我國保險資金投資不動產(chǎn)問題研究

李莉蘋

（安徽財經(jīng)大學(xué)，安徽蚌埠233041）

我國保險資金投資不動產(chǎn)問題研究

李莉蘋

（安徽財經(jīng)大學(xué)，安徽蚌埠233041）

自改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)增長不斷攀升，保險作為金融經(jīng)濟(jì)的一部分也發(fā)展迅速，其保險企業(yè)保費收入的增加也使得保險公司能夠擁有更多的支配資金，保險公司投資于不動產(chǎn)的資金也相應(yīng)增加。但是我國保險資金對不動產(chǎn)的投資現(xiàn)在還處于起步階段，必然會面臨一些現(xiàn)實性的問題和挑戰(zhàn)，需要我們?nèi)ヅμ接懞徒鉀Q。本文首先闡述了我國保險資金投資不動產(chǎn)的現(xiàn)狀，然后詳細(xì)說明了其存在的問題，最后針對問題提出了一些相應(yīng)的對策和建議。

保險資金；投資；不動產(chǎn)

我國保險業(yè)發(fā)展迅速，保費收入持續(xù)增長，2013年原保費收入已經(jīng)達(dá)到17222億元。保費收入是保險資金的重要來源，保費收入的快速增長給保險公司帶來大量可用于投資的現(xiàn)金，但是目前我國保險投資的渠道主要集中于存款、債券、股票已經(jīng)基金等金融工具，可以說投資渠道較為狹窄。鑒于此，不動產(chǎn)作為一個新的投資渠道開始發(fā)展起來。

保險資金數(shù)額巨大，投資收益追求長期性和穩(wěn)定性，不動產(chǎn)投資周期長、投資收益穩(wěn)定，與保險資金的投資需求契合度高，因此不動產(chǎn)是一個很好的投資方向，做好不動產(chǎn)的投資工作對保險公司而言意義重大。我國保險公司在不動產(chǎn)投資方面經(jīng)驗不足，需要加強(qiáng)對此領(lǐng)域的研究。

一、我國保險資金投資不動產(chǎn)現(xiàn)狀

我國保險資金在投資范圍上一直受到限制。但是隨著保險行業(yè)的不斷發(fā)展，保險資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大以及保險可投資金也不斷增加，拓寬投資渠道已成為保險行業(yè)一致的呼聲。目前我國保險資金投資不動產(chǎn)的現(xiàn)狀，主要可以概括為以下幾個方面。

（一）保險公司有充足的資金進(jìn)行投資

保險企業(yè)想要投資不動產(chǎn)是由于其具有規(guī)模大、流動性差、期限長等特點，但是壽險保單的存續(xù)期可以長達(dá)二十年，因此需要與之相互匹配的長期投資。然而，在很長時間內(nèi)我國都缺少這種類型的投資項目。從保險資金投資的三大原則：收益性、流動性和安全性來分析，投資不動產(chǎn)具有收益長期穩(wěn)定、安全性較高的特點，雖然不動產(chǎn)的流動性較低，可是壽險保單長期性的特點恰好與之匹配，所以保險公司應(yīng)加大保險資金對不動產(chǎn)的投入。

（二）保險資金投資不動產(chǎn)的法律法規(guī)不斷完善

隨著法律法規(guī)對保險業(yè)的監(jiān)管與保護(hù)不斷完善，保險銷售和管理的相關(guān)問題得到逐漸改善，因此國家漸漸放寬了對保險業(yè)的資金運用限制。2009年10月1日實施的新《保險法》拓寬了保險公司的投資渠道，允許保險資金在遵循穩(wěn)健、安全原則，堅持資產(chǎn)負(fù)債匹配管理的前提下投資不動產(chǎn)。

隨后，2010年9月，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，規(guī)定保險資金可以分別以股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等方式投資不動產(chǎn)，參與不動產(chǎn)的比例不得高于上季末公司總資產(chǎn)的10%。[1]保險資金不能投資商業(yè)住宅、設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)以及直接參與房地產(chǎn)開發(fā)。[2]由此可見，監(jiān)管部門為了保護(hù)被保險人的基本利益，在保證保險公司償付能力的前提下對保險公司投資不動產(chǎn)范圍和投資模式進(jìn)行了限制。

（三）我國保險資金投資不動產(chǎn)的規(guī)模不斷擴(kuò)大

早在2008年之前，部分保險公司就通過以自用名義購入投資性物業(yè)從而進(jìn)入房地產(chǎn)，例如中國太平洋保險集團(tuán)以22億人民幣收購了北京金融街的豐盛大廈。2009年10月新《保險法》正式施行之后，各家保險公司在不動產(chǎn)行業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)開始活躍起來，引發(fā)了新一輪的購地購樓熱，這也表明我國保險投資不動產(chǎn)的規(guī)模在不斷擴(kuò)大。

（四）直接投資為我國保險資金投資不動產(chǎn)的主要模式

隨著我國城市化進(jìn)程加快，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，促使保險公司將注意力轉(zhuǎn)向該領(lǐng)域，并逐步進(jìn)行投資建設(shè)。對于我國目前保險業(yè)發(fā)展水平落后、服務(wù)管理層次較低和專業(yè)人才缺乏的前提下，直接投資模式的運用要求比較低，適合目前我國保險業(yè)的發(fā)展情況，因此成為我國保險資金的投資方式。下表是2014年各大保險公司在不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資動向。

表2014 年我國保險企業(yè)投資不動產(chǎn)動向

由上表可知，目前我國保險企業(yè)投資不動產(chǎn)的模式是直接投資。因為間接模式的開發(fā)和運用比較復(fù)雜，同時對于專業(yè)人才、專業(yè)技術(shù)的要求比較高，所以在我國也就運用的比較少。與此相反，對于我國目前保險業(yè)發(fā)展水平落后、服務(wù)管理層次較低和專業(yè)人才缺乏的前提下，直接投資模式的運用要求比較低，適合目前我國保險業(yè)的發(fā)展情況，所以我國以直接模式為主。

二、我國保險資金投資不動產(chǎn)存在的問題

由于我國保險資金投資不動產(chǎn)尚處于起步階段，保險資金在不動產(chǎn)市場發(fā)揮其應(yīng)有的作用將會是一個漫長的過程。就目前情況來看，保險資金投入不動產(chǎn)有以下主要問題。

（一）缺乏專業(yè)型人才

由于我國保險行業(yè)起步晚、發(fā)展緩慢以及人們一直以來對保險行業(yè)的誤解，導(dǎo)致我國保險行業(yè)一直缺乏相應(yīng)的專業(yè)人才。保險業(yè)投資不動產(chǎn)業(yè)，這包括保險業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)，因此要充分發(fā)揮兩者的促進(jìn)作用，這使得專業(yè)人才顯得更為重要。一方面，既要熟練掌握保險業(yè)的專業(yè)知識，又要透徹分析不動產(chǎn)業(yè)情況。另一方面，既要懂得如何合理分配保險投資資金，又要看準(zhǔn)不動產(chǎn)投資對象，實現(xiàn)資產(chǎn)與負(fù)債的合理匹配，提高資金的運用效率。然而就目前情況來看，保險資金投資不動產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)型人才相當(dāng)匱乏。

（二）可投不動產(chǎn)與保險資金不相匹配

截止2013年末，保險公司可運用資金余額為76873.41億元，然而我國的不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不能滿足保險資金的投資需求。從風(fēng)險與回報的匹配角度考慮，往往一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)能取得高租金和低空置率，因此在長期投資中獲得較高的回報水平，符合保險資金安全性的要求。故一、二線城市的商業(yè)物業(yè)成為保險資金的投資重點目標(biāo)。然而，由于現(xiàn)階段我國城市化和不動產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平落后，我國保險資金可投不動產(chǎn)資產(chǎn)較少，可投不動產(chǎn)不能滿足保險公司龐大的投資資金。

（三）不動產(chǎn)投資面臨較大風(fēng)險

首先，不動資產(chǎn)具有流動性差，不易變現(xiàn)的特點，并且受經(jīng)濟(jì)周期性變動、社會政治環(huán)境、供求關(guān)系的影響，具有市場風(fēng)險。其次，交易市場的信息不對稱，使得不動產(chǎn)交易時可能產(chǎn)生交易風(fēng)險。最后，不動產(chǎn)投資還可能遭受自然災(zāi)害和人們意外的過失行為所帶來的風(fēng)險。例如，地震、洪水、海嘯、臺風(fēng)等自然現(xiàn)象，意外的火災(zāi)等人為事故，都可能使不動產(chǎn)受到損毀。并且我國很多不動產(chǎn)投資的商業(yè)運作程度還不夠成熟，這就增加了更多的不確定性因素，使得收益也往往存在較大的不確定性。

（四）不動產(chǎn)投資監(jiān)管機(jī)制不完善

為確保投資的安全性以及規(guī)范市場，保監(jiān)會發(fā)布并實施《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險資金運用比例監(jiān)管的通知》，明確規(guī)定不動產(chǎn)類資產(chǎn)的賬面余額不得超過保險公司上季末總資產(chǎn)的30%。雖然我國法律法規(guī)正在逐步完善，但在保險資金投資不動產(chǎn)的監(jiān)管問題還有很長的道路要走。

三、對我國保險公司投資不動產(chǎn)的建議

我國保險資金不動產(chǎn)投資剛進(jìn)入實質(zhì)運作的初級階段，不管是發(fā)展現(xiàn)狀還是未來前景，不管是現(xiàn)在的問題還是潛在的危機(jī)，都值得去深入分析和研究并提出對策和建議，以促進(jìn)保險業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。針對我國現(xiàn)階段保險資金投資不動產(chǎn)的現(xiàn)狀和問題，本文主要提出以下幾點對策和建議。

（一）加快培養(yǎng)專業(yè)型人才

保險公司目前投資不動產(chǎn)方面的專業(yè)人才匱乏是一直以來存在的問題。因此，首先，需要提高相關(guān)從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，為此就要建立嚴(yán)格的考試選拔機(jī)制來提升從業(yè)人員的基本文化水平及專業(yè)素養(yǎng)。其次，要加強(qiáng)培訓(xùn)員工的專業(yè)技能。保險公司應(yīng)定期舉辦相應(yīng)的培訓(xùn)活動，提升員工的知識水平及服務(wù)態(tài)度，經(jīng)常性開展一些交流活動，促進(jìn)員工之間的相互了解，互相交流工作經(jīng)驗，加強(qiáng)實踐技能。最后，保險公司要形成科學(xué)合理的用人環(huán)境，在人才激勵、職位晉升和工作約束等方面建立完備且可操作的規(guī)章制度，不僅可以招到人，更可以留住人，使得人盡其用。

（二）大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，推動城市化發(fā)展，完善不動產(chǎn)市場

雖然法律和監(jiān)管部門放寬了保險投資不動產(chǎn)的限制，但是我國保險行業(yè)的發(fā)展水平依然不高。要促進(jìn)保險行業(yè)的發(fā)展，必須大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)事業(yè)。一方面，只有大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，才能促進(jìn)城市化的發(fā)展，從而完善不動產(chǎn)市場，讓保險公司發(fā)掘更多的可投不動產(chǎn)。另一方面，只有大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，才能促進(jìn)人們生活水平的提高，轉(zhuǎn)變對保險業(yè)的傳統(tǒng)觀念，積極投保，從而促進(jìn)保險業(yè)的發(fā)展。

（三）加強(qiáng)風(fēng)險管理體系建設(shè)

首先，應(yīng)完善投資決策制度，建立運營規(guī)范、管理高效的風(fēng)險控制體系，可以幫助保險資金管理部門，使決策制度更加科學(xué)完善。其次，要根據(jù)保險監(jiān)管部門對保險資金投資不動產(chǎn)的具體規(guī)定，制定符合本公司實際情況的投資組合策略。最后，保險公司應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)自身管理，選擇合理的投資模式，從而減少業(yè)務(wù)開展的盲目性。

（四）加強(qiáng)對保險資金投資不動產(chǎn)的行業(yè)監(jiān)管

我國的保險行業(yè)與發(fā)達(dá)國家存在較大差距，法律法規(guī)不完善，行業(yè)的自律性也較低，然而有效的監(jiān)管對保險資金投資不動產(chǎn)的安全性有著至關(guān)重要的作用，因此有關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)有效監(jiān)管。首先，要樹立開放型的監(jiān)管目標(biāo)和監(jiān)管理念，正確引導(dǎo)保險資金投資不動產(chǎn)的發(fā)展。其次，要盡快完善我國的監(jiān)管法律法規(guī)體系，爭取為保險資金投資不動產(chǎn)創(chuàng)造一個公平公正的市場環(huán)境。最后，要努力改進(jìn)監(jiān)管方式和手段，推進(jìn)保險資金投資不動產(chǎn)的信息化建設(shè)和完善監(jiān)管信息系統(tǒng)。

[1]張 全.我國保險資金投資不動產(chǎn)探析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011(5).

[2]張 蘭.不動產(chǎn)投資閘門放開保險資金“絕緣”商業(yè)住宅[N].金融時報，2010-05-17.

［責(zé)任編輯：王 帥］

F840.32

A

1005-913X（2015）03-0136-02

2015-01-15

李莉蘋(1990-)，女，安徽阜陽人，本科學(xué)生，研究方向：保險。