住房公積金貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施探討

李憲典

住房公積金貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施探討

李憲典

近年來(lái)，住房公積金的使用規(guī)模逐年擴(kuò)大,住房公積金制度的建立促進(jìn)了我國(guó)住房建設(shè)的發(fā)展，為職工住房提供了穩(wěn)定的信貸資金，在社會(huì)生活中發(fā)揮著重要的作用。如何規(guī)避住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)、提高住房公積金管理水平成為當(dāng)前重點(diǎn)研究課題。本文分析了住房公積金貸款存在的主要風(fēng)險(xiǎn)及原因，并提出了有效的防范策略。

住房公積金貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范

隨著住房公積金貸款在支持職工住房消費(fèi)方面的作用越來(lái)越重要、在個(gè)人住房貸款中所占比例越來(lái)越高，現(xiàn)已開(kāi)始逐漸進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，提高住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平已迫在眉睫。

一、住房公積金貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)及成因分析

住房公積金貸款屬政策性住房貸款，其發(fā)放對(duì)象基本上是有固定收入且按時(shí)繳存住房公積金的繳存職工，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款較小。住房公積金管理機(jī)構(gòu)一般面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn)分兩類(lèi)，即系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、制度風(fēng)險(xiǎn)與政策風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。

（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)。沒(méi)有金融的支持，也就沒(méi)有房地產(chǎn)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又為金融發(fā)展和創(chuàng)新提供了廣闊的空間。但是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也決定了金融業(yè)的冷暖安危。房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落也直接影響了住房公積金貸款的安全，如果住房公積金管理機(jī)構(gòu)不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，不按照風(fēng)險(xiǎn)防范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，放松貸款標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)度發(fā)放個(gè)人按揭貸款，假使房地產(chǎn)市場(chǎng)因過(guò)度投機(jī)行為導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，進(jìn)而引發(fā)頻繁的買(mǎi)賣(mài)交易，造成市場(chǎng)虛假繁榮，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是住房公積金管理機(jī)構(gòu)的貸款安全，往往造成住房公積金管理機(jī)構(gòu)將面臨無(wú)法正常回收貸款，或通過(guò)處置抵押房產(chǎn)無(wú)法收回貸款本金，對(duì)住房公積金的發(fā)展將產(chǎn)生很大的影響。

（二）制度風(fēng)險(xiǎn)

制度風(fēng)險(xiǎn)是由住房公積金相關(guān)制度因素而引起的貸款風(fēng)險(xiǎn)，制度性風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于住房公積金的委托運(yùn)作模式。《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按住房公積金管理委員會(huì)指定的銀行辦理住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)。住房公積金貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理，而風(fēng)險(xiǎn)則由住房公積金管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)。由于住房公積金貸款的委托方與受托方是兩個(gè)不同的利益主體，特別是銀行是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，雖定有委托協(xié)議，仍難以解決各自因不同利益驅(qū)使而在運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生的目標(biāo)和利益沖突。這種沖突的存在，一是表現(xiàn)為銀行在自營(yíng)業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間進(jìn)行“權(quán)衡”，對(duì)委托業(yè)務(wù)不夠重視，辦理業(yè)務(wù)相對(duì)不夠謹(jǐn)慎，加大了住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是由于銀行不承擔(dān)公積金個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，基于節(jié)約成本考慮，對(duì)貸款的回收力度不夠。

（三）政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)主要有兩個(gè)方面。一是抵押房屋處置在司法解釋方面的風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院于2005年11月發(fā)布了《最高人民法關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》的司法解釋，對(duì)設(shè)定抵押房屋的處置做出了規(guī)定。但此司法解釋的第六條規(guī)定“被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出”。依照此司法解釋，住房公積金管理機(jī)構(gòu)對(duì)于抵押物處置存在障礙。二是住房公積金政策的特殊性形成的風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金的政策性特征決定了住房公積金貸款應(yīng)向廣大的中低收入家庭傾斜，其中一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力不強(qiáng)，影響了貸款的安全性。另外住房公積金作為一種“封閉運(yùn)作”的政策性住房資金，雖然有力地推進(jìn)了住房公積金制度的發(fā)展，但由于住房公積金貸款的期限長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)30年，一旦在貸款期限內(nèi)遇國(guó)家利率調(diào)整，存貸差發(fā)生變化，住房公積金管理機(jī)構(gòu)難以保證預(yù)期的利息收入，甚至因此而發(fā)生虧損。住房公積金業(yè)務(wù)的單一性使它缺乏通過(guò)多項(xiàng)業(yè)務(wù)組合分散風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，更加劇了其風(fēng)險(xiǎn)性。

（四）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)源對(duì)象一般指借款人個(gè)人，其產(chǎn)生源于三個(gè)方面因素。一是借款人的履約能力出現(xiàn)了問(wèn)題。具體表現(xiàn)為：借款人婚姻狀況變化風(fēng)險(xiǎn)、借款人刑事風(fēng)險(xiǎn)。借款人失業(yè)、喪失勞動(dòng)能力導(dǎo)致收入下降、失去收入來(lái)源；或是借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼承人放棄所購(gòu)房屋、不愿還款，都會(huì)給住房公積金管理機(jī)構(gòu)造成損失。二是借款人的履約意愿出現(xiàn)了問(wèn)題。這主要是借款人的品格決定的。借款人品格是指借款人不僅要有償還債務(wù)的意愿，而且具備在負(fù)債期間能夠主動(dòng)承擔(dān)各種義務(wù)的責(zé)任感。這就要求借款人必須是誠(chéng)實(shí)可信的。不過(guò)，借款人品格是難以用科學(xué)方法加以計(jì)量的，一般只能根據(jù)過(guò)去的一記錄和經(jīng)驗(yàn)對(duì)借款人進(jìn)行評(píng)價(jià)。如果存在完備的信用檔案，那么借款人在過(guò)去時(shí)間里違約的次數(shù)基本上可以反映出借款人的品格。三是信息的高度不對(duì)稱。信息不對(duì)稱主要體現(xiàn)在住房公積金管理機(jī)構(gòu)不能全面掌握借款人所提供的貸款資料的真實(shí)性、抵押物價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)確性及個(gè)人信用狀況。

（五）抵押物風(fēng)險(xiǎn)

抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金個(gè)人住房抵押貸款款區(qū)別于其他貸款的主要特征之一，就是大部分貸款以房地產(chǎn)作抵押，以抵押為預(yù)防信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要屏障，主要有以下幾個(gè)方面。一是房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是在抵押貸款期間，由于市場(chǎng)上房?jī)r(jià)下跌，或因某種自然災(zāi)害造成房產(chǎn)的毀壞和貶值，使得抵押物現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)值低于借款人未償還貸款余額，從而造成的信貸風(fēng)險(xiǎn)。二是房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)交易過(guò)程中法律糾紛帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為：房屋權(quán)屬不清晰造成的風(fēng)險(xiǎn)、房屋重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn)、抵押房屋未經(jīng)登記的風(fēng)險(xiǎn)、期房風(fēng)險(xiǎn)、抵押物滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

（六）操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)是指因操作流程不完善、人為過(guò)失、系統(tǒng)故障或失誤等外部事件造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。就住房公積金管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部來(lái)說(shuō)主要表現(xiàn)在以下方面：一是人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)。主要是人員結(jié)構(gòu)與人員素質(zhì)參差不齊，崗位設(shè)置不合理，金融、會(huì)計(jì)等專業(yè)人員缺乏，人情貸款時(shí)有發(fā)生。如對(duì)不具備貸款資格的親朋好友審批發(fā)放貸款、不顧借款者的還款能力超額放貸、審貸過(guò)程把關(guān)不嚴(yán)、甚至弄虛作假、欺上瞞下，埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。二是流程因素引發(fā)的操作風(fēng)險(xiǎn)，如流程設(shè)計(jì)不合理、流程執(zhí)行不嚴(yán)格等。

二、住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施探討

住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范除需要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)研究、洞察政策變化、提高前瞻判斷、遵循審慎原則、規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)外，還要采取如下的措施：

（一）建立貸前審查制度

住房公積金管理機(jī)構(gòu)收到借款人的申請(qǐng)及相關(guān)材料后，要對(duì)借款人和抵押物進(jìn)行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié)。一要在住房公積金管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部建立信貸人員責(zé)任制度。信貸人員要對(duì)自己審批的貸款項(xiàng)目負(fù)責(zé)到底，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，要追究相應(yīng)的責(zé)任。而且要把信貸人員的工作長(zhǎng)期化，以保證信貸工作的長(zhǎng)期性、連續(xù)性和穩(wěn)定性。二要加強(qiáng)貸前審查的深度和廣度。既要審查貸款申請(qǐng)人的資信和其所提交的相關(guān)材料，又要加強(qiáng)對(duì)抵押物的審查。要與借款人進(jìn)行面談，了解其貸款的意圖，利用個(gè)人征信系統(tǒng)對(duì)借款人資信進(jìn)行審查，對(duì)于抵押物的審查要著眼于易于保值，易于變現(xiàn)，易于抵押以及易于估價(jià)的房地產(chǎn)。三要對(duì)委托銀行建立考核機(jī)制。根據(jù)財(cái)政部要求，住房公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)向委托銀行支付貸款手續(xù)費(fèi)，因此，住房公積金管理機(jī)構(gòu)對(duì)委托銀行要將貸款手續(xù)費(fèi)與貸款工作質(zhì)量掛鉤，根據(jù)考核情況支付手續(xù)費(fèi)。

建立貸款責(zé)任終身追究制度，對(duì)信貸人員經(jīng)常進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高信貸人員的工作責(zé)任心和業(yè)務(wù)素質(zhì)。加強(qiáng)貸前審查的深度和廣度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行貸前調(diào)查，在登記備案后進(jìn)行準(zhǔn)入，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)資金斷裂，所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)形成“爛尾”，確保抵押物的真實(shí)性與合法性。與委托銀行定期簽訂委托貸款協(xié)議，制定配套的考核辦法，根據(jù)考核情況支付手續(xù)費(fèi)，最大大程度提高委托銀行的責(zé)任心。

（二）嚴(yán)格貸中審查

在貸款審查中引入人民銀行的信用評(píng)價(jià)體系，實(shí)現(xiàn)住房公積金管理機(jī)構(gòu)與商業(yè)銀行的資源共享。通過(guò)人民銀行的信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，對(duì)商業(yè)貸款和信用卡使用過(guò)程中有不良記錄的住房公積金繳存人，在其申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，通過(guò)降低貸款額度、增加保證人等方式，應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的信用風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)貸后管理

貸后管理是從貸款發(fā)放之日起到貸款本息收回之日止的貸款管理。一筆貸款業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)審批之后，開(kāi)始進(jìn)入還款階段，這個(gè)階段對(duì)于住房公積金管理機(jī)構(gòu)來(lái)講也很關(guān)鍵。在漫長(zhǎng)的還款期內(nèi)，由于各種不確定因素的存在而使住房公積金貸款存在各種風(fēng)險(xiǎn)的可能。要加強(qiáng)貸后管理，首先，要建立住房公積金貸款業(yè)務(wù)檔案，該檔案要從借款人申請(qǐng)貸款時(shí)開(kāi)始將借款人的相關(guān)資料一一記錄在案，以備今后檢查之用。其次，建立信息化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。對(duì)借款人貸后的信用信息要認(rèn)真收集，如借款人依合同約定歸還貸款本息情況；借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況；保證人保證資格和保證能力變化情況；抵押物保管及其價(jià)值變化情況；有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無(wú)與法律法規(guī)相抵觸需要變更、修改和補(bǔ)充之處，貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度、變化情況及趨勢(shì)；其他關(guān)系到債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保障的內(nèi)容等。而且要細(xì)分不良貸款的具體成因，對(duì)有不良個(gè)人信用行為的居民，通過(guò)該系統(tǒng)設(shè)置不同規(guī)模和方向的條件，不僅在公積金管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)控預(yù)警機(jī)制上會(huì)對(duì)其做出反映，而且在個(gè)人信用記錄方面也會(huì)有負(fù)面評(píng)價(jià)。最后，根據(jù)住房公積金貸款業(yè)務(wù)檔案，將住房抵押貸款劃分風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，風(fēng)險(xiǎn)越大，檢查的頻率越高，并對(duì)檢查的結(jié)果提出相應(yīng)的解決方案。

（四）強(qiáng)化住房公積金管理機(jī)構(gòu)貸款管理的主體地位，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體的統(tǒng)一

即住房公積金貸款均由住房公積金管理機(jī)構(gòu)自行審批，受托銀行負(fù)責(zé)辦理放款及回收貸款的業(yè)務(wù)。

總之，隨著我國(guó)住房公積金資金規(guī)模越來(lái)越大，住房公積金貸款在支持職工住房消費(fèi)方面的作用越來(lái)越重要，貸款余額在個(gè)人住房消費(fèi)貸款中所占比例越來(lái)越高，貸款風(fēng)險(xiǎn)也日益加大，關(guān)注并合理防范住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視。住房公積金管理機(jī)構(gòu)要以預(yù)防為主，以自身制度完善，合理控制為基礎(chǔ)，不斷強(qiáng)化貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，從源頭上防范貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。如何防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，管住、管好住房公積金，從而維護(hù)社會(huì)安定、和諧，是值得我們深入研究的問(wèn)題。

[1]高路.住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策探析[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2010，（08）.

[2]黃春梅.住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避策略[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013，（03）.

[3]蘇梅.淺議住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理 [J].中小企業(yè)管理與科技，2010，（12）.

[4]段艷青.略議住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)及防控之策[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2012，（06）.

李憲典，海南瓊海人，廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2012級(jí)在職碩士研究生，現(xiàn)供職于海南省住房公積金管理局，研究方向：金融理論與實(shí)踐。

F832.4

A

1008-4428（2015）01-107-02