談房地產市場管理

摘 要：從政府角度看，房地產是一個讓其“又愛又恨”的行業，“愛”的是房地產對國民經濟的拉動，“恨”的是部分地區出現的房地產過熱現象導致了金融風險增大，而這種愛恨交加的感情，致使政府相繼出臺了諸多政策，給急劇升溫的樓市帶來了陣陣寒意，而中國房地產業長途跋涉至今，出現了像萬科、金地等管理規范的標桿產業，但更多的是一些忽視管理的中小型企業，我們可以強烈的感受到房地產市場管理的重要性，同時，管理存在的誤區也日趨暴露出來，我們應該從多方位思考，加強房地產市場的管理，規范和發展房地產市場。

關鍵詞：房地產；市場管理

房地產作為中國改革開放以來最熱門同時也最受爭議的行業之一，其發展勢頭一直十分迅猛，呈現一派繁華景象，然而這種繁榮卻有點像“康乾盛世”的晚期一樣于盛世之中暗含危機，中國房地產業目前正面臨著內外交困的嚴峻局面，首先是房地產發展的外部環境發生了巨大變化，其次是房地產內部也存在著諸多問題。所以說加大房地產市場管理的力度，勢在必行。

1房地產市場的概念

房地產市場是社會主義市場經濟體系的一個重要組成部分，從狹義上講，房地產市場，就是指房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所；而從廣義上講，房地產市場就是指整個社會房地產交易關系的總和，具體的講，房地產市場是房地產商品的交換過程的統一（包括買賣、租賃、典當房地產證券交易等），是連接房地產開發、建議與房地產消費的橋梁，是實現房地產商品價值與使用價值的經濟過程，房地產市場是房地產經濟納入商品經濟軌道的必然產物，房地產市場是由多個相互聯系的子市場緊密結合而形成的市場系統，按市場交易的對象、性質可把房地產市場分為土地市場和房地產市場兩大類，其中土地市場是指土地交易關系的總和，它又分為土地開發、轉讓、租賃等一系列市場；房地產市場是指房屋交易關系的總和，它又細分為轉讓、出租、調換等一系列市場，房地產市場在內部結構上分為三級：一級市場，又稱國家土地市場。其主要是代表國家的土產管理部門；二級市場，是房地產開發市場，其經營主體為各房地產開發公司，其經營內容是按照城市總體規劃和小區建設，對土地進行初級開發和再次開發，然后將開發出來的商品房出售給用地、用房單位或個人；三級市場，具有消費性質，房地產呈橫向流動，即使用者、經營者之間的平等轉移，表現為使用者之間的交易行為，然而這三種市場模式相互聯系、相互影響、相互促進，其中一級市場是二、三級市場生長、發展的前提和基礎，起導向作用；而二、三級市場則是一級市場的延伸和擴 大，起繁榮市場和促進市場發育的作用。

2推動房地產市場發展的管理建議

房地產的發展離不開政府的支持，也離不開市場的考驗，一是要規范土地市場。土地是房地產業的命根，在一定的經濟前提下土地的供應狀態將左右房地產市場的平衡，我國的土地所有權是國有制，一級土地使用資源支配在于政府，簡單的說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地的供應上具備高度的規范性和前瞻性，一方面需要政府提前一個時間段指定時間表，詳細說明未來期間土地供應規模、土地供應范圍、供應土地的規劃、讓房地產市場充分理解政府的計劃而實行理性投資開發；一方面需要堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現交易全過程的透明性，接受市場和輿論的監督；一方面需要靈活、及時的調控、應對土地，以促進和穩定房地產市業的健康持續發展；二是建立多元化的房地產市場體系。

目前，中國的房地產市場熱點主要是集中在一級市場上，而二級市場、三進市場的發展卻較為落后，尚未建立完善的市場分級體系，政府在宏觀控制上也是針對一級開發市場，對二、三級市場缺乏有效的調控，因而就導致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經營商的控制，同時二、三級市場是以一級市場的參與產品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現滿足各個層面的消費需求，因此，政府應當有意識的制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產行業能夠可持續的健康的發展；三是完善房地產融資渠道。房地產融資在房地產市場的發展中占用不可忽略的重要作用。

而在中國城市進程化和經濟高速增張的前提下，房地產具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規模的資金，有序的允許社會資金進入房地產開發，有利于將行業提升到一個更高的階段，一方面是要實現地產投資證券化，允許民間建立房地產基金；一方面是要推進商業性銀行股份改革，政府從銀行運營中抽身出來；一方面是要適當引入外資，竟可能少走彎路，讓外資獲得適當的利潤；同時，避免地方保護主義或過分優惠外來資本，確保公平的資本環境；四是加強政府宏觀調控。政府的宏觀調控，對于房地產市場有著舉足輕重的影響，而對于房地產市場中存在的一系列問題，不僅需要其自身在市場經濟的環境中學會自我成長，政府在我國房地產市場的發展過程中有著引導和促進的積極作用，政府宏觀調控可以從以下幾個方面來體現其對房地產市場的管理；一方面是要加快消化積壓空置商品房，政府必須控制房地產的空置房量，促進空置房地產的消化，政府對長期空置的房地產要進行強有力的干預，如規定最高限價，強制拍賣，在項目審批上限制對房地產的開發速度，以免產生新的積壓；一方面是要降低房地產稅費，政府要采取有效措施，切實減輕企業負擔，降低房地產開發建設成本，并取消不合理不合法的收費項目，合并重復多收的收費項目，降低偏高的收費標準，限制水、電行業的過分壟斷，防止權力腐敗行為，以促進房地產業進一步發展。

一方面是要完善房地產市場法規，房地產業發展受到的制約因素很多，如物資供應情況、技術條件、國內及國際經濟環境等因素的影響等，這就要求房地產業在完成國家總體目標和階段任務過程中，要根據這些因素進行調整，這類調整一是通過國家產業政策，二是通過法律保護。隨著法制建設的發展，法律規范在調整房地產開發經營活動中越來越顯示出強大的作用，同時，政府還應完善房地產產權、開發、交易中介稅費、價格和物業管理的法規，制定一套較為健全的政策法規，以完善房地產市場的游戲規則，使房地產市場有序發展，讓房地產市場有一個公平的機制，給投資者一個良好的市場環境，而通過完善房地產市場法規、建立和完善房地產市場體制，為房地產企業創造良好的市場環境，進而促使我國房地產市場持續、穩定、健康發展；一方面是國家宏觀調控的作用具體表現在對房地產交易活動、價格、建筑承包活動及房地產經營單位的管理，其意義是不可否認的，而手段是多方面的，效果是期待的。

結束語

綜上所述，雖然我國房地產業面臨著內憂外患的嚴峻局面，金融危機也使之處于不利地位，但是，我們相信通過國家對房地產市場的管理及房地產業在市場中的不斷探索，我國的房地產業終將走向一個成熟的階段并取得長遠的發展，而作為建筑類的專業人士，我們將肩負起中國建筑事業大步發展的使命。我們相信中國房地產市場將迎來美好的明天。

參考文獻

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