以房養老的運行機制探討

楊娣

（仰恩大學，福建泉州362014）

以房養老的運行機制探討

楊娣

（仰恩大學，福建泉州362014）

現下，我國已經步入了人口老齡化時代，然而養老保障體系卻并不完備，造成家庭結構發生改變，最終導致全社會領域的養老問題矛盾日漸突出，因而建立新型的養老保障模式就顯得十分重要。“以房養老”這一名詞在公眾視野中出現的頻次愈來愈高，現已成為社會養老保障體系的重要補充角色，在我國部分城市開始了試點，為以后全國性的延展做準備。

以房養老；運行機制；概念內容

一、“以房養老”的相關概念內容

（一）本質

所謂“以房養老”，指的是在政府政策支撐的基礎上，國民借助金融市場的運作巧妙的利用自有產權的住房資產，從而實現在其剩余生命時間建立一筆長期且有保障的現金流入，進而保障國民自身的晚年生活。“以房養老”模式具有多種操作手段，但應注意的是，不管是哪種具體的操作手段，無非都是運用房屋資產來實現房屋所有者最終的養老目的，并在此現有目的的基礎上，選取運作機制來吸引更多的參與者。

“以房養老”是在人口老齡化問題嚴峻、養老體系缺失、國民房產擁有量不斷上升以及計劃生育帶來的家庭結構變化等問題的前提下實施開展的，不少研究者發現住房有兩個重要功能，一是住房的消費功能，即房屋可以滿足人們的住房需求；二是房屋可以充當一種資產，具有增值功能。第二個功能中，房產可以與地產相聯系，原因在于：首先，房屋建設必須以土地資源為基礎；其次，土地使用權與房屋所有權不能分割；三是，房產在開發、銷售以及買賣合同的簽訂中都與土地緊密聯系；最后，住房交易伴隨著土地使用權而轉移。而如今，住房之所以可以實現養老這一作用，其根本原因就在于土地資源的自然特性與經濟特性。

（二）理論基礎

仔細探究“以房養老”模式的支撐理論，可發現有生命周期理論和資產養老理論模型兩種。其中生命周期理論是由美國著名經濟學家F·莫迪利亞尼(Franco Modigliani)與R ·布倫博格(Richard Brumberg)等人于20世紀50年代提出的；而資產養老理論模型可以細化為資產形成福利理論、資產形成社會政策等內容。

二、我國推行“以房養老”模式的阻礙因素

據有關數據研究表明，我國在推行“以房養老”模式時還存在諸多問題，常見的有六種阻礙因素，分別是：地權制度的限制；波動的房產市場；不成熟的金融市場；參與主體的缺失；相關法律的缺陷；國民陳舊觀念的制約。綜合分析這六種阻礙因素，便可發現與其他國家“以房養老”模式的推廣相比，我國的“以房養老”模式在推行之先沒有充分考慮到我國的基本國情，而且在運行機制的選定上還存在疏漏，因此我國亟需加強“以房養老”運行機制的探討，盡可能快地推動“以房養老”模式的順利推廣。

三、我國“以房養老”運行機制的推行探討

（一）推行“以房養老”的有利條件

據個人的研究與總結發現，“以房養老”在我國完備推行除了阻礙因素以外，還具備一定的有利條件，從“以房養老”社會經濟條件分析，可看出：我國住房的保值增值空間很大；近年來房地產市場極為活躍，尤為是二手房市場交易量直線上升；再者，民眾群體對“以房養老”運行機制的推行很是贊同，支持比例超過了調查總人數的70%。由此可見，“以房養老”運行機制的推行還是極為可行的，民眾群體不僅點頭贊許，客觀現實條件也呈現出支持的態勢。

（二）以“住房反抵押貸款（反向抵押貸款）”為中心的“以房養老”運行機制的探討

住房反抵押貸款（反向抵押貸款）的運行機制即為住房反抵押貸款（反向抵押貸款）業務的內在機能及其運行方式，要求我國在開展住房反抵押貸款（反向抵押貸款）業務首要任務就是明晰各方的參與主體，隨后在此基礎上建立完善各種運行機制，從而推進“以房養老”模式的順利展開。

1.明晰各方參與主體

一般來說，其他已經推行“以房養老”模式的國家基本上都采用了“住房反抵押貸款（反向抵押貸款）”的形式。“以房養老”模式需多方主體積極參與，即政府管理機構、借款人、貸款機構以及中介機構四種主要參與主體，隨后在這四種參與主體的共同作用下完成以“住房反抵押貸款”為中心的“以房養老”運行機制的推行任務。

2.法律法規機制

一些發達國家的“以房養老”運行機制之所以成功運行，其最重要的原因就在于運行機制配套了專門的法律法規機制，因而我國也應借鑒這一方略，嘗試建立完善的法律法規機制為住房反抵押貸款（反向抵押貸款）奠定基礎。具體來講，就是要明確相關的法律條文規定、修訂不適宜的法律條文、建立健全專項法律法規，進而為住房反抵押貸款（反向抵押貸款）的順利實施提供優良的發展環境。

3.行政機制

行政機制的完美落成，需要五個動力來支撐：一是政府機構的直接參與；二是政府機構的宣傳引領；三是出臺專項的房屋資產政策；四是推動相應的優惠政策；五是鼓動社會保障機構的積極參與。將這五個動力進行分類的話，可以看出政府機構是最大的支撐動力，也是落成行政機制最不可或缺的條件，因而政府務必要發揮自身的價值與潛質，為“以房養老”運行機制的順利運行做好鋪墊。

4.金融機制

商業銀行與保險公司在貸款機構角色的扮演上均存在缺陷，所以我國可以考慮采用聯合貸款機構的方法手段，鼓勵不同機構的聯合，從而確保住房反抵押貸款的通暢運行。此項內容作為金融機制的典型代表，需要從風險分散、信用分工和合作經營三個角度入手，從而將房地產公司、商業銀行和保險公司聯合起來，使得住房抵押貸款合同實現規范化。

5.監督機制

監督機制要想得到真切落實，必須從三個方面進行監管：其一，強化對貸款提供機構和中介機構的監管，涉及住房反抵押貸款開辦原則、行為以及貸款人需公開信息的明確等內容；其二，加強對中介機構的監管，嚴格把關中介機構的服務資格、服務質量、運作方式等內容；其三，增強法律法規執行力度，建立專項社會監督渠道，從而有效增強住房反抵押貸款業務的公信力。

四、結束語

總的來說，“以房養老”是一種優質養老模式，其可以為老年人提供絕對有效的資金支持，從而保障老年人能夠安度晚年。與此同時，我國引進并大面積推行“以房養老”模式，支持具有一定的可行性和有效性，尤為是“以房養老”運行機制所擁有得強大支撐力，所以在運行時更加有動力，因此我國應加快“以房養老”模式的推廣與運行機制的完備，從而實現以住房資產形式完善養老保障這一目標。

[1]童匯慧，柴效武.反向抵押貸款福利型與市場型運營模式探討[J].企業經濟，2010(5).

[2]柴效武，胡 平.美國反向抵押貸款發展歷程及對我國的啟迪[J].經濟與管理研究，2010(4).

[3] 鄧艷川，楊雪梅.淺析“以房養老”在我國的遇冷原因——潛在市場的視角[J].云南財經大學學報：社會科學版，2009(6).

[4]柴效武，王 崢.以房養老:美國反向抵押貸款業務開辦的政府支持[J].學習與實踐，2009(10).

[5]張 冉，范子文.住房反向抵押貸款的需求分析——基于北京市的相關調查數據[J].技術經濟，2009(9).

［責任編輯：高 瑞］

C92

A

1005-913X（2015）07-0036-01

2015-05-12

2014年福建省中青年教師教育科研項目（社科A類）(JAS14351)

楊 娣(1981-)，女，安徽宿州人，講師，碩士，研究方向:保險理論與政策。