關于房屋拆遷的法經濟學分析

張 勇

（青島國信發展（集團）有限責任公司，山東 青島 266071）

備受矚目的《物權法（草案）》于2005年7月10日向社會全文公布，引起了社會各界的廣泛關注和討論。草案中規定保護私人所有權，拆遷征收私人的不動產，要給予合理補償。其中明確規定“國家保護私人的所有權。禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產的權屬關系。”這是繼《憲法》明確規定保護公民私有財產后，對公民私有權的進一步保護。城市房屋拆遷制度，是指在城市規劃區國有土地上，因城市建設發展的需要，經政府有關部門審批，由拆遷人拆除被拆遷人現有城市房屋，并給予被拆遷人補償和安置的法律制度。房屋拆遷作為一項法律制度更深層次的意義是：對已經落實的土地使用權進行事后重新分配的一項制度，是體現國家土地政策的一個手段。

波斯納開創的法和經濟學理論倡導對法律制度進行經濟分析，在假定法律關系主體最大化行為的前提下，對他們的行為進行成本收益分析，使法律具有“經濟推論的特色”和“明顯的經濟效益”。本文就是運用法經濟學的理論和方法對房屋拆遷主體的行為進行分析，使各行為主體在使自己效用最大化前提下達到房屋拆遷制度的博弈均衡。當然經濟學追求效率的同時從沒有放棄過法律的公正，正義是法學最核心的思想，兩者在一定程度上是一致的，波斯納曾經說過，效率在一定意義上就是正義。我們在分析房屋拆遷的制度均衡中，不能放棄對私人產權的保護，要保護處于弱勢的被拆遷人的合法利益。

一、房屋拆遷中政府角色行為的分析

經濟學理論認為市場經濟應當由市場在資源配置中起基礎性作用，只有在“市場失靈”時，行政權才可介入。只有在公共收益明顯大于個人因正常期望所遭受的損害時，才能允許對私域進行必要的干預。政府只有在滿足兩個條件下才能征用私人財產，一是為了公共利益，二是個人得到補償。下面分別對這兩個條件進行分析。

（一）公共利益的分析

諾斯認為國家具有雙重目標，一方面通過向不同的勢力集團提供不同的產權，獲取租金的最大化；另一方面，國家還試圖降低交易費用以推動社會產出的最大化，從而獲取國家稅收的增加。國家的這兩個目標經常是沖突的，政府作用的結果往往是經濟增長的停滯，這就是為人們所熟知的“諾斯悖論”。政府不僅是公共利益的代表，具有公利性的典型特征；而且政府也是自身利益的使者，必然具有自利性的利益驅動。政府作為公共管理機構應首先建立在公利性的基礎之上，并優先代表公共利益，這是它得以存在的邏輯前提和根本基礎。同時，任何形式的政府由現實中的具體的個人組成的，都必然具有自利性的要求和沖動，因為這與人的生存需要、發展需要和享受需要是密不可分的。

社會公共利益構成了房屋拆遷的主要理論依據，但是對“公共利益”國內和國外都沒有形成統一的認識，大多數國家和地區的立法都認為，“公共利益”應包括兩層涵義：一是應有公共使用的性質，二是應有公共利益的用途。既然公共利益的內涵和外延很模糊，就往往導致一些政府部門或開發商等利益集團濫用“公共利益”，堂而皇之地為自己謀取私利，并使權利人利益受損，公共利益在拆遷實踐中正逐漸走入歧途或陷進迷途。走入歧途是因為公共利益演化為商業利益、政府利益甚至于政府官員的私人利益，并由此成為目前引發拆遷矛盾的一大問題。陷進迷途則是因為在實踐中的確有很多地方政府是基于為民造福、實現公共利益這一主導思想進行相關拆遷工作的，但由于行政思維的落后、工作方式的不當，不能廣泛聽取群眾的意見和建議，從而使得一些工程本來是想為人民辦實事的，卻嚴重影響了人民群眾的利益。

（二）補償問題的分析

補償問題的經濟學分析就是確保社會資源的有效配置，這意味著該分配使房屋拆遷的預期社會效用最大化。房屋的社會收益取決于兩種類型的決策：私人房屋所有者所作的房屋使用的決策和政府部門所做的管制決策。如果忽視土地使用的外部性，規范的經濟學理論表明私人的土地使用決策便不會達到社會效用最大化這個目的。由于需要將外部成本內部化，政府干預土地市場是合理的。然而，公共選擇理論表明政府部門也并非是追求社會目標，因為他們也會忽視私人土地所有者承擔的成本。補償的作用是雙重的：一是激勵土地所有者做出有效率的土地使用的決策，二是確保政府做出有效率的管制。但是二者存在一個悖論，如果政府為征用補償所有者，財產所有者又進行過度改進的激勵，而如果政府不進行補償，政府有激勵對私人財產進行過度管制，這就是補償悖論。

房屋所有者在自愿交易中只有在他的狀況能變得更好的條件下才樂意把財產出售給他人，只有這樣才能實現自己的利益最大化。在政府征用行為中，因為允許政府強制行政相對人出賣其財產，而強制出售可能使財產從高評價的使用轉向低評價的使用，他的狀況很可能沒有得到改善。當政府對個人財產的使用超出了個人履行公共利益義務的范圍，政府便應對損失進行公正的補償。房屋拆遷過程中，房產的評估大都由拆遷人委托，被拆遷人喪失了對自己財產定價的權利。從法理上說，拆遷補償價格應當由拆遷人和被拆遷人協商決定。但是考慮到拆遷關系到城市的發展進程，因此需要公權的介入來調節社會各方面的利益。然而由于公權的不適當干預，被拆遷人在價格評估中處于不利地位，沒有和開發商、房地產評估機構平等對話的機會，應得的土地使用補償金沒有保障，而政府和拆遷人卻因此獲益。

2001年的《城市房屋拆遷管理條例》對土地使用權的補償有了改進，規定在貨幣補償的時候要考慮被拆遷房屋所在區位。區位的價值實質就是土地的價值。但是，該規定仍沒有把對被拆遷人的土地使用權的承認和補償明確提升到法律保護的高度，使用了“區位”這個模糊的概念，土地使用價值補償方法不明晰。被拆遷人購買被拆遷房屋時所繳納的費用中既包含購買房屋所有權的費用，也含有國有土地使用權出讓金，但是拆遷人給被拆遷人的補償金中卻不包括對土地使用權的補償。

二、房屋拆遷的產權和利益分析

（一）產權分析

房屋拆遷源于政府擁有的征用權，征用權屬于政府特有的權利，并且權力的行使具有強制性，所以房屋拆遷就自然具有政府征用權一樣的強制力，它不需被拆遷人同意就能夠產生法律效力。任何產權都是相對的，沒有完全排他的產權，產權的不完整導致產權的殘缺。絕對的財產權是不存在的，任何財產權的行使都必須受到一定的、內在的、社會的限制。18世紀中葉英國首相說過：窮人的茅舍，“風能進，雨能進，國王不能進”，私有財產權先于國家權力而先驗地存在，它是國家秩序和國家財產的一種來源，而不是一個結果。財產權的表現形式就是允許人們自由進行利益追逐和交換，這是人類社會發展最為長久和有效的動力。

在我國從計劃經濟向市場經濟過渡的進程中，產權制度一直是一個很大的壁壘，一直是一個很難解決卻又不得不解決的基礎性問題。城市居民的房屋附著在屬于國家所有的土地之上，土地使用權是我們理解房屋所有權的正當性和鞏固房屋所有權權能的一種法律手段。老百姓掌握著房屋所有權和相應的土地使用權，可以在一定程度上防止國家基于土地所有權的侵害。但是在物權法上，所有權是一種絕對權，土地使用權僅僅是源于土地所有權的一種權能而已，土地所有權和土地使用權比較，誰強誰弱不言而喻。土地公有制在很大程度上為政府濫用公權力，任意剝奪公民的土地使用權提供了制度基礎和前提條件，加之我國目前行政法治環境的不完備，所以在房屋拆遷過程中，政府介入商業開發，甚至主導商業開發，單方決定拆遷補償標準，甚至放縱暴力拆遷的不正常情況的出現也就不足為奇了。

（二）利益分析

經濟學的基本前提就是理性人都是追求自身利益的最大化，這個前提決定了當事人的行為方式。利益就是人們希望得到的某種滿足和效用。馬克思主義認為，“每一個社會的經濟關系首先是作為利益表現出來。人們奮斗所爭取的一切，都同他們的利益有關。”可見，追求利益是人類最基本的心理特征和行為規律。拆遷中牽涉的主體行為都受利益的驅動，拆遷矛盾源于利益沖突，所以我們對房屋拆遷進行分析，就不能不分析涉及主體的利益。

拆遷中涉及的利益主要有三個：被拆遷人利益，開發商利益，政府利益。在政府、開發商、拆遷戶之間的利益關系中，開發商和拆遷戶的利益指向是非常清晰的，即都是追求其自身利益的最大化，可以用市場經濟的基本邏輯去解析。開發商追求最大限度的降低開發成本，而拆遷費用是其總成本中非常重要的一個方面。拆遷戶則最大限度的追求補償費。這是作為經濟人的理性選擇。但是政府的利益指向是模糊的，我們前面在分析政府在房屋拆遷中的角色行為中有所表述。政府應該退出拆遷人和被拆遷人的博弈，像警察一樣扮演游戲規則設定者的角色，而不是和拆遷人分配拆遷利益。在互惠互利的基礎上選擇合作是保證結果最優的最佳策略。對拆遷人來說，在追求經濟效益的同時要顧及社會效益，為攫取超額利潤奪取被拆遷人的既得利益、破壞他們的基本生存條件，就會產生矛盾，引發訴訟，拆遷人將被迫投入大量的精力去應訟。矛盾被激化到一定程度還可能引發社會革命，引起社會動蕩，失去了穩定的社會環境，拆遷人的商業利益也是得不到保障的。從被拆遷人的角度看，所提的補償條件應以能補償損失為限，乘機敲詐的行為既不會為拆遷人所接受，也得不到法律支持，最后可能的結局是由政府介入強制拆遷，連原先協商的補償標準都達不到。合作是雙方最好的選擇，是實現雙贏的唯一途徑。

三、立法建議

（一）對公共利益進行立法解釋，對其范圍進行明確界定

依據憲法修正案，無論是國家對土地的征收或征用以及對私有房屋的征收或征用，其目的都必須是為了公共利益。因此對公共利益進行立法解釋，并對其范圍進行明確界定是非常必要的。結合我國的實際情況，可以由全國人大常委會對“公共利益”進行立法解釋。首先明確它的內涵，然后再對其范圍進行列舉式的明確界定。不設立兜底條款，不賦予政府自由裁量的權力，以保護被拆遷人的利益。

（二）注重對被拆遷人的補償

首先，明確承認并適當補償被拆遷人的土地使用權。可以通過提高土地增值稅稅率的辦法，用多得的稅收收入建立拆遷補償基金對被拆遷人進行補償。其次，對于采取非回遷的方式補償的，還應考慮補償拆遷給被拆遷人增加的隱性成本。由于大多數被拆遷人被安置到城郊，得到貨幣補償的被拆遷人大多也買不起同類地段的房子，選擇在偏遠地段購房，交通、購物、子女入學等問題接踵而來，生存成本大增，加重了被拆遷人的經濟壓力，因此，拆遷人應當予以補償。最后，涉及社會利益的拆遷，規定貨幣補償的金額的底線，底線是當地的基本生活水平，并且提供經濟適用房供被拆遷人購買。不涉及社會利益的，補償金額由拆遷人和被拆遷人協商。拆遷人和被拆遷人不能達成一致的，由雙方委托的房地產市場評估機構評估，底線以被拆遷人原來的生活標準為準。

（三）嚴格限制強制性拆遷范圍，區分公益性拆遷和經營性拆遷

由于城市拆遷是政府行使征用權的具體體現，而政府征用權是一種強制性權力，強制性權力的使用范圍應該主要是為了滿足大多數人的利益，因此強制性城市拆遷必須是為了公共利益的目的。而對經營性用地采取自愿拆遷，在被拆遷單位或個人自愿的條件下確定是否同意拆遷及補償標準，政府在這一過程中只是拆遷雙方的服務方，提供產權確認、用地規劃、交易監督等方面服務，而不為新的用地單位行使強制性征用權。這樣區分對待公益性拆遷和經營性拆遷，將強制性拆遷嚴格限制在“公共利益需要”范圍，從而減少由于強制性拆遷所引起的拆遷戶與政府的矛盾，而且公益性的用地拆遷后不會產生巨額增值，即使補償標準不高也不會引起經濟矛盾。

（四）注意弱勢群體的利益保護

保護弱勢群體、維護社會穩定是政府部門的重要職責。盡管低收入、住房擁擠等問題在拆遷實施前就存在，但拆遷確實使這些社會矛盾進一步突出，加劇貧困家庭的生活困難。拆遷中的平等交易不應當損害被拆遷人的生存保障。解決這一問題，一方面是建立低收入家庭的廉租住房供應體系，保障其基本居住生活需求；另一方面是在拆遷安置中切實考慮貧困家庭的再就業問題，創造適應其勞動能力的就業機會，提供其維持生計的條件，形成通過其勞動增加收入、脫離貧困的機制。同時，在法律制度上，建議應當考慮拆遷人對貧困的被拆遷人，除了財產賠償外，還應當承擔道義性的補償責任。

[1] 羅伯特·考特、托馬斯·尤倫.法和經濟學[M].上海：上海財經大學出版社，2002.

[2] 理查德·波斯納.法律的經濟分析[M].北京：中國大百科全書出版社，1997.

[3] 戴 濤.修憲背景下的城市房屋拆遷若干問題[J].人大研究，2004(5).

[4] 李鐘書，翁 里.論城市拆遷中社會利益和經濟利益的博弈[J].安徽大學學報：哲學社會科學版，2004(7).

[5] 朱道林.區分公益性和經營性拆遷完善拆遷制度[J].中國房地產估價師，2004(1).

[6]馮 俊.正確處理城市房屋拆遷中效率與公平的關系[J].理論動態，2004(4).