南京中央門商貿區傳統批發市場轉型之路分析

龐康新

南京中央門商貿區傳統批發市場轉型之路分析

龐康新

隨著我國經濟體制改革的深入，流通領域的現代化、國際化程度不斷提高，批發市場面臨的內外部環境發生了巨大變化，嚴峻的形勢逼迫著市場進行轉型發展，而盲目地跟隨“電商”潮流或簡單地把批發市場轉變為零售商場都使得轉型陷入困境，本文以南京中央門商貿區的轉型發展為例，分析市場轉型的困難所在，以及市場型城市綜合體項目在批發市場轉型方式中的可行性。

批發市場；市場型城市綜合體；轉型

一、傳統批發市場發展進入瓶頸

隨著我國經濟體制改革的深入，流通領域的現代化、國際化程度不斷提高，批發市場面臨的內外部環境發生了巨大變化，嚴峻的形勢逼迫著市場進行轉型發展，作為南京傳統的批發市場集散地——南京中央門商貿區在這種變化中體現得格外明顯。

上世紀90年代初，建寧路上的一些倉儲單位利用便利條件和閑置場地，自發興辦起了一批大市場，經過二十年的發展，憑借火車站、長途汽車站、航運碼頭等依托形成了比較成熟的商圈，以批發零售、交通集散聞名，有著諸如金橋、玉橋、鑫橋等多家大型批發市場，市場發展高峰時期每天30萬的人流量，每年高達200億的商品成交總額，使中央門商圈成為一個不折不扣的財富盆地。

然而，隨著流通領域不斷更新、高端品牌的不斷崛起和電子商務的蓬勃發展，2011年以來，很多批發市場出現了批發交易額下降、市場輻射功能弱化甚至“有場無市”等現象，同時因為轄區內交通較亂、檔次較低、形象較差等問題，和新街口、湖南路等商圈相比，中央門商圈一直背負著“臟、亂、舊”的名聲，整個中央門商圈的升級改造迫在眉睫，而其中主要涉及到的就是傳統批發市場的轉型升級。

生活資料批發市場是我國特有的產物，是與我國農業生產方式和大量分散的鄉鎮市場的存在和發展相適應的流通形式，從長遠來看，批發市場并不是永存的，隨著居民消費結構的不斷升級，生產企業規模化、組織化、集體化趨勢的逐步增強，以及總經銷、總代理、連鎖化經營的大型綜合超市，倉儲式商店，專賣店等各種現代流通組織形式的迅速發展，批發市場所面臨的形勢和挑戰越發嚴峻。

二、批發市場轉型的嘗試和原因分析

面對電子商務來勢洶洶的壓力，許多批發市場紛紛選擇了“電商”項目進行試水，有的選擇了和國內領先的電子商務平臺進行合作，有的選擇了自行搭建購物網站，然而運行一段時間之后，卻發現效果甚微，大家你追我趕的走上“電商”的大道，卻大多沿襲做平臺的模式，和現在已經非常成熟的占有統治地位的電商平臺相比根本沒有競爭力，傳統批發市場以電商為導向的轉型之路困難重重。

一些批發市場選擇了由批發向零售市場轉型，將批發市場簡單的改造成零售商場，有的甚至打出了“批發零售價”的口號來應對大型零售商場和電子商務市場的競爭壓力，但由于區域長期形成的“臟、亂、舊”的形象影響，缺乏配套服務支撐，消費環境差，市場蕭條的現狀未得到明顯改善，市場轉型升級一時陷入僵局。

傳統批發市場轉型升級困難，究其原因可能有以下幾點：

（一）對批發市場發展電子商務和現代物流的理解和投入不足。經營電子商務需要大量的資金和人才支持，沒有電子商務平臺，發展現代物流只是空話，經營者舍不得投入大量的資金，也沒有相關的運作經驗，純粹做產品出售的電子商務網，競爭力不足，配套功能不夠，顯然是不會成功的。

（二）對批發市場的資源整合不夠。傳統市場主要分為產地型、消費地型和交通樞紐型三類，批發市場的發展離不開產業集群的發展，只有那些周邊有產業基礎或者可以依托交通優勢快速接觸到產業集群的批發市場才有可能繼續壯大，相比這些，傳統的中間流通環節已不具備競爭優勢。

（三）對自身情況認識和梳理不足。傳統批發市場慣有的特色就是大而全，各種生活資料、生產資料批發魚龍混雜，隨著市場經濟的不斷發展，有很多傳統的消費領域正在不斷萎縮，逐漸被更新更高檔的產品所替代，而市場對內部商戶的經營品種缺乏足夠的管控力度，導致市場依舊處于自發的經營狀態中，轉型過程中難以形成合力。

故而，傳統批發市場的轉型，要從自身特色、特點出發，找到適合自己的路。

三、批發市場向現代化城市綜合體轉變

2012年，南京市下關區政府和相關企業將聯手投入38.8億元對中央門地區進行新一輪提檔升級，其中，商貿設施建設投資25億元，道路基礎設施投入12.3億元，河道環境整治、綠地工程投入1.5億元，重點從環境整治、市場規劃等方面入手，將中央門商務商貿集聚區建設成下關產業轉型升級的亮點區域、南京城北地區的商業中心和華東地區重要的商品集散地，緊緊依靠批發市場的傳統優勢，配套休閑和商務功能，隨著政府規劃調整，實現跨行業整合的大型主題商城、市場型城市綜合體項目應運而生。

它與傳統的市場不同,以傳統批發市場資源（人流、物流、資金流、信息流等）為基礎，集零售、批發、展貿、休閑等多功能于一體,結合城市建設和商務功能提升，將商城、物流、總部、網絡、品牌、供應鏈、終端等現代商貿形態和商務經濟、樓宇經濟、會展經濟等新經濟模式融入到專業市場的發展之中，構成了現代化、多元化、人性化、體驗式的“市場型城市綜合體”。

具體而言，市場型城市綜合體主要有以下特點：

一是交易現代化，通過改革創新內部管理模式和物流組織方式，積極推行電子商務、信息系統等現代技術，使交易方式由原始的現金交易向現代交易方式轉變，從單純的批發功能向交易、展示、信息發布等現代綜合功能轉變。

二是管理商場化，通過整合和創新，促進硬件設施上檔次，推進“統一服務、統一管理”的商場化管理進程，促進軟件管理上層次，建立與中心區產業結構相適應的專業化、特色化市場服務模式。

三是資源集約化，梳理市場內現有行業，以區域內已產生聚集效應的某一領域不斷深入做細做深，溝通產業鏈上下游企業，通過高度的專業化和特色化，避開盲目的同質化競爭。

四、現代化城市綜合體轉型的實踐

傳統專業市場向市場型城市綜合體轉型提升主要有原地綜合改造和搬遷式整合改造兩種模式，在南京中央門地區，市場多是采用原地綜合改造的方式，整合現有市場資源，以提升配套功能為主，繼而整合周邊土地資源，拓展酒店、商場、餐飲、娛樂等功能，建設市場型城市綜合體。

南京金橋市場首先進行了升級改造，投巨資對金橋市場進行硬件升級，將傳統市場改造成現代化零售商場，配套了物流配送中心和自助銀行、餐廳等服務機構，逐步消除傳統市場的烙印。

玉橋市場緊隨其后，將市場更名為玉橋商業廣場，由批發市場轉型為包含交易樓、酒店式公寓、綜合配套樓、地下停車庫綜合性商業廣場，引進中高檔品牌、休閑餐飲、國際影城等項目，成為涵蓋購物、餐飲、休閑、商務、娛樂等多種功能綜合性購物和生活休閑中心。

作為后起之秀的鑫橋市場，憑借其長期積累的孕、嬰、童相關資源，在舊市場拆遷后將新建總體量近十二萬平米的綜合性體驗購物中心，整合孕嬰產品、女性內衣、兒童玩具、少兒服飾、學前早教等模塊，以特色化兒童樂園為主打，配以女性消費和家長配套休閑項目，打造集消費、體驗于一體的家庭式休閑樂園。

在市場發展轉型的同時，中央門區政府加大資源整合力度，打通了阻擋在市場之間的圍墻、辦公樓，進一步優化交通體系，實現金橋、玉橋、鑫橋北面的建寧北路貫通，使得車流、人流在各個市場之間形成流暢的環形通行，各商家共同開展形象提升、交通提升、環境提升、載體提升、產業提升等五大工程，相信在不久的將來，會徹底顛覆傳統批發市場帶來的“臟、亂、差”形象，將中央門商貿區升級打造成為集購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體的綜合性商貿區。

龐康新，男，江蘇南京人，南京華能南方實業開發股份有限公司副總經濟師，南京寧華物產有限公司總經理。

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1008-4428（2015）03-32-02