房地產開發企業成本管理優化研究

劉鳳清

（濟南雅致房地產有限責任公司，濟南 250001）

房地產開發企業成本管理優化研究

劉鳳清

（濟南雅致房地產有限責任公司，濟南 250001）

成本控制管理作為房地產開發企業管理的重要內容，是當前復雜市場環境下提高房地產企業盈利能力的重要措施。但目前，房地產開發企業成本管理中還存在成本管理體系不健全，項目開發成本管理較為薄弱，缺乏有力的成本控制目標考核等問題。因此，房地產開發企業必須要加強成本控制，完善成本管理體系，重點加強項目開發建設階段的成本控制，加強對成本管理的考核監督，從而提高企業經濟效益。

房地產；成本控制；目標控制；全方位管理；動態管理

近年來，我國房地產行業投資建設市場逐步趨于平穩，但房地產行業投資建設的外部環境卻更加嚴峻。特別是在國家對房地產行業市場的宏觀調控下，房地產開發企業的經營發展壓力越來越大。部分房地產開發企業由于投資增長過快，項目建設中成本控制管理不善，資金鏈過長，導致項目建設出現資金周轉困難的問題，誘發企業產生嚴重的財務危機，甚至造成項目建設爛尾與企業破產。在當前房地產行業市場形勢下，房地產開發企業必須適應經濟結構調整及房地產行業產業升級的趨勢，加強成本控制的組織管理和制度體系建設，強化成本控制管理，提高房地產開發企業的風險防范能力，促進企業項目開發建設經濟效益的提升。

1　房地產開發企業成本控制概述

1.1房地產成本構成

一般而言，成本是指全部生產費用，即企業生產經營過程中發生的、以貨幣形式表現出來的各種物化勞動和活勞動的耗費。其主要包括兩大部分，即勞動或勞動力耗費所創造的價值和所耗費的生產資料轉移價值。對房地產企業而言，其成本構成主要表現為以下幾方面。

（1）房地產項目的開發成本。房地產項目的開發成本主要是房地產開發企業對房地產項目建設投入的各種資源，主要包括土地費用、項目前期策劃及規劃設計費用、建安工程費用、項目基礎設施及配套費用、項目建設開發間接費用、各種稅金及不確定費用支出等。

（2）房地產營業成本。營業成本是指房地產開發企業的主要業務成本，即在房地產項目商品房銷售過程中產生的各種成本，同時還包括房地產開發企業的項目轉讓、固定資產出租折舊、材料銷售及出租無形資產等其他相關業務成本。

項目開發成本與營業成本是房地產開發企業成本支出的主要內容，此外，房地產開發企業的成本還包括戰略成本、組織成本、進度成本、預算成本及風險成本等各種隱性及顯性成本支出。

1.2房地產成本控制原則

在房地產開發企業內部實施成本控制管理，應注意遵循以下幾項原則。

（1）目標控制管理原則。為確保房地產開發企業成本控制效果，在成本控制管理上應遵循目標控制管理原則，明確房地產開發企業的成本控制具體要達到何種目標，并以此作為績效考核的重要依據，提高成本控制效果。目前，房地產開發企業的目標控制主要將預算成本作為控制目標，并通過監測分析，確保成本控制目標的實現。

（2）全方位管理原則。影響房地產開發企業成本的因素多種多樣，宏觀政策、投資規模、項目條件、合同內容、組織管理及人力資源等因素都會涉及成本控制。因此，在成本控制管理工作開展實施過程中，要遵循全方位管理原則，動員企業各部門共同參與，實現成本控制管理鏈條的延伸，改善成本控制效果。

（3）動態管理原則。房地產開發企業在房地產項目開發建設的不同階段，其成本支出也不同；在不同宏觀政策及外部市場環境下，房地產開發企業的成本重點也有所不同。因此，在成本控制管理中，應遵循動態管理原則，根據經濟業務內容的變化，對成本控制管理工作進行調整。

2　房地產開發企業成本管理中存在的問題

2.1成本管理體系不健全

目前，我國房地產企業的成本控制未能形成系統的管理體系，未形成成本預測分析、成本目標確定、成本控制、成本監測的系統管理流程，導致不能有效整合管理資源，房地產企業成本控制效果弱化。

2.2項目開發成本管理較為薄弱

項目開發成本是房地產開發企業成本控制的主要內容。但目前，我國房地產企業的項目開發成本管理中仍存在較多薄弱環節，如在房地產項目決策階段、規劃設計階段、招投標階段、施工建設階段及銷售管理階段，都缺乏針對性的成本控制管理措施，造成房地產開發企業成本費用居高不下。

2.3缺乏有力的成本控制目標考核

要想在房地產企業項目開發及其他業務工作過程中有效落實成本管理工作，必須要具備完善的目標考核管理機制。目前，我國房地產企業內部管理，將主要工作精力置于項目的全過程控制上，而對成本管理，尤其是成本管理效果的考核不夠，造成部分重要的成本管理措施得不到有效落實。

3　優化房地產企業成本管理的措施

3.1完善成本管理體系設計

首先，企業應根據自身經營發展戰略規劃，明確自身的發展定位、土地收儲戰略、業務拓展規劃、融資管理及營銷戰略，并在此基礎上，明確企業成本管理在不同業務領域的重點內容，進而確定房地產企業成本控制目標。其次，應完善房地產開發企業成本控制管理模式的組織架構設計，在房地產企業內部單獨成立成本管理委員會，其直接受命于企業董事會管理，協調房地產企業內部各部門共同開展成本管理工作。最后，房地產企業應以全面預算管理為工具，以房地產開發企業的投資總額為基礎，充分考慮項目收入、結轉的實際特點，綜合采用固定預算與彈性預算等方法編制預算計劃，并作為剛性約束，對房地產開發企業的業務流程進行控制。

3.2重點加強項目開發建設階段的成本控制

在成本控制上，房地產企業應將項目開發成本作為管控的關鍵點。在項目前期決策階段，重點有效地控制土地價格，全面調研項目建設的經濟條件，充分了解土地成本、建設成本、各項費用開支等，明確整個項目實施階段的目標管理成本。在規劃設計階段，實施設計招標以降低設計成本，同時采取限額設計的方式，加強對設計方案經濟效益的論證及工程量的審核。在招投標階段，應優化招標管理程序，強化評標管理，采取清單招標的方式，并提高招投標文件及合同文件編制水平，以節約項目造價。在施工階段，加強現場的簽證管理，調動監理工程師加強對資金運用、工程量確認等成本控制方面的管理。同時，嚴格合同管理，控制好進度款的支付，準確進行工程量的決算設計。在銷售階段，注重提高廣告投入的有效性，并加強人力資源成本控制，可采取委托代理的方式降低房地產企業營銷總成本。

3.3加強對成本管理的考核監督

房地產開發企業應根據業務部門及項目建設管理內容的不同，準確劃分責任單位，并明確責任單位的成本管理目標及權責，以責任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統，及時匯總、分析、掌握各個責任單位的成本管理信息數據，對成本控制存在較多問題的責任單位進行監督，提高成本管理的針對性。此外，應根據成本支出內容，全面制定成本管理考核評價指標，對不同責任部門的成本管理績效，以數據為支撐進行評價，并與獎懲機制掛鉤，提高成本管理的激勵效果。

4　結 語

房地產開發企業的成本控制是一項復雜工作，需要企業各部門共同協調參與。在成本管理中，成本管理部門應結合房地產開發企業實際情況，細化成本控制目標設定，強化預算管理及成本控制監測分析，以提高成本管理水平，降低房地產開發企業的成本費用支出。

主要參考文獻

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10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.16.033

F293.33

A

1673-0194（2015）16-0052-02

2015-05-22