芻議房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價確定和控制措施

摘要：近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭也日益烈。如何在夾縫中求生存是當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)商的重要課題。而進(jìn)行低投資高回報的項目開發(fā)便更是一個重要難點。在市場經(jīng)濟(jì)之下，房地產(chǎn)開發(fā)過程的成功與否與項目的造價確定和控制措施有著絕對聯(lián)系。如何降低項目成本、提高收益，就必須對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價確定和控制措施進(jìn)行研究分析。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)； 開發(fā)過程； 造價確定； 控制措施

工程造價是影響房地產(chǎn)價格的因素之一，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價確定與控制措施更是貫穿了整個房地產(chǎn)開發(fā)過程，在開發(fā)過程的各個階段都具有重要意義。下文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中造價確定和控制措施與房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工管理階段、竣工驗收階段的聯(lián)系進(jìn)行剖析引出房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的造價確定和控制措施對于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益等方面的影響。

一、項目決策階段的造價確定和控制措施

（一）項目決策階段與造價確定的關(guān)系

項目決策階段對于房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)過程中的各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的設(shè)計具有決策性意義，對開發(fā)中的造價確定有極其重大的影響。項目的決策性階段直接決定了整個開發(fā)中的人力、物力、財力以及價值資源的投入量，要讓造價合理地確定首先要保證項目決策的正確進(jìn)行，避免決策失誤造成后期開發(fā)過程中的各種經(jīng)濟(jì)損失。

（二）項目決策階段的造價確定

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價組成主要由以下幾點組成：

1.土地征用費(fèi)。

2.拆遷安置費(fèi)。

3.勘察設(shè)計調(diào)研費(fèi)。

4.開發(fā)項目地點的“三通一平”費(fèi)。

5.房屋建筑安裝工程費(fèi)。

6.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程費(fèi)。

7.配套設(shè)施建筑工程費(fèi)。

8.其他支出。

以上8種費(fèi)用就構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價，而以上8種費(fèi)用排除房屋建筑安裝工程費(fèi)的不確定因素較大以外，其他費(fèi)用的彈性較小，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商可在項目決策階段進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價估算，為造價確定奠定基石。

（三）控制措施

建立健全房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項目經(jīng)理部門是對一個未開發(fā)工程可行性研究的必需途徑。通過項目經(jīng)理部門的經(jīng)濟(jì)師、造價工程師、建筑師以及市場銷售策劃師等對開發(fā)過程中的造價進(jìn)行確定和控制。項目經(jīng)理部門通過市場調(diào)研進(jìn)行市場評估及投資測算，決策部門根據(jù)項目經(jīng)理部門提交的開發(fā)過程中的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等問題進(jìn)行決策，作為今后涉及和施工的限定造價目標(biāo)。

二、設(shè)計階段的造價確定和控制措施

（一）推行限定造價目標(biāo)設(shè)計政策

推行限定造價目標(biāo)設(shè)計政策也就是推行限額設(shè)計。是設(shè)計部門根據(jù)設(shè)計任務(wù)書以及項目經(jīng)理部門出具的投資估算進(jìn)行初步設(shè)計，將工程造價按照科學(xué)的方案限額分配給各個不同專業(yè)的設(shè)計，實現(xiàn)了通過設(shè)計階段對造價的控制。

（二）通過監(jiān)理部門實現(xiàn)造價控制

監(jiān)理部門的資深工程師具有大量的房地產(chǎn)開發(fā)過程的實踐經(jīng)驗，設(shè)計過程當(dāng)中存在造價誤差和造價缺陷是在所難免的，因此通過監(jiān)理部門也是一種實現(xiàn)造價確定和控制措施的途徑。監(jiān)理工程師通過價值工程原理分析設(shè)計方案，進(jìn)行全過程設(shè)計的監(jiān)督，對設(shè)計的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成是否符合造價進(jìn)行審查管理。通過這些控制措施讓監(jiān)理部門融入房地產(chǎn)建設(shè)過程中的環(huán)節(jié)，以此提高設(shè)計階段的高效高質(zhì)，確定工程造價，并對其進(jìn)行控制。

（三）加強(qiáng)設(shè)計階段的監(jiān)督

在設(shè)計過程中房地產(chǎn)開發(fā)商需要加強(qiáng)與設(shè)計院的聯(lián)系，對設(shè)計階段的每一個環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)督監(jiān)管，將設(shè)計院提出的修改意見納入造價確定因素，積極進(jìn)行修改。反復(fù)多次的監(jiān)督和審核達(dá)到控制造價的目標(biāo)。

三、招投標(biāo)階段的造價確定和控制措施

合理規(guī)范的招投標(biāo)制度是造價確定和控制的有效機(jī)制。在招投標(biāo)階段務(wù)必采取謹(jǐn)慎、專業(yè)的態(tài)度，以求通過招投標(biāo)實現(xiàn)造價確定和控制措施。其過程一定要注意以下三點：

1.科學(xué)編寫招標(biāo)文件，闡述清楚開發(fā)項目的地理地質(zhì)條件、地下管網(wǎng)資料、施工用水用電等資料，為確定和控制造價準(zhǔn)備條件。在招標(biāo)文件的合同中還應(yīng)體現(xiàn)出工程承包范圍、開工和竣工日期、工程款支付方式、工程材料的供應(yīng)方式、工程變更的計價計量依據(jù)以及索賠權(quán)利和義務(wù)等。

2.編制高質(zhì)量的工程清單報價，以便于對于工程質(zhì)量進(jìn)行控制，進(jìn)而保證開發(fā)中的造價確定，對重點項目和單價較高項目進(jìn)行抽查，保證造價的控制措施。以此實現(xiàn)開發(fā)過程中的保質(zhì)保量。

3.嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，嚴(yán)密的合同條款對于造價確定和控制也十分重要。

四、施工管理階段的造價確定和控制措施

施工管理階段對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價確定和控制措施有著相當(dāng)緊密的聯(lián)系。首先，開發(fā)商需要制定資金鏈的使用和分解，確定造價的控制目標(biāo)。在施工過程中根據(jù)施工跟蹤進(jìn)行檢驗、分析，區(qū)分實際施工和設(shè)計施工之間的誤差，進(jìn)行及時地修改，以達(dá)到預(yù)期的效果。在施工過程中定期對實際設(shè)計投資與預(yù)期設(shè)計投資進(jìn)行控制，采取有效的措施加以平衡，保證造價預(yù)期控制目標(biāo)的實現(xiàn)以及及時地管控。

其次，對于需要進(jìn)行變更的的設(shè)計進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，對能夠?qū)υ靸r產(chǎn)生影響的因素積極排除，選擇合理的方案和措施進(jìn)行，力求減少投資的重復(fù)，保證造價的穩(wěn)定。同時，根據(jù)市場上材料、設(shè)備價格的變動積極進(jìn)行了解，以達(dá)到對于開發(fā)過程中所需各種材料和設(shè)備價格的掌握，積極控制造價。

最后，要徹底發(fā)揮出監(jiān)理工程師“一協(xié)調(diào)”“二管理”“三控制”的作用。監(jiān)理工程在施工階段要科學(xué)監(jiān)理、積極監(jiān)理，規(guī)避重質(zhì)量和進(jìn)度而忽略控制造價的情況。開發(fā)商對監(jiān)理工程師給予充分的權(quán)利，讓其能夠在監(jiān)理過程中堅持公平、公正、公開的原則，積極參與到造價確定與控制措施當(dāng)中。工程監(jiān)理師要在施工階段通過管理促使工程造價的不反彈和不改變。

五、竣工驗收階段的造價確定和控制措施

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的驗收階段，項目工程的造價已經(jīng)基本成型，此階段主要進(jìn)行的就是造價結(jié)算工作。在造價結(jié)算過程中，開發(fā)商首先要讓施工單位提交涵蓋方方面面的結(jié)算資料。例如項目竣工圖紙、設(shè)計變更聯(lián)系單、招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、合同文件、工程簽證聯(lián)系單、會議紀(jì)要以及施工階段每月每季的工程量化報表。其次，開發(fā)商結(jié)算工作的核心應(yīng)該是核對工程質(zhì)量，審核所有的工程簽證聯(lián)系單、設(shè)計變更聯(lián)系單以及合同文件，根據(jù)招標(biāo)文件和投標(biāo)文件中原有體現(xiàn)的規(guī)定結(jié)算方式方法進(jìn)行。在結(jié)算時一定要聯(lián)系原有投標(biāo)文件中的包工不包料施工內(nèi)容，防止多次重復(fù)施工內(nèi)容出現(xiàn)而進(jìn)行結(jié)算。最后，統(tǒng)計開發(fā)過程中所有材料、設(shè)備的損耗情況以及水電等資源的使用情況。將所有費(fèi)用統(tǒng)計之后與工程造價進(jìn)行核對，為下一次的工程造價確定和控制措施提供實踐經(jīng)驗以及造價數(shù)據(jù)。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價確定和控制措施是一個全面系統(tǒng)的工作。在開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)實施全方位、多階段、全過程的造價確定和控制措施，有利于房地產(chǎn)開發(fā)過程中資金的合理利用，實現(xiàn)資金的一個良性循環(huán)過程，為開發(fā)過程的利益最大化、成本最低化奠定基礎(chǔ)。切實重視房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價確定和控制措施需要各個部門進(jìn)行嚴(yán)密合作，確切落實各部門在造價確定和控制過程中的責(zé)任，使開發(fā)過程中造價得到有效的控制。

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