淺談“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響及對(duì)策

黃桂玲

淺談“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響及對(duì)策

黃桂玲

按照“營(yíng)改增”的規(guī)劃，在十二五期間完成對(duì)現(xiàn)征營(yíng)業(yè)稅的所有行業(yè)改征增值稅，2015年將是營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的收官之年。本文結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，分析營(yíng)業(yè)稅改征增值稅可能會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)的稅務(wù)影響以及企業(yè)應(yīng)對(duì)措施。

營(yíng)改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅務(wù)籌劃

黨的十七屆五中全會(huì)和“十二五”規(guī)劃中明確提出要在十二五期間（2011-2015）完成“營(yíng)改增”改革任務(wù)，2015年將是我國(guó)稅制改革的關(guān)鍵年份，繼交通運(yùn)輸業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、電信業(yè)先后完成“營(yíng)改增”之后，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)等行業(yè)將在2015年完成“營(yíng)改增”。財(cái)稅部門和房地產(chǎn)商關(guān)于營(yíng)改增的溝通早在2013年年底就已經(jīng)開(kāi)始，一些有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)按照不同的政策假設(shè)對(duì)收入、成本、利潤(rùn)等進(jìn)行分析和測(cè)算。今年三四月間，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、碧桂園、中糧等一批房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將自己形成的調(diào)研材料交給相關(guān)財(cái)稅部門。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，很多調(diào)研細(xì)化的程度很高，不過(guò)目前主要是收集房地產(chǎn)行業(yè)的信息，調(diào)研還處于初期階段，具體實(shí)施方案尚無(wú)定論。

房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%和17%之間做出選擇，而現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)重大影響和挑戰(zhàn)。“營(yíng)改增”是我國(guó)財(cái)稅制度改革的重要舉措，國(guó)家希望通過(guò)將營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，能夠有效避免重復(fù)征稅的問(wèn)題，切實(shí)減輕各行業(yè)的稅負(fù)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、有序地運(yùn)行。

一、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的意義

其一，有利于完善稅收鏈條，增加稅收。增值稅制度的改革過(guò)程，從某種意義上看，是增值稅鏈條不斷完善的過(guò)程。從靜態(tài)看，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，原本屬于營(yíng)業(yè)稅的收入歸入增值稅收入，增加了增值稅收入。從動(dòng)態(tài)看，由于在最終消費(fèi)以前的各個(gè)環(huán)節(jié)，稅收環(huán)環(huán)相扣，基本消除了重復(fù)征稅，促進(jìn)分工，有助提高經(jīng)濟(jì)效率，由此也會(huì)帶來(lái)增值稅收入的增長(zhǎng)。

其二，更加規(guī)范財(cái)務(wù)稅收管理，規(guī)范經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)行為。因“營(yíng)改增”后只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能正確進(jìn)行納稅申報(bào)，而現(xiàn)有的施工行為營(yíng)業(yè)稅的申報(bào)方式基本上是粗放開(kāi)型，如依據(jù)合同或有的稅務(wù)單位沒(méi)有合同的情況同樣能繳稅代開(kāi)發(fā)票，這就導(dǎo)致虛開(kāi)發(fā)票的可能性相當(dāng)?shù)拇螅@就給后續(xù)稅收征管帶來(lái)困難，也為企業(yè)帶來(lái)極大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。同樣也無(wú)法規(guī)范行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這對(duì)同行公平競(jìng)爭(zhēng)制造了障礙。

其三，有利于提高各行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力?！盃I(yíng)改增”后，可使各行業(yè)進(jìn)一步提高產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模和程度，可提高各行業(yè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，有助于進(jìn)一步提高行業(yè)的分工與專業(yè)化，同時(shí)減輕行業(yè)消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，從而進(jìn)一步刺激需求，以此種方式形成良性循環(huán)，故對(duì)試點(diǎn)行業(yè)是利好政策。如房地產(chǎn)公司可把原施工合同分離為采購(gòu)原材業(yè)務(wù)與勞務(wù)業(yè)務(wù)，從而節(jié)約施工環(huán)節(jié)的成本，這樣可降低建筑成本，提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

其四，有助于促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸合理平穩(wěn)。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房?jī)r(jià)回歸理性。對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)以及建筑業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)征稅問(wèn)題，改征增值稅后，可以消除住房銷售中的重復(fù)征稅問(wèn)題，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，從而有利于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向更加專業(yè)化的方向發(fā)展，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、理性發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍。房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，如果房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售對(duì)象是企業(yè)，且允許作為購(gòu)房者的企業(yè)可以憑據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票抵減其銷項(xiàng)稅額，那么，這必然有利于房屋銷售規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)獲取規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，降低房?jī)r(jià)擴(kuò)大銷售，獲取收益。

其五，有利于減輕社會(huì)稅務(wù)負(fù)擔(dān)消除重復(fù)征稅。生產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù)下降，各環(huán)節(jié)企業(yè)的生產(chǎn)成本也相應(yīng)地下降，從而有利于降低物價(jià)，降低通脹水平。我國(guó)面臨的通脹壓力巨大且難以在短時(shí)期內(nèi)予以消除。而房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，房地產(chǎn)業(yè)各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)間緊密聯(lián)系，在極大的程度上避免了重復(fù)征稅，促進(jìn)了房地產(chǎn)稅收成本的降低，從而在一定程度上減輕了通脹壓力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間、產(chǎn)業(yè)內(nèi)的分工與合作，有利于從總體上提高經(jīng)濟(jì)效率，而經(jīng)濟(jì)效率的提高，則可以促進(jìn)總體物價(jià)水平的降低。

其六，促進(jìn)地方政府進(jìn)行房地產(chǎn)政策的改革。“營(yíng)改增”后對(duì)政府間收入分配造成影響，并產(chǎn)生倒逼機(jī)制，促進(jìn)地方稅制改革，特別是房產(chǎn)稅制度改革。除少數(shù)行業(yè)外，營(yíng)業(yè)稅收入基本全部劃歸地方政府收入，增值稅收入的25%劃歸地方，盡管在試點(diǎn)期或過(guò)渡期營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后的這部分收入仍歸地方政府，但從長(zhǎng)期看，試點(diǎn)期或過(guò)渡期結(jié)束后，這部分收入仍會(huì)最終歸屬中央政府。而營(yíng)業(yè)稅在地方稅收收入中占有較大的比重，這就要求盡快推行地方稅制度改革，創(chuàng)新地方稅稅制，彌補(bǔ)最終因營(yíng)業(yè)稅改征增值稅造成的地方稅收入損失。地方稅的核心是房產(chǎn)稅，地方政府應(yīng)盡快推動(dòng)房產(chǎn)稅制度改革。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)影響

因房地產(chǎn)行業(yè)是最終的產(chǎn)成品完成環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的前提是為房地產(chǎn)行業(yè)提供勞務(wù)、施工等行業(yè)必須首先也是營(yíng)改增的行業(yè)，否則房地產(chǎn)行業(yè)就無(wú)法獲得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。因營(yíng)改增后，計(jì)稅基數(shù)原來(lái)是價(jià)內(nèi)稅變成了價(jià)外稅，所以它又影響了到土地增值稅與所得稅，所以房地產(chǎn)的營(yíng)改增比其它行業(yè)的營(yíng)改增更加復(fù)雜，從房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)可清楚到房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增實(shí)質(zhì)上也是規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)。

其一，土地成本能否有稅款抵扣。土地成本能否抵扣稅款直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。土地成本的稅款抵扣有三種方式：一是定率抵扣，即按照一個(gè)固定的比率簡(jiǎn)易征收;二是邊繳邊扣，即土地出讓時(shí)國(guó)家征收稅款，稅款繳到國(guó)庫(kù)，企業(yè)拿到土地時(shí)可以抵扣稅款，推動(dòng)出讓價(jià)款為含稅價(jià);三是不繳不扣，即國(guó)家不征收土地出讓環(huán)節(jié)增值稅，企業(yè)拿到推動(dòng)價(jià)也不抵扣稅款。

其二，融資成本能否有稅款抵扣。因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)自金融機(jī)構(gòu)，如果沒(méi)有同時(shí)開(kāi)始營(yíng)改增，會(huì)對(duì)上下游鏈條的抵扣造成一定壓力。利息成本是其主要成本，利息成本能否抵扣也就成為稅款抵扣的難題之一

其三，建筑安裝成本的稅款抵扣。建筑業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的上游行業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果索要發(fā)票的話一定是“羊毛出在羊身上”，增加取得發(fā)票的成本。建筑企業(yè)本身的行業(yè)獲利習(xí)慣和行業(yè)利潤(rùn)率不會(huì)允許他消化由以前的營(yíng)業(yè)稅低稅率到增值稅高稅率的自身消化。如果向原材料供應(yīng)商等上游轉(zhuǎn)移索取增值稅發(fā)票的話，也肯定是會(huì)被攤銷在商品當(dāng)中的隨之轉(zhuǎn)嫁。更往上推的話，很多建材生產(chǎn)企業(yè)也是不具備開(kāi)具增值稅票資質(zhì)的，或者不愿意開(kāi)具增值稅發(fā)票的。

建筑工程人工費(fèi)占工程總造價(jià)的20～30%，而勞務(wù)用工主要來(lái)源于成建制的勞務(wù)公司及零散的農(nóng)民工。建筑勞務(wù)公司為施工企業(yè)提供專業(yè)的勞務(wù)服務(wù)，原來(lái)按3%支付營(yíng)業(yè)稅，而實(shí)行“營(yíng)改增”之后，稅率將大幅提高，但沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，在當(dāng)今人工成本不斷上漲的趨勢(shì)下，作為微利企業(yè)的勞務(wù)公司或是走向破產(chǎn)或是將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到施工企業(yè)，另外，零散的農(nóng)民工提供勞務(wù)所產(chǎn)生的人工費(fèi)也沒(méi)有增值稅發(fā)票，亦無(wú)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，勢(shì)必加大建筑施工企業(yè)人工費(fèi)的稅負(fù)。以上兩方面導(dǎo)致成本增加也必然被攤銷在商品當(dāng)中隨之轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

其四，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)轉(zhuǎn)增”過(guò)渡期的問(wèn)題。房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，預(yù)售項(xiàng)目能否都實(shí)現(xiàn)稅款抵扣對(duì)企業(yè)有重大影響。同時(shí)對(duì)存續(xù)項(xiàng)目公司與新建公司設(shè)定不同的抵扣率，來(lái)解決進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不一致的問(wèn)題?？赡苄枰谥贫ǚ桨笗r(shí)出臺(tái)過(guò)渡政策。過(guò)渡政策有三種可能的方案：一是讓已有的老房產(chǎn)繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅;二是根據(jù)樓房的年齡對(duì)銷項(xiàng)稅打折;第三種是國(guó)家給房企提供一個(gè)可抵扣的虛擬進(jìn)項(xiàng)稅。第一種方案可行性較低，第三種方案需要國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼較多，國(guó)家可能未必愿意如此大力補(bǔ)貼房地產(chǎn)行業(yè)。

其五，對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的顧慮。民眾對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”帶來(lái)的影響方面，最關(guān)心的則是房?jī)r(jià)問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增最大的挑戰(zhàn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，在房?jī)r(jià)上升空間有限的情況下企業(yè)盈利或受影響。一些企業(yè)在營(yíng)改增之前購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)、營(yíng)改增之后賣出，如果沒(méi)有特別的過(guò)渡政策，企業(yè)就會(huì)在沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的情形下繳納銷項(xiàng)稅，造成較大的稅負(fù)提升。不動(dòng)產(chǎn)的金額很大，在稅率上漲明顯而不能對(duì)進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣的情況下，對(duì)企業(yè)的影響會(huì)很大。

三、房地產(chǎn)業(yè)要及時(shí)做好稅收籌劃

其一，和上游企業(yè)合作注重取得正確的發(fā)票。從上游看，一定要盡可能取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)有合作方進(jìn)行梳理，建立合作商檔案，并盡量與增值稅一般納稅人合作。對(duì)于小規(guī)模納稅人在開(kāi)具發(fā)票時(shí)要求到稅局代開(kāi)可抵扣的增值稅專用發(fā)票。

其二，加強(qiáng)面對(duì)企業(yè)客戶的銷售。從下游看，營(yíng)改增將更有利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。因?yàn)橄掠纹髽I(yè)在購(gòu)房后獲得了可抵扣的增值稅專用發(fā)票，價(jià)稅分離后使得購(gòu)房企業(yè)降低了購(gòu)房成本。

其三，面對(duì)普通購(gòu)房者提高精裝修房銷售比例。普通購(gòu)房者是各種稅負(fù)的最終承擔(dān)者，增加對(duì)精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，降低企業(yè)稅負(fù)，增加盈利空間。普通購(gòu)房者若自行裝修取得的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，增值稅額無(wú)法抵扣，增加了后續(xù)裝修成本。

其四，改變競(jìng)爭(zhēng)策略。在抵扣充足、稅負(fù)總體下降的房地產(chǎn)企業(yè)，他們更加有成本優(yōu)勢(shì)來(lái)進(jìn)行房屋銷售。合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用，最終降低稅負(fù)。充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

其五，企業(yè)內(nèi)控水平的提升。提高納稅意識(shí)，杜絕在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過(guò)程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算，及時(shí)取得發(fā)票，不應(yīng)拖延；提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù)，堅(jiān)決做到?jīng)]有正確的發(fā)票不得付款，提高會(huì)計(jì)核算的正確性。

營(yíng)改增稅制改革由于涉及到企業(yè)方方面面的工作，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員超前謀劃、全盤考慮、積極應(yīng)對(duì),提前做好相關(guān)培訓(xùn)工作，謀劃制定或修訂相關(guān)制度，使?fàn)I改增能在房地產(chǎn)企業(yè)順利平穩(wěn)過(guò)渡。房企經(jīng)營(yíng)者要高度重視這一變化，并認(rèn)真測(cè)算營(yíng)改增對(duì)本企業(yè)的影響，在政策正式到來(lái)之前做好充分的應(yīng)戰(zhàn)準(zhǔn)備，以贏得發(fā)展先機(jī)。

[1]財(cái)政部.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于北京等8省市營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理問(wèn)題的公告[R].2012.

[2]崔志剛.“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2013，（19）.

[3]趙暉.“營(yíng)改增”改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)影響的研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2013，（06）.

[4]胡怡建.我國(guó)“營(yíng)改增”試點(diǎn)效應(yīng)分析[J].國(guó)際稅收，2013，（08）.

黃桂玲，海南?？谌耍瑥B門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2013級(jí)在職碩士研究生，現(xiàn)供職于海南惟信會(huì)計(jì)師事務(wù)所，研究方向：金融理論與實(shí)踐。

F293.33

A

1008-4428（2015）01-75-02