房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中目標(biāo)成本法的運(yùn)用

徐 強(qiáng)

（山東華魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，濟(jì)南250002）

一、目標(biāo)成本法與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目概況

（一）目標(biāo)成本法的含義

目標(biāo)成本法(TargetCosting)起源于日本并被日本企業(yè)廣泛采用。近幾年來歐美的廠商也開始實(shí)施目標(biāo)成本法，旨在實(shí)現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。從這個(gè)角度來看，目標(biāo)成本法是日本企業(yè)和歐美廠商實(shí)現(xiàn)共贏的良好途徑。所謂目標(biāo)成本法，是以顧客需求為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)格的界定，在此基礎(chǔ)上明確各項(xiàng)生產(chǎn)成本的額度，將其作為生成成本的度量，避免出現(xiàn)生產(chǎn)的盲目膨脹。從本質(zhì)上來講，其以市場(chǎng)價(jià)格為引導(dǎo)，并沒有以實(shí)際消耗的成本對(duì)于產(chǎn)品進(jìn)行衡量，由此有利于產(chǎn)品生命周期的研發(fā)和設(shè)計(jì)工作開展，規(guī)避了成本降低的嘗試性動(dòng)作。簡(jiǎn)單來講，目標(biāo)成本法的管理模式應(yīng)該遵循以下公式：“客戶收入－目標(biāo)利潤(rùn)貢獻(xiàn)＝目標(biāo)成本”。在此公式的基礎(chǔ)上形成特定的模型，在此模型中發(fā)揮效能的是被驅(qū)動(dòng)的行為主體。

（二）目標(biāo)成本法的優(yōu)勢(shì)

作業(yè)成本法，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)使用比較普遍的模式，并且與目標(biāo)成本法之間形成天然的聯(lián)系，已然成為企業(yè)成本管理的重要手段。但是也應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，選擇合適的成本管理方法，甚至在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候選擇多種成本管理方法，也是很有必要的。本文主要探討的是目標(biāo)成本法，不妨對(duì)于目標(biāo)成本法的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行探析。

1.作業(yè)成本法與目標(biāo)成本法之間的對(duì)比。無論是作業(yè)成本法，還是目標(biāo)成本法，都是基于顧客和市場(chǎng)而進(jìn)行的，在企業(yè)管理層的帶領(lǐng)和職工的參與下，實(shí)現(xiàn)的成本管理模式。但是兩者之間依然存在很多的區(qū)別：其一，成本管理目標(biāo)是不同的。目標(biāo)成本法關(guān)注的不僅僅是顧客對(duì)于產(chǎn)品的滿意度，還關(guān)注于是否能夠在這樣的過程中獲取相應(yīng)的利潤(rùn)。作業(yè)成本法關(guān)注的是能否實(shí)現(xiàn)成本的降低，并且以評(píng)估的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)于實(shí)際市場(chǎng)信息的分析，以保證作業(yè)成本控制到最低。其二，成本管理的核心是不同的。作業(yè)成本法是以作業(yè)為核算對(duì)象的，無論是產(chǎn)品，還是服務(wù)，都應(yīng)該納入到成本總和中去，它們都是企業(yè)資源成本的重要組成部分。相對(duì)于作業(yè)成本法，目標(biāo)成本法，是以市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，以此去實(shí)現(xiàn)對(duì)于成本的核算。其三，管理模式是不同的。對(duì)于目標(biāo)成本法來講，其遵循以下公式：客戶收入-目標(biāo)利潤(rùn)貢獻(xiàn)=目標(biāo)成本，顯然驅(qū)動(dòng)力不是成本，而是被驅(qū)動(dòng)的行為主體。而對(duì)于作業(yè)成本法來講，是以管理信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)，無論是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，還是物料的供應(yīng)，或者是生產(chǎn)工藝，質(zhì)量檢查，包裝運(yùn)發(fā)，銷售售后，都應(yīng)該囊括在其中。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理流程

（一）成本項(xiàng)目劃分和管理責(zé)任

按照房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度和開發(fā)工程特點(diǎn)，劃分為六個(gè)成本項(xiàng)目種類：土地征用及拆遷費(fèi)；前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；開發(fā)間接費(fèi)用；管理費(fèi)用等。而責(zé)任也根據(jù)對(duì)應(yīng)發(fā)生的支出相對(duì)稱。

（二）成本預(yù)測(cè)和計(jì)劃

從理論上來講，從粗到精，從總到分是成本預(yù)測(cè)的基本順序，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部門對(duì)于成本預(yù)測(cè)的可行性進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上給出項(xiàng)目成本控制總目標(biāo)。可行性研究階段成本預(yù)測(cè)的基本程序，預(yù)算部門將主要注意力放在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本預(yù)測(cè)上，對(duì)于成本控制的內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化分，由此形成項(xiàng)目成本管理體系。

（三）成本控制

設(shè)計(jì)管理，初步設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)圖紙審核，采購管理，周期審核，支付管理，洽談管理，成本信息成本核算，竣工結(jié)算，工程成本失控等，都是成本控制工作的重要內(nèi)容，應(yīng)該以精益求精的態(tài)度去處理，以保證成本控制的完善性。

（四）成本核算

在成本核算的過程中，主要需要做好以下幾方面的工作：其一，依據(jù)實(shí)際情況，建立健全成本核算基礎(chǔ)工作體系，保證基礎(chǔ)性工作的順利開展；其二，依照成本開支范圍，對(duì)于成本計(jì)算對(duì)象進(jìn)行界定，并且將開發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行合理分類，保證成本核算資料的完備性；其三，如果在任何時(shí)候發(fā)現(xiàn)成本核算出現(xiàn)紕漏，應(yīng)該及時(shí)地采取措施進(jìn)行修正，以保證成本核算的有效性。

（五）成本分析和考核

獎(jiǎng)懲規(guī)定，成本管理考核獎(jiǎng)懲依據(jù)各責(zé)任部門編制的成本控制計(jì)劃，以此去評(píng)定各個(gè)部門在成本管理控制中發(fā)揮的效能。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理中可能存在的問題及應(yīng)對(duì)對(duì)策

（一）目標(biāo)成本管理中可能存在的問題

通過對(duì)于現(xiàn)階段眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，將目標(biāo)成本法運(yùn)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中還存在很多的缺陷和不足。具體來講，可以將其歸納總結(jié)為以下幾個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理意識(shí)淡薄。部分房地產(chǎn)企業(yè)依然采用規(guī)模擴(kuò)展的增長(zhǎng)模式，并且將規(guī)模作為衡量企業(yè)實(shí)力的重要標(biāo)尺，往往對(duì)于成本效益不聞不問。也存在一些房地產(chǎn)企業(yè)，以非市場(chǎng)途徑去獲取土地資源，消耗大量的資金在資源獲取方面，忽視對(duì)于成本的管理和控制，也成為常態(tài)。其二，房地產(chǎn)成本管理流程不科學(xué)，存在很多不合理的地方。主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏成本經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)，尤其是對(duì)于管理決策服務(wù)的忽視，很容易使得成本管理陷入混亂的狀態(tài)。其三，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)成本管理體系還很不完善，存在將開放項(xiàng)目成本管理等同于單項(xiàng)控制工作，如土地成本管理，配套設(shè)備管理控制等，并沒有將房地產(chǎn)成本管理看做為系統(tǒng)化的工程，由此導(dǎo)致成本管理體系存在很大的漏洞。其四，在成本管理制度中忽視了監(jiān)督和激勵(lì)的作用。房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長(zhǎng)，涉及到范圍廣泛，牽涉到很多的利益群體，如果沒有健全的監(jiān)督管理制度去保證其執(zhí)行，或者沒有激勵(lì)性的政策去保證成本管理的積極性，很容易難以發(fā)揮相關(guān)制度的效能。

（二）目標(biāo)成本管理中問題應(yīng)對(duì)對(duì)策

針對(duì)于上述提到的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理過程中存在的缺陷和不足，應(yīng)該積極采取對(duì)應(yīng)的措施進(jìn)行改善。具體來講，我們可以從以下幾個(gè)角度入手：其一，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，樹立科學(xué)的成本管理觀念。成本管理戰(zhàn)略是以企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略為核心的，其牽涉到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的方方面面，應(yīng)該成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中需要高度重視的問題。具體來講，以客戶滿意度提升為追求，對(duì)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)的每一個(gè)步驟進(jìn)行考量，以保證其能夠滿足客戶的實(shí)際需求。結(jié)合實(shí)際房地產(chǎn)目標(biāo)成本管理的需求，使用約束性或者非約束性的手段，使得企業(yè)成本管理活動(dòng)得以順利進(jìn)行，主管部門之間的關(guān)系等來進(jìn)行的。其二，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，建立健全高效的成本策劃體系。通過對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品特點(diǎn)的分析，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的階段就將成本管理納入其中，處理好設(shè)計(jì)人員，成本管理人員之間的關(guān)系，以保證給出科學(xué)的成本策劃方案。其三，建立面向市場(chǎng)的各階段成本管理系統(tǒng)。具體來講涉及到如下內(nèi)容：通過對(duì)于市場(chǎng)信息和政策信息的分析，對(duì)于土地區(qū)位、成本、費(fèi)用、價(jià)格、利潤(rùn)進(jìn)行全面分析，由此界定土地取得相對(duì)成本；從規(guī)劃設(shè)計(jì)的角度去考量成本管理，如容積率，規(guī)劃風(fēng)格，建筑結(jié)構(gòu)，建筑材料，設(shè)備等；從項(xiàng)目實(shí)施前的狀態(tài)去考量成本管理，如招標(biāo)范圍，招標(biāo)內(nèi)容，招標(biāo)形式，標(biāo)底，采購內(nèi)容等；從項(xiàng)目實(shí)施過程去考量成本管理，如合同材料分類管理等角度。其四，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，形成健全成本控制和監(jiān)督制度。在成本管理戰(zhàn)略，策劃體系的基礎(chǔ)上，形成對(duì)于目標(biāo)的監(jiān)督管理體系，以保證各項(xiàng)制度都能夠切實(shí)的實(shí)施下去。其五，建立健全以市場(chǎng)為導(dǎo)向的評(píng)價(jià)激勵(lì)機(jī)制。一般情況下在項(xiàng)目將要結(jié)束的時(shí)候，對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行公正評(píng)價(jià)，并且將其控制在合理范圍內(nèi)，為今后的開發(fā)項(xiàng)目打下扎實(shí)的信息基礎(chǔ)。

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