合理應用稅基評估技術推進房地產稅改革

畢 盛

（首都經貿大學，北京 100070）

合理應用稅基評估技術推進房地產稅改革

畢 盛

（首都經貿大學，北京 100070）

開征房地產稅并對房地產稅基進行評估有利于解決現行房產稅征稅環節存在的“重流通、輕保有”以及重復征稅的問題，同時也為房地產稅的開征提供合理的稅基值，有利于發揮稅收的積極作用，保證財政收入，縮小貧富差距，抑制房價過快增長。

房地產稅；房地產；稅基評估

1　房地產稅收概述

在我國現行房地產相關的征稅環節中，存在著“重流通，輕保有”的問題。在我國，與房地產有關的稅費主要包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅及教育稅附加、耕地占用稅、房產稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、資源稅。針對開發商的稅種，按照不同的征收環節可分為土地占用環節、房地產開發環節、房地產流通交易環節、房地產保有環節。其中，土地占用環節包括耕地占用稅、資源稅等；開發環節則主要有土地使用稅、契稅、印花稅等；流通環節包括營業稅，城建稅，教育稅附加，企業所得稅和土地增值稅；保有環節包括城鎮土地使用稅、房產稅。房地產相關稅收主要集中在流通交易環節，從購買新商品房所繳納的契稅（契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承租人征收的一種財產稅，具體包括土地使用權的出讓、轉讓以及房屋的買賣、贈與、交換，實行3%～5%的浮動稅率），到購買或者出售二手房所需要繳納的營業稅、契稅、印花稅等，以及個人在租賃住房的時候所需要繳納的房屋租賃稅等稅費。保有環節的稅種較少，負擔較輕，促使投資者在低成本的情況下長期持有土地和房屋，等待價格上漲，然后拋售，從而謀取暴利。一方面迫使房價不斷上漲，造成“供不應求”的假象；另一方面嚴重影響了市場的供需平衡，對房地產市場形成極大地沖擊；同時也造成了稅收收入的減少。因此，推進房地產稅的改革成為發展的必然趨勢。

2　房地產稅基評估

針對房地產稅基評估的研究，國外的相關機構和學者起步比較早，較早地形成了一套評估程序。稅基評估程序包括價值類型的選擇、評估的有效性周期、稅基評估方法以及數據庫的建立4個方面。

2.1選擇價值類型

選擇價值類型時，美國通常選擇市場價值。市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。除此以外，各州還根據自己的實際情況，選取相應的標準，比如重置成本和銷售價格來確定稅基。在評估發展相對發達的加拿大，也是以房屋的市場價值作為房地產稅的計稅依據。而日本則是以房屋的重置成本作為計稅依據。相比美國、加拿大采取的市場價值來說，兩者都考慮了時間價值因素和通貨膨脹等因素，都可以以現行的房地產價值作為評估依據。在我國，由于經濟快速發展，房地產價格不穩定，以及通貨膨脹等因素，可以充分借鑒美國和加拿大以及日本的做法，采用與市場價值相類似的價值類型，不僅有利于解決房地產評估稅基隨時間波動大的問題，同時有利于與國際房地產評估接軌，促進房地產評估業的發展。

2.2選擇稅基評估有效性周期

稅基評估有效性周期的選擇同樣需要借鑒國外的做法。在美國，有效性評估周期分為全周期評估周期、部分評估周期和年度評估周期。全周期評估就是在一定時間內評估房地產的一個合理值，在未來房地產基本保持不變的前提下，評估值不需要改變。部分估價需要在一定時間內對部分房地產的價值進行更新評估。年度評估就是對房地產進行“一年一估”。在一些房地產價格變動較大的州和地方實行“一年一估”，變化相對小的地方進行“三年一估”等。可以在不同地域建立不同的評估周期，比如在一線城市和二線城市等房地產價格變動較大的地方，可以一年一評估，在小縣城或者房價變化不大的地方可以三年一評估或者五年一評估，這樣有利于稅基的現實性、準確性。但同時還應該考慮到區域內房地產價格的差異性，考慮建立浮動機制，供評估人員以及相關機構人員選擇。

2.3選擇評估方法

選擇合理的評估方法。國際通用的評估方法主要有市場法、收益法、成本法和批量評估法。加拿大采用批量評估的方法，批量評估法是應用價值評估的基本方法，根據資產的特征，應用統計學多元線性回歸分析等方法以及計算機技術和地理信息系統的技術，對資產的價值做評估。其步驟如下。

（1）要確定被評估資產的特征。

（2）確定被估資產的市場區域。

（3）確定該市場區域中影響供給和需求的因素。

（4）建立各個影響因素之間的關系模型。

（5）根據模型結論做推論判斷。

（6）檢測結果的準確性。

可以借鑒加拿大的經驗，采用批量評估的方法評估稅基。隨著經濟的發展，該項技術得到了長足的發展，各地加快了不動產的登記，為批量評估法提供基礎；隨著房產交易量的增大，依靠人力并不能完全解決評估中遇到的問題，可以借助計算機等先進技術，改善工作環境，減小壓力，同時提高工作效率。

2.4加快不動產登記工作速度

必須加快不動產登記的工作速度，為評估稅基以及合理應用批量評估法提供一個充足的“數據庫”。這個數據庫包括區域房地產的流通交易、成本價值、增值收益、房地產產權人、產權人納稅信息、所有權變動情況、土地類型、建筑物種類、所有權變動情況、房屋改造裝修情況以及房屋具體尺寸面積等。推進不動產電子登記的實施，建立不動產的綜合信息管理平臺，對不動產信息進行統一編號，可以實現在管理平臺上依據編號來查詢相關基本信息。

主要參考文獻

［1］劉穎.中國稅制［M］.北京：電子工業出版社，2012.

10.3969/j.issn.1673-0194.2015.08.133

F812.42

A

1673-0194（2015）08-0173-01

2015-02-23