錫盟物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀及對策

物業(yè)管理做為一種新興行業(yè)其管理的水平在很大程度上決定了物業(yè)的價值。通過專業(yè)化物業(yè)管理機構(gòu)的運作和專業(yè)人員的努力，使物業(yè)保持干凈整潔，設施設備得到良好的維修和養(yǎng)護并保持正常運營狀態(tài)，為業(yè)主和住戶提供安全舒適的居住環(huán)境。推行物業(yè)管理，不但會改善人民群眾的生活工作環(huán)境，提高居住質(zhì)量，而且有利于提高我盟房地產(chǎn)的整體管理水平，對盤活房地產(chǎn)存量，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展都有十分積極的意義。

一、目前我盟物業(yè)管理的現(xiàn)狀是

1、市場意識淡薄，認識存在誤區(qū)

由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，其服務內(nèi)容、政策法規(guī)未被大多數(shù)人所接受，許多不是物業(yè)公司的義務被轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司頭上，有的物業(yè)管理從業(yè)人員甚至受到莫名的指責，這就打擊了從業(yè)人員的積極性。

2、物業(yè)管理收費難 依然是制約我盟物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在法律的角度上是兩個獨立的主體，雙方依照合同履行各自的責任和義務，他們站在各自的立場對物業(yè)服務收費的看法不同，有些業(yè)主認為物業(yè)企業(yè)服務不到位而拒交物業(yè)費 ，而贏利是每一個企業(yè)生存和發(fā)展的最基本條件 ，物業(yè)管理是否能正常運作， 為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務， 全依賴于向業(yè)主收取的物業(yè)管理服務費。

3、物管市場建設不完善，缺乏公平競爭機制

目前物業(yè)管理的市場化程度仍然很低，同行業(yè)之間缺乏公平的市場競爭機制，絕大多數(shù)樓盤的物業(yè)管理仍遵循“誰開發(fā)，誰管理”的原則，商品房小區(qū)多由開發(fā)商自己組建物業(yè)公司進行管理，政府的安居工程或拆遷安置小區(qū)則由政府指定或委托物業(yè)公司進行管理，有的雖然公開招投標，但也存在虛假承諾、暗箱操作等不正當競爭手段，嚴重擾亂競爭秩序，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

4、建管缺乏有效銜接 開發(fā)遺留問題困擾物業(yè)管理

建設單位的前期開發(fā)遺留問題不僅使物業(yè)管理企業(yè)承擔了許多開發(fā)的滯后成本，而且加大了管理和收費的難度 。加之近幾年物業(yè)服務收入增長的客觀限制和物業(yè)服務成本的剛性增長，使物業(yè)管理行業(yè)的平均利潤率不斷下降 ，一些企業(yè)處于虧損局面。部分開發(fā)企業(yè)受利益的驅(qū)使， 在工程項目未達到規(guī)劃、設計文件所規(guī)定的標準； 未經(jīng)相關部門進行驗收 ，就組織居民入住 ，存在工程質(zhì)量問題， 配套設施不完善 ，工程技術檔案質(zhì)料不齊全等現(xiàn)象。

5、從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，缺乏人員準入機制

今天，物業(yè)管理已從開始單純的衛(wèi)生打掃、設備維護、安全保衛(wèi)等迅速發(fā)展成以物業(yè)為平臺，多元化經(jīng)營，全方位發(fā)展的綜合性行業(yè)，涉及社會行業(yè)方方面面，物業(yè)管理首先就要具備物業(yè)管理專業(yè)性知識，物業(yè)管理的專業(yè)水平在業(yè)主、員工、外界中的影響力，是靠他在日常管理活動過程中內(nèi)外處事和言行中表現(xiàn)出來，其應熟悉物業(yè)管理日常運作、建筑工程、房地產(chǎn)與經(jīng)營等方面的專業(yè)知識，一個物業(yè)管理不具備上述專業(yè)性知識或欠缺對此專業(yè)的了解，就不可能將管理過程中各種系統(tǒng)、辦法和人員結(jié)合在一起。

二、發(fā)展對策

針對上述存在的主要問題，為全面推進我盟的物業(yè)管理水平不斷提高，促進物業(yè)管理市場的繁榮，進而為地方社會經(jīng)濟的發(fā)展作出相應的貢獻，特提出以下建議：

1、以老住宅區(qū)為突破口，推進城鎮(zhèn)物業(yè)管理上一個新臺階

首先要加強宏觀政策導向。政府對城市的建設、管理，無論是宏觀導向還是具體規(guī)劃，都要扭轉(zhuǎn)重建設、輕管理的傾向，轉(zhuǎn)變?yōu)榻ü懿⒅兀⒆汩L效的方針。財政在城市建設維護費的投入與安排上，要加大對城市維護管理的投入，在特定階段實行傾斜政策。

其次創(chuàng)造物業(yè)管理“硬件”環(huán)境與條件。在當前老住宅區(qū)整治中，所存在的化糞池缺損、下水管道堵塞、道路破損等事關百姓切身利益的突出問題必須整治到位，同時應在規(guī)劃的可能范圍內(nèi)新增物業(yè)管理必要的辦公、經(jīng)營用房，切實解決由于城市建設的“歷史欠帳”而造成的老大難問題，為老住宅區(qū)推行物業(yè)管理提供“硬件”環(huán)境與條件。

2、加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導監(jiān)督 強化業(yè)主自律意識

強化業(yè)主自律意識 充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用是搞好物業(yè)管理的基礎 一是要加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建力度，促進業(yè)主自我管理，自我約束機制的形成， 促進業(yè)主自律和民主決策，依法維護自身合法權(quán)益。 二是要強化業(yè)主的權(quán)利意識和自治意識，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用， 廣大業(yè)主要充分行使對業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)， 物業(yè)企業(yè)應當自覺接受監(jiān)督， 同時 要監(jiān)督業(yè)主委員會不得做出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。三是要強化業(yè)主的責任意識和自律意識， 樹立花錢買服務的理性消費觀念。物業(yè)管理企業(yè)要積極引導、增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識 ，要完善物業(yè)服務合同條款， 將業(yè)主履行交費義務條款和制約措施納入物業(yè)服務合同， 使個別不自覺履行交費義務的業(yè)主受到合同的約束，同時我們也支持物業(yè)管理企業(yè)在搞好物業(yè)管理服務的基礎上對無故不交納物業(yè)管理費的業(yè)主，依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》等有關法規(guī)規(guī)定向人民法院起訴 ，使有能力交費而不交者無處逃避 。

3、完善規(guī)劃設計 確保新建住宅小區(qū)各項配套設施落實到位

目前房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃、建設階段的不規(guī)范已成為群眾投訴的熱點， 先天不足， 后天難補， 今后對新建小區(qū)要從物業(yè)管理角度， 切實抓好規(guī)劃、建設和管理 一要嚴把規(guī)劃控制關，規(guī)劃部門要堅持“成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)”的原則 切實加強對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理， 做到物業(yè)管理綜合配套設施與房屋同時規(guī)劃、同步設計、同期建設 真正從源頭上為物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件，克服住宅區(qū)規(guī)劃建設滯后于物業(yè)管理和社區(qū)建設發(fā)展需要的現(xiàn)象， 嚴把綜合驗收關 ，房屋竣工后 ，對未經(jīng)綜合驗收或驗收不合格物業(yè)管理設施不落實的，一律不得交付使用 。

4、提高物業(yè)企業(yè)素質(zhì) 努力為居民提供優(yōu)質(zhì)服務

各物業(yè)企業(yè)要切實加強內(nèi)部管理 ，努力提高素質(zhì) ，不斷提高服務水平， 一是切實加強企業(yè)基礎建設 ，各物業(yè)企業(yè)要完善企業(yè)內(nèi)部管理制度， 加強自身建設 ，苦練內(nèi)功， 增強發(fā)展后勁 ，適應市場競爭的需要。 二是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)，要切實加強企業(yè)班子建設， 加大人員培訓力度， 全面推行持證上崗制度， 抓好多層次的人才培訓， 加強企業(yè)關鍵崗位和技能培訓， 提高從業(yè)人員素質(zhì) ，要加強物業(yè)管理專業(yè)人員管理從注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格管理和物業(yè)管理員從業(yè)資格管理兩個層次，造就一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務、守道德的專業(yè)人員隊伍，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供保證 。

5、實行分業(yè)經(jīng)營 促進物業(yè)行業(yè)規(guī)范發(fā)展

物業(yè)管理從派生的那天起 就與房地產(chǎn)業(yè)血脈相連 ，是房地產(chǎn)的一個消費環(huán)節(jié) ，也是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善 。然而這種“建管不分”的現(xiàn)象不利于物業(yè)管理業(yè)的長遠發(fā)展，只有實行分業(yè)經(jīng)營才能解決“誰開發(fā)、誰管理”的壟斷經(jīng)營局面。促使整個物業(yè)管理行業(yè)走向良性發(fā)展，并應對入世后新的市場經(jīng)濟發(fā)展競爭形式

隨著國民經(jīng)濟宏觀管理體制的改革，小政府、大社會的管理模式將逐漸形成，政府對企業(yè)的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對企業(yè)的行政干預和指導，行業(yè)協(xié)會作為政府與企業(yè)的橋梁和紐帶，將會配合政府行使監(jiān)督、管理企業(yè)的職能。協(xié)會履行政府部分轉(zhuǎn)移職能后將會發(fā)揮更大的作用，行業(yè)的自律管理將會得到進一步增強，行規(guī)、行約將會顯示出更大的作用，物業(yè)管理行業(yè)的實業(yè)大有可為，前景將無限美好。