商業地產開發成本控制管理

柴曉東

摘 要：近年來，我國商業房地產迅速發展，商業房地產投資總額占我國全社會固定資產投資總額呈現逐年上升趨勢。但是，我國商業房地產業的項目管理水平卻沒有與之相適應，還停留在相對比較落后的水平。問題表現為：成本控制注意力集中在施工環節，輕視技術管理，僅能部分的利用先進項目管理工具和方法等。

關鍵詞：地產開發；成本控制；管理

傳統的成本控制主要是對建筑安裝成本進行控制，采取的方法是通過對項目成本形成過程的監控管理，指導、監督、調節和限制生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支，以便及時糾正偏差，把各種生產費用控制在計劃成本范圍之內，以實現項目成本目標。在現代商業房地產開發中建筑安裝的控制已經比較完善，成本信息和控制技術也比較透明和成熟。因此，現代商業房地產開發成本控制概念中已經開始使用"全面營銷"與"全面物管"等管理方法，實行全面控制。

1 商業房地產項目的成本構成

商業房地產開發項目中成本及費用構成如下：1）土地費用（含城鎮土地出讓費用，土地征用費用或拆遷安置補償費等）。2）前期工程費（含項目的可行性研究、地勘費用、規劃費用、設計費用等。3）建安工程費，指項目建設中發生的建筑工程、設備及安裝工程費用等。4）市政公共設施費用（含基礎設施和公輔設施建設費兩部分。5.其他如管理費用、稅費、銷售費用等。

2 商業房地產開發實施項目成本控制的有效措施

2.1 投資決策階段的項目成本控制的措施

（1）收集資料、編制可行性研究報告。生產商首先要做好投資決策階段和項目初期計劃的基礎資料收集工作，進行工程的投資初期預測，項目的工程造價人員要對資料的準確性、可靠性進行調查，認真分析，提高投資預測、經濟分析的準確性。其次，在前期基礎工作的基礎上，編制房地產項目的可行性研究報告。

（2）進行工程造價投資論證與決策，確定項目的可行性，選擇較優方案。正確進行投資分析與決策，是確定與控制建設投資成本的前提，也是確保投資方向正確的保證。項目投資決策包括選擇和決定投資行動方案、對擬建項目的必要性和可行性進行技術、經濟論證，比較不同建設方案進行技術與經濟計劃的比較選擇，并做出判斷和決定。

（3）編制投資估算報告，嚴格審查估算報告。保證投資估算與實際生產成本的準確一致性，是建設項目投資估算是擬建項目前期可行性研究的一個重要內容，這也是初步估計項目未來的經濟效益，以決定是否實施項目生產，它是進行房地產項目決策的主要依據。

（4）重視建設項目的經濟評價。建設項目經濟評價是在可行性研究和評估過程中，采用科學的經濟分析方法，對項目建設期和生產期內投入產出諸多經濟因素進行調查、預測、研究、計算和論證，經過比較選擇，推薦最佳決策項目的重要依據。

2.2 設計階段成本控制的措施

（1）加強技術培訓，全面提高各方面人員的綜合素質

（2）建立必要的規章制度，使工程造價管理由單一控制變為多方控制

（3）運用價值工程進行設計階段的工程造價管理

（4）把限額設計作為設計階段工程造價管理的重要手段

（5）逐步建立科學的工程造價分析系統，為設計階段工程造價提供準確的依據和標準

（6）及時編制概預算定額，使各項指標更貼近科學技術發展的實際情況

2.3 招投標階段成本控制措施

實行建設項目的招標投標是我國建筑市場趨向規范化、完善化的重要舉措，對于擇優選擇承包單位，降低工程造價，使工程項目成本得到合理有效控制，具有重要意義。房地產仙姑招標階段控制造價的主要方法有以下幾種：

（1）單位工程方面：采取總承包為主，部分項目分包的方式。（2）甲方提供材料方面：對于影響工程品質的主要材料（如外墻漆、裝飾材料等），統一由甲方提供，大宗主要機電設備也應該甲方提供。甲方購買項目工程材料應該通過招標、競標進行，以確保材料價格低于承包商供應材料價格，以免損傷承包商的工作積極性。（3）在智能化的工程項目方面：應統一采用清單報價方式招標，合同價款應采用可調價款的方式。

2.4 施工銷售階段成本控制措施

（一）施工階段成本控制措施

施工階段成本控制是建設項目實施階段造價控制的關鍵，施工成本占建設總費用的很大比重，關系到整個項目的經濟效益。我國的傳統成本控制主要是施工階段，具有豐富的經驗，包括合同條款的制定及施工過程中的合同跟蹤與管理的加強；施工組織設計的優化和施工方案的技術經濟比較；工期、質量、造價三者之間關系的處理；工程變更、現場簽證和索賠的管理、市場材料及設備的詢價；建立詢價體系建設工程的材料及設備費等。

（二）銷售階段成本控制措施

營銷成本主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。控制營銷成本關鍵還是要提高營銷策劃的水平，使有限的營銷投入發揮最大的效用。可以從以下幾個方面來對銷售階段的成本進行控制，如：

（1）結合項目目標成本，建立各項的廣告及市場推廣計劃、預算的執行及監督體制。（2）完善營銷供應商選擇控制流程。（3）通過營銷供應商成本信息庫的建立和營銷供應商的評估機制，有效地降低營銷成本。（4）通過改變銷售方式來降低成本，以前的商業地產只租不售，而現在商鋪出售已經成為了一種銷售模式。

參考文獻：

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