品的速度，增強企業(yè)獲取和管控信息的能力等。

其次，對供應和賣家環(huán)節(jié)而言，供應鏈管理可以確保市場需求的穩(wěn)定性，高效及時的掌握客戶需求，提升企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量與運營效率，減少成本，增強企業(yè)應對交易變更的靈活性，獲取更高利潤。

再次，對整個供應鏈而言，供應鏈管理可以增進各環(huán)節(jié)的交流與溝通，實現(xiàn)資源、風險和利益共享，同時參與新產(chǎn)品研發(fā)，實現(xiàn)技術(shù)集成和互通生產(chǎn)工藝，規(guī)避外在因素負面影響，調(diào)和企業(yè)間的矛盾，實現(xiàn)行業(yè)規(guī)模化效益。

二、房地產(chǎn)行業(yè)實施供應鏈管理的形式與特點

（一）成本管理形式

作為一種有效控制成本的方法，供應鏈管理在房地產(chǎn)行業(yè)的應用實際表現(xiàn)為用集成化的形式管理整個產(chǎn)業(yè)鏈條。具體做法是通過整合聯(lián)系房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中的設(shè)計、咨詢、策劃、施工、采購，以及銷售和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，系統(tǒng)的規(guī)劃各個環(huán)節(jié)的職責與活動，最終實現(xiàn)整個行業(yè)成本最低的目的。首先，實現(xiàn)供應鏈管理的基本條件是各房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身實際情況選擇與之匹配的合作伙伴，其中涵蓋設(shè)計企業(yè)、原料供應企業(yè)、開發(fā)施工企業(yè)、金融企業(yè)、銷售和物業(yè)管理企業(yè)等，組成一條相互緊密聯(lián)系的供應鏈條。相互合作的企業(yè)間可以共享信息與能力資源，共擔風險，共同提升效益水平，最終實現(xiàn)共贏。

（二）成本管理特點

首先，與傳統(tǒng)成本控制方法相比，供應鏈管理基于客戶主要需求進行成本管控，借助優(yōu)化供應鏈條中的相關(guān)作業(yè)使客戶滿意程度實現(xiàn)最大化，降低行業(yè)整體成本，提升供應鏈各環(huán)節(jié)效益。

其次，相比傳統(tǒng)成本管理模式只作用于生產(chǎn)環(huán)節(jié)的局限性，供應鏈管理基于全局的角度管理成本，涵蓋了從產(chǎn)到銷的全過程。此外，相比傳統(tǒng)成本管理模式僅考量材料、費用與人工的局限性，供應鏈管理在此基礎(chǔ)上結(jié)合行業(yè)實際發(fā)展情況，還兼顧了企業(yè)形象、信譽以及客戶關(guān)系等所有關(guān)系企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的元素，以及時間和資源等。

三、開發(fā)商運用供應鏈管理成本的細節(jié)

（一）案例分析做好房地產(chǎn)項目成本控制的必要性

以日本豐田公司為例，其對于目標成本的管理是從二十世紀60年代開發(fā)出來的。在供應鏈中，公司根據(jù)客戶的需求對于產(chǎn)品定價，并在供應流程中儀器作為競爭約束，以為企業(yè)獲得更高的利潤。從原理的角度而言，目標成本可以通過制定預期市場價格，將產(chǎn)品的生命周期成本確定下來。對于產(chǎn)品信息傳遞給供應商之前，要將產(chǎn)品進行分解，以獲得運營階段的成本。在制定目標成本之前，對于各個地段商品房目標價格進行市場調(diào)研，將目標利潤建立在企業(yè)的長期利潤基礎(chǔ)上，然后將銷售價格中的目標利潤去除，在不考慮稅金的前提條件下，形成了目標總成本。目標總成本的計算公式為：

目標總成本=銷售收入-目標利潤

在房地產(chǎn)的供應連體系中，工程施工由施工企業(yè)來完成，而建材物資卻由廠商直接提供給施工企業(yè)。可見，房地產(chǎn)企業(yè)是各種資源集合成為一體的集成商。在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)屬于是房地產(chǎn)行業(yè)中的下游企業(yè)，為了確保工程會亮，并控制好成本，就會采用直接采購的方式而將物資資料結(jié)構(gòu)提供給上游企業(yè)，而不經(jīng)過供應鏈上游企業(yè)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商運用供應鏈進行成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)的流程主要由商品房前期生產(chǎn)準備、中間生產(chǎn)過程和后期銷售這三個環(huán)節(jié)組成。但基于供應鏈管理，在不同的環(huán)節(jié)，開發(fā)商進行成本管控的主要著重點也是各不相同的。

1.控制行業(yè)的上游成本

所謂控制行業(yè)上游成本，即管理控制開發(fā)商取得土地和與金融、設(shè)計等上游企業(yè)合作等房地產(chǎn)開發(fā)前期準備時所涉及的成本。開發(fā)商與設(shè)計企業(yè)的合作，對整個房地產(chǎn)項目總造價成本的影響程度達到75%以上。在對項目目標功能分析后，科學合理的預測出項目整體的開發(fā)成本，并嚴格把控。項目的目標消費群、產(chǎn)品層次、配置檔次，以及規(guī)模等，直接關(guān)系項目整體的投資情況和成本架構(gòu)，對目標市場的適應能力具有一定的影響，且決定著開發(fā)商目標效益的達成程度，緊密關(guān)聯(lián)性的鏈條形成。

2.控制企業(yè)的內(nèi)部成本

控制與原料供應、開發(fā)、承建等供應鏈中間環(huán)節(jié)相關(guān)聯(lián)的成本是至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商要考量原料、獲取土地以及資金來源等成本不斷上漲的問題，以控制成本，那么就要與供應鏈上下游環(huán)節(jié)相關(guān)企業(yè)建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，以控制好企業(yè)內(nèi)部的成本。

3.控制行業(yè)的下游成本

所謂管控下游成本，就是項目完成后，開發(fā)商進行產(chǎn)品銷售期間所要進行的交易成本控制行為。做好控制行業(yè)的下游成本，重點控制的內(nèi)容是開發(fā)商與物業(yè)、房產(chǎn)消費群、營銷等下游企業(yè)之間的交易成本。為了規(guī)避此期間的成本嚴重受到市場波動的影響，開發(fā)商有必要與下游企業(yè)達成長期的戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，合理地運用企業(yè)內(nèi)外部資源，降低產(chǎn)品銷售與售后兩個環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成本。

結(jié)語：

總之，站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，成本的有效把控需要兼顧自身的同時，還要覆蓋到整個行業(yè)供應鏈中上、中、下游各個環(huán)節(jié)，這樣才能讓企業(yè)在充滿競爭的市場大潮中持續(xù)保有強勁的競爭實力。

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