淺析中國房地產(chǎn)的政策效應以及應對策略

徐婧妍

淺析中國房地產(chǎn)的政策效應以及應對策略

徐婧妍

在我國,被住宅投資所帶動的緊密相關產(chǎn)業(yè)高達60個以上,這反映出住宅投資已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的重要助力。通過對中國房地產(chǎn)業(yè)土地政策、金融信貸政策和財稅政策三個方面的研究，分析其區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)商的風險，根據(jù)政策分析，對房地產(chǎn)商針對性的提出了三方面的應對的策略建議。

房地產(chǎn)；政策；效應；應對

近十年來，房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮從未消減，對此，中國房地產(chǎn)市場存在泡沫的說法在經(jīng)濟學界油然而生，也成為政府與民眾關注的焦點。2012年中國房地產(chǎn)價格持續(xù)走高：杭州的房價早于上海開始其向上突進的趨勢，但也比上海更早遭遇到市場的反擊。國家相繼出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施，包括金融、土地與行業(yè)管理措施等，希望對我國的房地產(chǎn)市場發(fā)揮良性的引導與規(guī)范作用。穩(wěn)健調(diào)控也成為國家政策的一個主旋律，不論是限購還是房貸利率等措施都讓房價得到了控制。而面對這些新的宏觀調(diào)控政策，中國大部分房地產(chǎn)企業(yè)將迎來嚴峻的挑戰(zhàn)，他們又該何去何從呢？

一、房地產(chǎn)政策效應分析

（一）土地政策效應

一方面，土地政策使得開發(fā)成本增加、全面清理政策直接影響了房地產(chǎn)投資開發(fā)的順利開展，而房地產(chǎn)貸款風險控制的加強也制約了房地產(chǎn)商的貸款渠道。2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快回落。全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資71804億元，比上年名義增長16.2%，增速比2012年回落11.9個百分點，比同期固定資產(chǎn)投資增速低4個百分點。同時對于農(nóng)田和耕地保護的土地整頓的出現(xiàn)，更是給開發(fā)企業(yè)雪上加霜。

另一方面，政府通過增加土地的供應量，對炒地現(xiàn)象進行遏制。如規(guī)定“土地出讓最低價不得低于出讓地所在地級別基準地價的70%”等政策，成功穩(wěn)定了土地市場的價格，并對房地產(chǎn)價格泡沫進行有效的抑制。此外，也使得房地產(chǎn)項目的開發(fā)速度加快，減少中間環(huán)節(jié)的拖延行為，讓市場的炒作行為從根本上得到解決。

同時土地政策也加強了對中小戶型和保障性住房的要求，如規(guī)定“保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品住房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%”，這一舉措也收效明顯，2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬平方米，比上年增長13.2%，增速比1-11月份回落0.1個百分點；其中，住宅施工面積428964萬平方米，增長10.6%。房屋新開工面積177334萬平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份擴大0.1個百分點。

（二）金融信貸政策效應

一系列文件反復強調(diào)，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目適當限制怠倦；對結構已封頂?shù)姆课莶拍馨l(fā)放個人住房貸款；對于購買第二套以上住房的，適當提高首付比例。伴隨著調(diào)控措施的實施，細則的不斷出臺，這些措施一方面鼓勵了適合中低價商品住宅的建設，滿足了普通民眾的消費需求，讓房地產(chǎn)投資結構更加合理；另一方面也對僅依靠銀行信貸而非個人資產(chǎn)的投機性購房行為進行遏制。

同時，國務院規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金提高到35%，要求開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率不得高于65%。對于一些自身實力不足的房地產(chǎn)開發(fā)商，從銀行獲得信貸支持變得尤為艱難，同時也將導致一大批開發(fā)企業(yè)或因資金原因而無法順利進行投資行為，對投資規(guī)模增長過快、經(jīng)濟過熱等現(xiàn)象，有著長足的效果。房地產(chǎn)投資增幅有所降低，投資過熱現(xiàn)象有所緩解。

（三）財稅政策效應

通過對住房稅收政策、實名購房、二手房市場課稅以及在大中型城市實行“限購”等措施，將稅收作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的杠桿，多管齊下的遏制房地產(chǎn)市場投機需求，目前已經(jīng)初見成效，大中型城市房價保持穩(wěn)定，這樣說明之前猖獗的炒房現(xiàn)象已經(jīng)得到控制。2013年商品房需求觸底，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增加1.8%，增幅減小3個百分點。其中，現(xiàn)房銷售面積為26763.36萬平方米，比上年增加0.1%，增幅減小0.4個百分點；期房銷售面積為84540.29萬平方米，比上年增加2.4%，增幅減小4個百分點。在炒房行為得到遏制的同時，政策中，對于普通住房稅收的減免優(yōu)惠，使得越來越多的開發(fā)商認識到，積極開發(fā)中小戶型，針對中低價位的消費者才是順應政策的正確思路，稅收政策成功調(diào)和了市場的供需關系。

二、房地產(chǎn)商對相關政策的應對策略

總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論規(guī)模大小，都應該及時且準確的識別來自房地產(chǎn)開發(fā)的政策性風險，對所有與房地產(chǎn)有關的政策，特別是新頒布的政策，都要迅速進行收集、分析以及整理，同時將政策研究的結果做成報告的形式，遞交給開發(fā)企業(yè)的管理層保管，以便在決策時作為參考。通過對相關政策的研究，它不但可以幫助房地產(chǎn)的投資者掌握正確的投資與開發(fā)方向，比較準確的對未來市場需求進行預測，并且還能有助于投資者在政策發(fā)生變化時，及時對投資策略進行調(diào)整，起到最大限度地控制政策風險的目的。

對于土地政策，開發(fā)商取得土地的過程實際上也是一個交易的過程,依法、規(guī)范使用土地,才能降低交易風險減少交易成本,保證交易安全。對于一些經(jīng)營性，司法裁決劃撥土地以及集體建設用地，開發(fā)商應該謹慎選擇，實時了解政策現(xiàn)狀，這些用地行為可能會導致巨額資金流入但卻因法律法規(guī)而顆粒無收的結果。

對于貨幣金融政策，大部分的政策風險其實都可以利用準確把握相關政策與規(guī)范其開發(fā)行為來進行應對，同樣貨幣政策的變動為企業(yè)所帶來的融資風險，企業(yè)就可以通過大力拓寬融資渠道，從而改變太過依賴于銀行貸款的不良現(xiàn)象。目前，在銀行貸款之外還有多種融資渠道，可讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其進行選擇。上市融資可以為開發(fā)企業(yè)提供巨額而穩(wěn)定的資金來源；房地產(chǎn)投資信托也通過不同的房地產(chǎn)業(yè)務投資組合擁有巨大靈活性的優(yōu)勢；融資租賃的方式銷售房產(chǎn)也使得房地產(chǎn)商可以騰出更多的資金和人力資源去拓寬開發(fā)渠道，使開發(fā)行為形成良性循環(huán)，即增強了市場競爭力，又促進企業(yè)自身的發(fā)展。此外，還有債券融資，民間融資以及吸收海外投資等方法。

對于稅收政策，風險意識對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說是必不可少的，不僅要對稅收政策進行風險管理，也要樹立依法籌劃的理念。房地產(chǎn)商在進行稅收籌劃時，要學法、知法、守法，準確理解和全面把握新的稅收政策的內(nèi)涵，密切關注稅法和稅收政策的變動，合理避稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在較大的認定風險，因此，房地產(chǎn)商需要建立良好的稅企關系，與稅務機關加強聯(lián)系和溝通，爭取在稅法的理解與處理上與稅務機關取得一致，才能避免無效的籌劃；建立良好的稅企關系還能使房地產(chǎn)企業(yè)及時獲悉最新、最準確的稅收政策信息，方便企業(yè)的策略制定與實施。

除此之外，房地產(chǎn)市場的繁榮健康，也離不開政府政策的支持，面對強大的市場壓力，以及投融資等亟待解決的問題，更需要企業(yè)與政府共同努力，才能使開發(fā)商完善自身經(jīng)營管理，提高自身綜合實力，逐步走上規(guī)范規(guī)模、專業(yè)國際的品牌化道路。

三、結論與啟示

房地產(chǎn)市場雖存在著投資增長過快，房價過高以及局部過熱的問題，但瑕不掩瑜，整個長三角房地產(chǎn)已經(jīng)日趨成熟，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。但同時面對政府對投機需求的打壓，房地產(chǎn)商也面臨著日益凸顯的政策風險，為了能夠保障開發(fā)的效率，開發(fā)商也需從土地，金融，稅收三個方面著手，研究政策導向，冷靜應對政策風險挑戰(zhàn)；積極尋求新的融資途徑，拓寬融資渠道；做好稅收籌劃，以期降低房地產(chǎn)政策帶來的沖擊，維持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。

[1]張冰.宏觀經(jīng)濟下的長三角房地產(chǎn)發(fā)展趨勢[J].房地產(chǎn)市場，2005，10(31)：31-32.

[2]王艷.當前長三角區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展研究[M].東北師范大學，2005.

[3]謝俊敏.長三角城市住宅房地產(chǎn)投資分析[M].上海交通大學，2006.

[4]珉岷.策調(diào)控房地產(chǎn)市場有效性的實證分析[M].哈爾濱商業(yè)大學，2010.

[5]李振國.在新國六條背景下淺析房地產(chǎn)稅收政策[J].遼寧行政學院學報，2006，8(12)：101-104.

[6]蘇亞莉.淺議房地產(chǎn)開發(fā)的政策風險應對[J].東華理工大學學報，2011，40(4):331-334.

[7]蘇亞莉.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營貨幣政策風險及其應對研究[J].理財視點，2011，12（34）：52～53.

[8]蘭子勇.土地政策對房地產(chǎn)開發(fā)風險的影響因素分析[J].科技咨詢導報，2006，（08）：136.

[9]萬莎.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風險防范與控制[J].上海市經(jīng)濟管理干部學院學報，2011，9（6）：44-48.

[10]舒燕.淺析政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的博弈現(xiàn)象[J].國集體經(jīng)濟，2007，（09）：18-19.

[11]王鐵軍.中國房地產(chǎn)融資20種模式與成功案例[M].中國金融出版社,2009，57-397.

[12]熊方軍,馬永開.中國房地產(chǎn)市場非均衡新分類宏觀調(diào)控[M].科學出版社,2008，121-152.

[13]蕭薇，唐焱.政策對房地產(chǎn)價格影響分析[J].經(jīng)濟研究導刊，2009，40(2):132～133.

[14]中國統(tǒng)計年鑒.

[15]2012-2014房地產(chǎn)行業(yè)分析報告.

徐婧妍，女，安徽蕪湖人，上海海事大學碩士，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學。

F291.1

A

1008-4428（2015）02-27-02