影響私營商業地產經濟發展的制約因素分析

鮑泰先

摘 要：隨著社會經濟的快速發展，雖然商業地產業的發展非常的迅速，但仍未真正滴擺脫“四低一易”的現狀（資本構成低、服務社會水平低一級生產工業化程度低和市場準入門檻低），這在很大程度上影響了商業地產企業尤其是私營商業地產業企業的可持續發展。本文將對影響私營商業地產經濟發展的主要影響因素進行分析，并在此基礎上提出一些建設性建議。

關鍵詞：私營商業地產經濟；制約因素；分析；研究

所謂私營商業地產企業，即由自然人投資或者由自然人控股，通過雇傭勞動力來實現商業地產施工建設和生產的盈利性組織，與普通的私營企業組織形式基本相同?；诖耍綘I商業地產經濟也就是我們日常所說的私營商業地產企業商業地產產品生產、再生產活動。如果將改革開放到現在的國內私營商業地產經濟發展進行分段，則以黨的十八大為標志，國內社會主義市場經濟體制已經建立，私營經濟的快速發展促進了私營商業地產經濟的快速進步，下圖為私營商業地產經濟與國有商業地產經濟的發展趨勢圖。

從圖中可以看到，2020年至2050年，國內社會綜合國力明顯有所增強，而且私營商業地產經濟將作為商業地產市場主力軍進入規模發展階段，整體上來看私營商業地產經濟必然會超過國有商業地產經濟發展水平，私營商業地產經濟發展成為一種必然趨勢和主流方向。

一、私營商業地產經濟發展的制約因素分析

隨著商業地產行業的快速發展，雖然私營商業地產經濟發展速度非常的快速，但依然存在著很多的制約因素和影響因素，總結之，主要表現在以下幾個方面：

1.外部制約因素

第一，思想觀念層面的偏見。實踐中可以看到，多數人看不到私營商業地產經濟發展的前景，將私營商業地產經濟發展作為“異己”，對于進行思想上的排斥，甚至擔心私營經濟的快速發展和對國有經濟的地位產生影響。目前來看，國內很多人都將私營商業地產經濟視為異類，難以找到私營商業地產行業發展之路。在部分人看來，很多也比較擔心國有商業地產企業的主體地位會因為私營商業地產行業發展被撼動，思想觀念上的問題嚴重制約了商業地產經濟效益的實現。

第二，缺乏平等的市場競爭環境。雖然國內先后經過3次修改憲法，其中賦予了私營商業地產經濟的合法地位，但是國有商業地產經濟與私營商業地產經濟在市場準入方面仍存在政策差異。市場準入、招投標以及資質審批標等方面，私營商業地產企業都受到不同程度的所有制歧視。對于招投標而言，存在公、開招標、協商以及邀請招標等多種方式，但部分人員片面地認為，公開招標是最為科學合理的方式，如果進行議標，則可能會出現一系列的問題與不足。雖然采用公開招標的方式，可以實現公開、公正和公平，但其周期相對較長，而且成本也相對較高。實踐中若不分項目性質、大小，均采用公開招標的方式，會明顯增大無謂費用開支，造成浪費。

第三，私營商業地產經濟發展中的融資環境不理想。對于多數私營商業地產企業而言，基本上都存在著融資難問題。私營商業地產企業在獲得銀行商業貸款、公司股票上市以及發行債券籌款方面，或多或少地存在不平等待遇，較之于大型企業、國有企業而言，依然處于劣勢地位。在私營商業地產經濟發展過程中，尤其是中小型商業地產企業發展過程中，較之于國有商業地產經濟而言，其融資機會非常的少，而且還表現出規模相對較小，表現出期限短、可選金融產品少以及成本高和擔保難等問題，嚴重影響了私營商業地產經濟的快速發展。

2.內部制約因素

第一，傳統的家庭式模式、獨裁決策方式依然非常普遍。隨著社會經濟的快速發展，雖然當前國內商業地產企業發展非常的迅速，但對于部分企業尤其是私營企業而言，傳統的家庭式管理模式依然盛行，很難適應社會化大生產要求。在私營商業地產企業內容，任人唯親的用人機制，使得私營商業地產企業在家庭關系之外很難培植新主體，更傾向于選擇家庭成員作為人力資源，犧牲了企業或者公司的整體利益。同時，還存在著個人專斷現象，因經營者知識儲備、信息資源等因素的限制，難以做出科學合理的決策，這在很大程度上演著制約了私營商業地產企業的創新和發展。

第二，缺乏誠信及責任感，影響了私營商業地產企業的可持續發展。在當前的形勢下，很多私營商業地產企業家為了追逐利益，演著缺乏誠信和社會責任感；很多私營商業地產企業大都表現為心胸狹窄、或者妄自尊大等現象，不爭正確對待批評和挫折，出爾反爾、阿諛奉承的現象非常的普遍，而且言行不一，在市場競爭過程中，普遍缺乏雙贏合作思想和態度，必然會影響私營商業地產企業的形象和發展。

第三，功利主義現象非常嚴重，限制了私營商業地產經濟的發展。對于很多私營商業地產企業而言，業主方面存在著功利主義現象，一味地追求眼前利益，短期行為非常的嚴重，重人才應用輕視人力資源開發培訓，很多私營商業地產企業并沒有依靠科學管理方法、增加科技投入，全面提高商業地產工程質量，從而降低生產經營成本和經濟利益，甚至有些私營商業地產企業偷工減料、或者偷稅漏稅，不僅影響了商業地產企業的形象和信譽，而且還影響了私營商業地產企業的可持續發展。

二、加強私營商業地產經濟快速發展的有些策略

基于以上對當前私營商業地產企業、私營商業地產經濟發展過程中存在著的諸多問題分析，筆者認為可從以下幾個方面著手：

1.對私營商業地產經濟發展進行金融支持

實踐中可以看到，當前國內各大商業銀行均在進行業務調整，私營經濟發展方面的政策也有了很大的調整，對私營經濟承擔一定的融資義務，這給私營商業地產經濟的發展帶來了機遇。目前國內私營商業地產經濟服務因商業銀行改制、業務調整而受到限制；因部分地區受傳統經濟發展理念的影響嚴重，以致于對私營商業地產經濟發展存在歧視，所以影響了私營商業地產經濟的發展。針對這一問題，筆者認為應當以地方政府為主導，采取有效的措施消除影響因素。比如，鼓勵金融創新和改革， 讓國內金融行業為私營商業地產經濟發展提供支持；提高銀行對私營商業地產企業的服務意識、提高服務質量，進一步健全和完善資本市場發展體系，鼓勵有發展潛力的商業地產企業及早上市。

2.建立健全市場監管體系，營造公平、公正和公開的競爭環境

對于從事商業地產工程設計、施工以及監理的企業而言，均應當依法取得等級資格證書，并在其資質等級許可的范圍內從事相應的活動。同時，建設部門應當會同其他部門對商業地產工程項目建設領域的所有企業資質、專業技術人員資格進行嚴格審查，對無資質、資質不全或有瑕疵的商業地產企業，應當禁止其進入商業地產市場，加大資質申報審查力度，對弄虛作假的行為進行嚴格查處。根據建設部對監理企業上報的數據分析和統計數據現實，對于監理企業而言，全國甲、乙、丙級監理企業注冊監理工程師人數不達標著超過5000家，分別占其同資質級別企業總數的14.5%，這反映出當前的商業地產企業資質許可后條件不達標現象非常嚴重?；诖?，建議相關部門對存在資質申報問題和弄虛作假的行為和企業，應當依法進行嚴厲處理，比如在一年時間內伙子更長時間內，不受理資質申請，并將其記入不良信用檔案之中，通過網絡、電視以及報紙等新聞媒體的形式，對其進行曝光，加大不誠實企業違規成本，堅決遏制這種現象的蔓延。

3.基于私營商業地產經濟發展的企業市場競爭力提升

私營商業地產企業是現代私營商業地產市場中的主體， 關系著我國商業地產行業的發展，針對當前國內私營商業地產企業發展過程中存在著的各種問題與不足（比如經營策略不明、管理水平低等）， 各級管理部門應當大力配合、相互協作，私營商業地產企業應當自身的角度出發，正確審視其存在的各種問題與不足，從而提高其核心競爭力。在此過程中，私營商業地產企業生產經營者，應當認識到當前國內私營經濟發展的現狀與歷史機遇， 更新管理理念，充分利用優惠政策不斷創新和變革。

三、結語

總而言之，私營商業地產經濟的發展涉及到諸多方面的因素，同時也是當前國內商業地產行業可持續發展的強勁動力與基礎保障。但目前國內私營商業地產經濟發展過程中依然存在著很多的桎梏，因此私營商業地產經濟發展任重而道遠。

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