新就業大學生過渡性租住公租房問題研究

劉玉昌，宋欣蔚，王 蕊，潘英欣，仝延品

（遼寧工業大學 管理學院,遼寧 錦州 121001）

2014年，全國高校畢業生總人數為727萬人，且今后相當長時期將保持在700萬人的水平上，這些高校畢業生將有絕大部分在城市就業。相當多的畢業生不是在原居住地就業，而是到其他城市就業，有相當大比例的大學生就業是不穩定的，由此產生了巨大的短期住房需求。本文認為滿足這部分需求的優先方式就是由政府提供公租房。大學生的住房問題不僅僅是其個人問題，更是一個重大的社會問題，它對社會的進步與發展都有重要意義。本文通過對新就業大學生的住房供求、公租房保障的必要性與可行性、公租房運的營方式等進行探討，以期對解決新就業大學生的住房問題有所幫助。

1 新就業大學生住房需求特點及供給現狀

1.1 需求特點

1.1.1 過渡性

新就業的大學生是最有活力、最具創造力的群體，他們在工作單位之間、在各城市之間大量頻繁流動，正是通過這種流動實現社會勞動資源的優化配置，實現各自的人生理想。他們需要的主要是暫時性的安身之所，經過幾年的拼搏后，當其工作穩定、收入提高、結婚成家之時，其對住房的需求將會發生質的變化。

1.1.2 實用性與廉價性

絕大多數家庭在子女接受高等教育后，已經沒有經濟能力再為其提供優越的生活條件，并且子女也急于回報父母而不愿再讓其承擔經濟壓力。同時，新就業的大學生普遍薪資較低，除出必須的吃穿用信費用所剩無幾，因此居住功能簡單、面積較小、價格便宜的房子是他們的自然選擇。再有，婚戀及精神生活的渴求是他們的突出特征，集中式居住為滿足其需求提供了便利條件。

1.1.3 需求量大

每年近700萬的畢業生，即使剔除由家庭和工作單位提供住房的畢業生，還有很大比例的畢業生需要租房，并且由于畢業生有較大的流動性，因此必須有較大的房屋空置率來滿足他們的流動需要。

1.1.4 住房需求附屬于工作需求

工作是新就業大學生的第一要務，雖然現代交通便捷通暢，但是距離依然是一道高高的門檻。

1.2 新就業大學生住房供給現狀

1.2.1 社會保障不足，為新就業大學生提供的公租房數量有限

我國對中低收入家庭的住房保障能力不斷加強，住房困難家庭不斷減少。但用于新就業大學生的保障性住房很少，保障力度和范圍不夠，能夠住上公租房的寥寥無幾。

1.2.2 城市擁有閑置住房的家庭成為大學生租賃住房的主要提供者

該種租賃住房一般居住面積過小、蝸居、地段偏遠、環境不佳、散居、缺乏適當的物業管理、人員混雜，甚至存在“黃、賭、毒”現象。雖然其租金相對便宜，但是對于收入較低的大學畢業生仍顯得負擔沉重，同時該種住房對大學生身心健康和事業發展都會造成不利影響。

1.2.3 工作單位提供住所

一些國企和有實力的民企及事業單位，能夠為新就業大學生提供住所，但是該種住所大都停留在單身宿舍層次上，面積較小、設施不全、缺乏管理，很難滿足年輕人的現代生活及工作需要。

總體來看，新就業大學生住房供給現狀不佳，不能滿足大學生個人工作生活的發展和需要，不能有力促進社會發展，不能使大學生享受到同期社會的發展水平。

2 新就業大學生租住公租房的必要性與可行性

2.1 公租房保障的必要性

2.1.1 保障人才合理流動，優化社會人力資源配置，促進社會快速發展

市場經濟的動力來自于競爭，人才競爭是最根本的競爭，只有確保社會人才能夠充分合理地流動，人才競爭才會得以實現。要想讓大學生學以致用，興趣、愛好、專長與工作合一，人才流動必不可少，保障大學生能夠有適當的居所是其合理流動的重要條件。保障大學生住所無憂，既是對大學生本人的幫助，也是對用人單位的支持，更有利于整個社會優化人力資源配置。同時，國家及家庭培養一名高校畢業生投入巨大，如果學生因居所問題不能進行合理的人才流動而導致學非所用，那么將會造成巨大的社會浪費，所以社會有必要、有責任向新就業大學生提供住房保障。

2.1.2 減輕住房負擔，共享社會發展成果

目前，中國正處于城鎮化加速期，城市住房依然偏緊，住房價格偏高，新就業大學生無力購房。社會發展了，然而還有許多新就業大學生蝸居在十幾平米甚至幾平米的住所里，這與社會的發展極不協調，因此社會有條件、有義務為他們提供保障性住房。

2.1.3 青年廉租公寓式公租房是最合適的供給方式

新就業大學生住房需求具有過渡性、工作導向性、廉價性、精神生活豐富性、集中性、大量性等特點。要滿足上述需求，只能由具有一定社會資源分配功能的國家政府提供相應供給，其他單位難當此任，而個人出租房屋一般不會是專為新就業大學生而建，用人單位提供的住所也往往比較簡陋。政府部門可以通過城市規劃合理布局公租房的位置及容量，通過財政提供合理規模的建設資金，通過政策傾斜合理運營公租房項目等。

2.1.4 利用適當融資運營模式，動員有能力的用人單位共同投資運營公租房項目

住房社會化是住房制度改革的方向，企業專業化避免辦社會是企業改革的要求之一。各用人單位應該將新就業大學生的住房問題交由社會解決，但是由于國家財政資金有限，有能力的用人單位應該通過參股、買斷、保供應、協議等多種方式參與到公租房建設運營中來，從而為這些單位減少不必要的管理工作，確保留住人才、促進人才發展。

2.1.5 政府主導的公租房建設便于管理科學化，有利于大學生身心健康

公租房項目不同于具有分散、雜亂、管理不規范、功能不適等特征的個人及單位提供的住所，公租房項目完全是為滿足新就業大學生住所需求而建設的，政府部門有能力、有條件將公租房項目建設成具有功能齊全合理、位置適當、管理規范、社區設施文化適宜、有利于大學生身心健康、有利于社會發展的居住區。公租房住區將成為一個人才供需的信息港，公租房住區將會大大降低人才供需雙方各自的交易費用。男大當婚、女大當嫁，新就業大學生正是婚戀的最佳時期，龐大的公租房住區為年輕人提供了一個溫馨的戀愛天地，愛情定會在這里生根發芽，如此就可以在很大程度上解決了長期以來，城市普遍存在的大齡青年婚戀問題。再有，規范化的物業管理、規模化的居住小區能大幅提高只身異地打拼的女大學生的人身安全系數，為其就業提供便利，減少其父母的擔心程度。

3 新就業大學生公租房項目的運作方式

3.1 新就業大學畢業生公租房項目的融資及運營模式

公共租賃住房是租賃給符合條件的，城市中等偏下收入的住房困難家庭、新就業大學畢業生及創業人員的保障性住房。顯然，城市中等偏下收入的住房困難家庭、新就業大學畢業生和創業人員的未來發展趨勢，及其對住房需求特點是極不相同的，因此政府為他們提供的公租房不能采取同樣的運作模式。政府向大學生提供的公租房應是青年廉租公寓，青年廉租公寓應主要采取政府投資或政府與用人單位聯合投資，投資主體不能要求投資回報，只擁有產權。項目建成后要交由社會化的物業公司運營管理，物業公司除按政府規定標準收取租金及提供規定的標準的服務外，可以開展其他社會化服務。相應的，公租房租金不是房產的投資收益，只是標準化的物業管理及服務的取費，是確保公租房物業管理正常運行的資金來源。

3.2 新就業大學畢業生公租房項目規劃設計

3.2.1 項目總體規劃層面

依據調查，大學生對于公租房的需求條件滿足先后順序為，交通便利、周邊配套齊全、租金便宜和戶型好。交通便利主要是為了利于工作，按工作與居住相鄰的布局為首選，或者選擇交通迅達之地，而有別于以獲得舒適安靜生活的，以居住與工作分別布局的其他類住房；周邊配套齊全主要是為了滿足年輕人的個性化需求，豐富文化生活，如銀行、商場、超市、市場、飯店及小區內公共食堂、影劇院等商業服務要齊全。公租房應形成規模，在全市應重點配置幾處公租房項目，全市的公租房規模應以本市吸納的新就業大學生的流動就業人口為限，每個項目規模應當以輻射附近就業單位的需求為限，以居住小區規模為參照，一般不應低于3000人。

3.2.2 單體建筑規劃層面

高層建筑是公租房的首選單體類型。標準層內的公共廊道要布置公共交流空間、公共廚房、公共洗衣間、公共存儲空間，利用建筑設計手段避免視線干擾、噪音污染，應合理充分地利用公共空間。按規定公共租賃住房單套建筑面積應嚴格控制在50平方米以下，但是50平方米已經超過32.91平方米的城市人均住宅建筑面積，對于保障性質的公租房人均居住面積應低于全國平均水平，人均25平方米為上限是適宜的，下限應控制在20平方米。單套建筑面積50平方米的應由兩人合租，單套住宅內應具備完完善的現代通訊設施及必要的生活設施，以確保租住者能正常生活。

3.3 新就業大學畢業生公租房項目物業管理

新就業大學畢業生公租房項目物業管理，應與其他房地產項目物業管理有重大區別：①在入住與退出條件方面要嚴格執行相應法規；②要完成相關政府部門制定的，符合新就業大學生需求的標準化物業管理服務；③以“互聯網＋物業服務”平臺的現代化手段，為大學畢業生提供安全管理、招工信息、婚戀信息等各種服務。

［1］ 王媛，金昊.我國主要城市大學畢業生住房現狀［J］.合作經濟與科技，2013（19）.

［2］ 盧嘉，董征.我國保障性住房政策演變與構建［J］.中國房地產，2012（1）.