旅游地產與海南酒店業發展探討

吳海洋

旅游地產與海南酒店業發展探討

吳海洋

隨著旅游地產行業在全國范圍內的快速發展，直接帶動了酒店行業的快速發展。海南作為旅游地產發展的熱點地區，已逐步成為全國酒店頂級品牌最集中、國際化水平較高的地區。度假酒店依托擁有海南獨特的天然環境,尤其沿著海岸線建造的高星級濱海型度假酒店有了空前的發展,涌現出了一大批國際水準的度假酒店設計作品,同時也存在著諸多問題。通過對于旅游地產行業現狀的探討，探尋旅游地產以及海南酒店業未來發展的方向。

旅游地產；酒店業；發展

一、旅游地產業與海南酒店業發展概況

（一）中國整體的旅游地產的發展的概況

中國的旅游地產的發展相對較晚，但發展速度非常快，具體可分為幾個階段：20世紀末旅游地產的起步階段，21世紀初的一個挑戰階段，2013年的全面的資源整合階段。從2013年起，復合型旅游地產的發展越來越迅速，目前我國的市場開始變得理性和成熟，未來三到五年當中應該中國旅游市場將會迎來一個黃金的發展市場，而政府頒布的系列政策，對推動中國旅游地產發展會起到非常積極有效的作用。

從數量上來看2013年整個旅游地產是保持著高速發展的強勁勁頭，2012年年底全國旅游地產項目有2259個，而到2013年年底的時候，中國旅游地產的數量總量達到了5299個，將近增加了一個倍，這也表明，在過去的2010年到2012年這兩年當中很多的開發主體拿地之后，開發是比較緩慢，但這兩年就采用了一個急功近利的方式，在全國遍地開花。

從項目的單體用地規模上來看，過半旅游地產的占地面積是十萬平米以下，僅9%的項目是超過了50萬方，項目過大會為開發主體帶來一定的風險，所以未來趨勢一方面是受到了土地資源的稀缺，政府的土地指標有限的這樣一種影響，另一方面也表明很多開發企業在拿地開發和旅游地產過程中實際上態度是保持一個非常謹慎的態度的。

隨著度假需求的不斷升級，我國居民的旅游地產的置業傾向也在逐年增加，根據調研，2013年有過半的受訪者表示有旅游地產的購買的傾向，相比2012年增加了近10個百分點。

從資源的偏好上來看，海景、湖景、山地、溫泉等自然旅游市場是最受到市場關注和歡迎的，在旅游地產購買意向受訪者當中，63%偏向于海景，45%是偏向于湖景資源，29%是山地資源，目前來講偏向高爾夫和主題公園客群相對來講占比比較小。

旅游地產置業偏好與旅游目的地偏好基本上保持一致，無論是從旅游地產的項目的集中量還是市場的偏好程度上來看，中國兩大最核心的旅游地產集聚地，一個是海南，一個是云南，這兩個板塊始終會成為現在乃至將來旅游發展的重中之地，民眾對于這兩個地方的旅游地產置業傾向的偏好程度分別是21%和20%，其次是兩廣和環渤海板塊，廣東和廣西分別占到了17%和14%。

（二）旅游地產和海南酒店業概況

近十年隨著國內地產業的高速發展，海南島全島范圍內95%以上的沿海資源已經被規劃進行或正在進行開發。隨著地產項目的落地，海南的酒店業也進入了又一輪的高速發展階段。2014年底，海南省旅游住宿設施共有3900家，其中星級酒店156家，按照5星級酒店標準建設酒店56家，在建5星級酒店項目約50家。三亞是目前國內高星級酒店最密集、品牌管理公司最集中的城市，包括香格里拉、萬豪、喜達屋、希爾頓、雅高等世界排名前十內的酒店集團均有在海南項目落地。2015年，海南總計會有超過260家高檔酒店以及相當數量的高爾夫俱樂部、游艇會、高級會所。

二、旅游地產和海南酒店業發展存在的問題

（一）競爭同質化日趨嚴重

海南島全島范圍內，包括三亞及海南島東西兩線沿海物業，海資源高度同一化，拼資源的度假旅游地產物業已經不再具有競爭力。以海景+高爾夫+住宅/酒店的假旅游地產模式泛濫，客戶需求單一，未來競爭激烈。旅游地產的集中規模開發，使得配套高端星級酒店集中開業，造成了酒店設計和服務趨于雷同；

（二）地產項目扎堆啟動，快速推高開發成本

地產業的單方面突飛猛進、大量的沿海地產集中開發，包括人工島項目的大規模啟動，直接推動了海南本地物價成本、人工成本的飆升。酒店從業人員的頻繁流動，管理服務水平難提高，同時酒店盈利水平下降。根據浩華國際2013年的相關財務報表顯示，如果按照正常財務折舊處理，全海南所有高端星級酒店中只有亞龍灣喜來登酒店能夠略微盈利。

（三）生態環境的破壞

沿海地帶的過度開發，給生態環境造成的破壞是直接的。由于大量沿海樹林、灘涂、海底珊瑚帶的消失，海南許多沿海區域失去了以往湛藍的海水和潔白的沙灘，比如一場史無前例的超級臺風“威馬遜”能夠讓西海岸防波堤路段大幅坍塌，就既是臺風的風力超強緣故，也在于人工島項目大量海底采沙行為。

（四）宏觀調控的沖擊

2013-2014年度，“國八條”對海南酒店業的沖擊明顯。眾多央企、國企、政府部門蜂擁至海南進行會議旅游的景象不再。藥企包括輝瑞、阿斯利康、禮來等眾多跨國企業，也對前來會議消費有了更細致、嚴格的規定，例如統一大中華區酒店供應商采購程序、嚴禁前往三亞進行會議消費等。

（五）旅游季節性明顯

海南旅游季節性明顯，5-6月，9-10月、春節前一個月是海南旅游的一個相對淡季。由于本地市場的需求相對酒店供應量不足，除三亞外，環島眾多酒店在此期間生意走低。海口的眾多酒店、甚至五星級酒店的平均入住率在此季節都低于40%，或僅在周末能夠迎來超過50%的入住率。

（六）價格劣勢

人民幣匯率對于美元的高位，使得海南的旅游產品比較東南亞周邊國家旅游目的地處于明顯的價格劣勢。

三、旅游地產發展和海南酒店業發展的應對措施

（一）國內旅游地產發展趨勢

截止2013年底，我國總共有1138個可計算入內的濱海旅游項目，分別在海南、閩東南，兩廣等板塊，濱海旅游地產總共有1471個，項目主要分布在長三角板塊;山地面積占中國的總面積的69%左右，但是山地旅游地產由于他的可進入性比較差，所以這種類型的項目盡管很多，但是不知名，總共現在1345個;溫泉資源在我國相對比較稀缺，非常受消費者關注，未來幾年隨著養生、養心的推行，溫泉將成為核心配套。目前我國的溫泉有491個，集中在海南，西南板塊;2004年我國高爾夫球場逐步被納入到限制類項目中，所以在過去的幾年當中發展一直相對比較緩慢，但是由于前期的積累，目前總共有838個高爾夫旅游地產項目;古鎮旅游地產也是這兩年最重要的一類旅游地產發展類型，比如水鎮、烏鎮、西塘等。這些古鎮旅游地產業會成為未來五年當中最主要的旅游地產發展類型，目前全國有237個古鎮旅游地產，而且會在未來的短時期內放大。

從總體用地規模上來看，目前全國旅游地產累計用地規模已經超過了十億平米，未來旅游地產也將向中部、西部、西南地區等地方擴展;從區域項目單體用地規模上來看，海南的旅游地產用地規模基本上十萬平米以下，福建板塊很多的用地規模相對來講占比比較大，閩東南未來的復合型項目比例更高。

（二）海南旅游地產發展概況

2013年-2014年是海南旅游地產的轉型之年，經過了幾次大起大落之后，逐漸找到自己的節奏，整體的市場是從國際旅游島過渡透支中逐漸走出的陰霾，無論是土地交易還是商品房的量價方面均呈現了理性回歸的趨勢，逐漸成為全國旅游地產購買意向客戶重中之重的一個板塊。很多企業開發行為和運營行為發生了改變，大家把旅游運營作為旅游地產中非常重要的方面去關注，共3558家大中小型企業涉足到了旅游地產的開發領域中。企業在項目開發之初就把產權酒店公寓、養老公寓、特色精品酒店、旅游度假區等眾多概念考量放置在了地產設計、開發的最初階段。

（三）海南酒店業發展措施介紹

本土酒店管理人才的展現。經過建省后二十多年旅游酒店業的發展，在海南的國際酒店管理團隊中，已經涌現出一批海南籍和中國籍的專業酒店管理人才，正在逐步改變以往由外籍酒店經理人掌控的高端酒店管理團隊局面。主要措施有：酒店專業培訓日趨專業到位。海南各個高校基本都開設了酒店管理專業，不定時邀請星級酒店管理團隊培訓學生。學生實習階段與高端星級酒店無縫對接，提供最直接的專業培訓。其次，海南本省經濟的快速發展，本地居民收入水平穩步提高，使得進入高端星級酒店消費正成為一種日常消費形式。再者，高端星級酒店日益重視本土市場開發。針對家庭、親子度假游、銀行信用卡客戶推出品種眾多的家庭套餐，受到市場熱捧。另外，酒店設計和服務對海南本土文化元素的逐步凸顯，重新挖掘海南椰風海韻的黎苗文化根源，給全國各地游客帶來耳目一新的感覺。比如海口香格里拉酒店對海南本土菜肴的深度發掘和海口天利萬豪酒店在迎賓服裝采用革新的黎苗服裝等等。

四、未來旅游地產發展及酒店業發展趨勢展望

（一）旅游地產的發展布局將由遠程旅游目的地轉向城郊

目前大量的項目集中在海南和云南，而未來3-5年內以大型城市群落為中心，周邊開發針對周末休閑的地產會在未來三年過程中急速增長，這個情況已經在北京、上海、深圳等城市廣泛存在。

（二）旅游地產的開發將從重銷售轉向重運營

如今很多做精品酒店的企業，都逐漸進入到旅游地產開發領域中，這樣的企業盡管不具備開發商的強大的資金實力，但從運營層面上來講應該會在未來的幾年當中立于不敗之地。

（三）旅游地產的產品將由完全的第二居所轉變為1.5居

海南有一個說法叫做度假剛需，就是說旅游者入住到旅游地產的過程中已經從原來的一個星期，兩個星期轉變為三個月甚至是半年。現在的海南就是這樣子，大量的東北客群冬天進入到海南，在海南的居住時間有將近半年左右，我們稱之為度假剛需，度假剛需的產生也會逐漸讓旅游地產當中所謂的空城和鬼城逐漸消失。

（四）旅游地產產品的復合程度將進一步提高

未來的開發主體會整合越來越多的旅游資源，整個旅游資產不僅服務于旅游的物業投資消費者，更多服務于旅游真正的休閑度假的消費者。這包括兩種模式：一種是在業內對于酒店業發展的共識是旅游地產和酒店度假綜合體所涉及范圍越廣泛、綜合性越高，市場受眾群體越廣泛，經營越容易，比如廣東的長隆夜間動物世界、海口的觀瀾湖高爾夫溫泉度假區等。但同時，由于這種項目運作周期長、資金需求量巨大，也注定這類型發展方式只能是少數企業和地區能夠實現；另一種是產權式度假酒店的發展。例如一線海景地產項目，政府明令不允許作為商業住宅開發而僅能作為酒店或產權式酒店用途，大量空置的住宅小區，為產權式酒店的產生、發展提供了廣闊的空間。途佳斯維登酒店就是一個目前發展較快的國內酒店品牌。

（五）養老度假地產將成為旅游地產未來重要發展點

由于體制和體系的缺乏，真正的養老地產在中國發展還要經歷一段非常長的路，但是我們說的養老型的度假，即針對60歲到70歲左右活躍型老人群體比較大，所以這一類開發物業會成為未來三年當中主流的旅游地產發展趨勢。目前已經開業的養老型度假酒店有海南恭和苑酒店，專門針對國內老齡群體開辦的養老酒店，月消費7000元/間左右，比北上廣等內地城市具有明顯價格優勢。

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吳海洋，福建莆田人，廈門大學經濟學院2013級在職研究生，研究方向：金融理論與實踐。

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1008-4428（2015）01-32-03