營改增對皖江城市帶房地產企業的影響及對策

姜穎

營改增對皖江城市帶房地產企業的影響及對策

姜穎

營改增稅制改革試點后，房地產行業將不可避免地被列入到改革范圍。這對房地產企業既是一次機遇也是一種挑戰。本文簡要探討了營改增對皖江城市帶房地產業的影響，闡述了房地產企業應采取的有效對策。

營改增；房地產企業；稅負影響；對策

隨著市場經濟改革的持續進行，增值稅和營業稅之間的區分不明導致征收過程中的重復征收等不合理現象出現，制約了稅收對于國民經濟的調整作用。營改增實現了稅制轉換，打通二、三產業增值稅抵扣的通道，促進產業融合，解決了營業稅重復征收、貨物與勞務稅制不統一等稅收制度問題。

一、營改增對皖江城市帶房地產企業的影響分析

安徽省合肥市、蕪湖市、馬鞍山市、銅陵市、安慶市、池州市、滁州、宣城和六安市（金安區、舒城縣）九市共59個縣（市、區）作為皖江城市帶承接產業轉移示范區，輻射安徽全省，對接長三角地區。經國務院批準，皖江城市帶承接產業轉移示范區已成為國家級示范區，示范區城市化發展水平決定了承載產業轉移的承載基礎，皖江城市帶房地產行業的發展水平則影響著承接產業轉移的空間規模。當前，各地政府著力發展第三產業，特別是現代服務行業，這對于調整經濟結構、轉變經濟發展方式有著重要的現實意義。這次稅制改革從政策改革效果來看，營改增對于房地產企業的運營發展有著復雜的影響。從稅改的目的來說，營改增是為了降低企業整體稅負，對于企業發展是一次重要的機遇。在具體實踐中，營改增對房地產企業的影響主要體現在以下幾個方面：

（一）對企業財務管理的影響

主要是會計核算發生變化。其一是稅率變化，房地產企業繳納稅率為5%的營業稅，在實施營改增后，稅率在現行低稅率13%和增值準稅率17%基礎上，新增6%和11%兩檔低稅率。其二，計稅依據和應納稅額發生變化。在稅改之前，房地產企業的營業收入乘以相應稅率計算出房地產企業的營業稅。營改增政策實施后，房地產企業繳納增值稅需按照增值稅一般計稅方法來計算應納稅額，增值稅進項稅額和銷項稅額分別計算，當期銷項稅額扣除進項稅額之后的余額為應繳納額，當期進項稅額與當期銷項稅額抵扣后，仍未抵扣完的部分可以在下期抵扣。其三，發票管理發生變化，發票由行業發票改為增值稅發票。以票管稅，按票交稅。取得的合規發票須在規定時間認證，認證后才能抵扣。由于在增值稅管理中增值稅專用發票可以抵扣進項，所以對于增值稅專用發票的使用、開具、領用和購買等，我國稅法有著嚴格的規定。對于違規使用、非法出售、偽造和虛開增值稅專用發票的行為，《刑法》有著明確的處罰規定。其四，納稅義務發生時間發生變化。納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天為營業稅納稅義務發生時間；增值稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅服務并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。房地產企業具有建設周期長、經營風險大等行業特點，這為企業財會部門是否真實可靠判定收入確認、計量等帶來一定風險。

（二）對成本和稅負的影響

房地產企業在建設開發、銷售等階段，都會涉及營業稅納稅問題。在實踐中，地價（土地成本）、建筑安裝成本、公共設施配套成本、房屋裝修成本等構成了企業可抵扣的開發成本。據調查，這幾項成本在皖江城市帶房地產企業的收入中所占比重并不高，約占60%－75%。因此，假設因為生產周期性長、成本結構中可抵扣成本較少或者難以取得可抵扣的進項稅票等原因，可抵扣的進項不足50%時，房地產企業的實際就會超過5%，達到5.5%以上［（1銷項－0.5進項）×0.11＝5.5%］，反而出現稅負增加。而實踐中，企業產企業可抵扣經營成本的認定本身還存在諸多難點。其一，土地開發成本認定難。土地成本對房地產而言具有顯而易見地重要作用。據統計，皖江城市帶房地產企業的土地成交樓板價占銷售均價的比例已經超過30%。由于土地來源方式多樣，有的是通過傳統的招拍掛形式得來，但是也有的是通過股權收購得來，有的是與村集體合作得來等。這就導致土地成本難以取得進項稅額發票。以股權收購為例，假設被收購公司原項目出讓金是8000萬元，收購時價值升到1.8億元，這就使得1億元溢價因無法取得進項稅票而不能被抵扣，進而使收購企業稅負增加。其二，存貨抵扣難。按營改增的慣例做法，期初存貨不允許被抵扣。房地產公司多以項目公司的形式進行開發，如果項目在稅改之前已經完成，銷售行為發生在稅改后，只有銷項稅額，無法取得進項稅額抵扣，那么項目公司的稅負會增加。其三，建造成本降低難。房地產業是建筑業的下游行業。建筑業實行營改增后，很可能因為建筑材料來源渠道和方式多樣，材料種類雜散零亂，難以取得進項稅額發票，以及施工企業提供專業建筑勞務服務稅負的提高，從而使得建筑企業稅務增加，進而轉嫁給房地產企業造成建造成本加大。

（三）對現金流和企業融資的影響

房地產企業運營業務具有復雜性和特殊性，如果要保持房地產企業的正常運轉，企業必須具備足夠的現金流和良好的融資能力。在實踐中，房地產企業主要采取預售制，在確定當期預售收入時要繳納營業稅，占用轉讓銷售不動產、無形資產應繳納的營業稅是房地產企業一項重要的現金流出。在增值稅改征后，通常先購入房地產材料和進行項目建設，銷項稅額理論上小于進項稅額，在項目開發較長時間不需要繳納增值稅，應降低企業的流動資金占用率，盡量擴展現金流。

二、房地產企業應采取的積極對策

營改增稅制改革對于房地產企業的的財務管理、經營成本和稅收負擔、現金流和融資的影響，需要引起房地產企業領導層和管理者的重視。以營改增稅制改革為發展契機，房地產企業要做好以下應對措施，實現皖江城市帶房地產行業的跨越式發展。

（一）加強員工培訓

營改增稅制改革對于房地產企業的影響，要求房地產企業必須進行員工培訓，加強政策宣傳力度。管理層人員要全面理解稅改新政策的內涵和要點，謀劃制定相關制度。財務人員要把握發票管理、具體會計處理和財務管理的稅收實質，積極學習財務管理知識，針對營改增稅制改革產生的影響，及時做出調整。

（二）做好稅務籌劃

房地產企業管理層要組織采購銷售人員和財務管理人員提前做好稅務籌劃，以房地產企業的業務規劃為依據，合理運用稅收政策，優化業務流程、細化行業分工、整合行業資源、加快轉型升級，科學測算和分析研究對企業稅負的影響，適時調整企業未來發展戰略。采購銷售人員和財務管理人員要特別做好聯動溝通，綜合考慮進項稅額是否能抵扣，做好建筑材料采購和房產銷售交易的發票管理。

（三）提高會計核算水平

營改增稅制改革后，會計核算體系發生變化，從而對于房地產企業會計核算水平提出了更高地要求。一方面，房地產企業的財務管理要密切注意成本和收入費用核算方法；另一方面，房地產企業要構建明確的增值稅明細賬目，設置合理的會計賬戶：在應交稅費欄目下設置多欄式核算和應交增值稅的明細科目，借方項目包括轉出未交增值稅、已交稅金、進項稅額等，貸方項目包括轉出多交增值稅、進項稅額轉出、銷項稅額等。不難看出，采用抵扣的增值稅核算模式，需增加多個會計科目，核算難度較以前大幅增加。這就要求房地產企業必須提高會計核算水平，才能抵御可能的財務風險。

（四）加快轉型升級

在做好業務規劃和稅務籌劃的前提下，房地產企業可以利用營改增稅制改革這個重要的發展契機，積極發揮進項稅額抵扣的優勢，加快房地產企業的轉型升級，充分拓展業務范圍和類型。從單一傳統的住宅地產格局，逐漸向多元化的房地產及相關行業擴展。在從事房地產工程開發和建設的同時，可開發旅游地產、多功能城市休閑生活商業地產、保障性住房、主題化商業空間、物業管理等業務，逐漸擴大房地產工程項目的精裝修力度和范圍，使之成為房地產企業的新的增長點。單純的房地產工程項目開發模式向多元化經營模式的轉變，使得房地產企業具有更強的市場風險抵御能力。

三、結束語

營改增是我國為消除重復征稅、完善稅收體制、調整經濟結構而實行的一種稅制改革。營改增也為皖江城市帶房地產企業進行生產運營調控提供了重要契機，對于推動房地產企業長期可持續發展有著重要的現實意義。

[1]張倫.房地產業營業稅改征增值稅的稅負效應分析[D].杭州：浙江大學，2014.

[2]王善平.營改增對交通運輸業的影響及對策研究[D].北京：首都經濟貿易大學，2014.

[3]潘文軒.企業“營改增”稅負不減反增現象分析[J].商業研究，2013，（01）：145-150.

[4]張運賢.芻議“營改增”對房地產企業未來影響及對策[J].會計師，2014，（14）：43-44.

姜穎，女，安徽蕪湖人，安徽省蕪湖縣人力資源和社會保障局，研究方向：會計學。

F275

A

1008-4428（2015）02-67-02