房地產行業稅收負擔研究
——基于滬、深房地產上市公司的經驗數據

李曉紅，魏 微

(內蒙古工業大學 管理學院，內蒙古 呼和浩特 010051)

一、房地產行業涉稅種類

目前，我國房地產行業涉及到包括契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、個人所得稅、企業所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅等10個稅種。其中以流轉稅和所得稅為主，并分布在開發、交易、保有這三個環節當中(見表1)。

表1 各環節稅種涉稅情況

二、房地產行業稅收負擔水平及影響因素的實證研究

(一)公式選擇

國內外學者在進行稅收負擔的實證研究時，多數會采用實際稅率和稅負率兩種方法。本文在吸取前人研究成果的基礎上力求完善和創新。首先，選擇稅收負擔率為被解釋變量，對其進行影響因素分析。其次，通過對房地產行業涉及的流轉稅、所得稅逐一研究，得出房地產行業總稅負的影響因素，進而對房地產行業高稅負的問題做更為全面的分析。

本文在研究稅收負擔率時采用有效稅率(Effective Tax Rate，即ETR)。具體公式如下：

營業稅稅負率=本年度營業稅額÷(本年度營業收入+本年度預收售房款)[1]

土地增值稅稅負率=本年度土地增值稅額÷(本年度營業收入+本年度預收售房款)[1]

流轉稅稅負率=營業稅金及附加÷(本年度營業收入+本年度預收售房款)[1]

因為營業稅金及附加中涵蓋了房地產企業的大部分流轉稅，并且營業稅和土地增值稅在房地產企業的流轉稅額中占絕大部分，因此，在力求準確的前提下，為方便計算和比較，將流轉稅ETR設為上述公式。

所得稅稅負率=本年度實際所得稅÷(本年度營業收入+本年度預收售房款)[1]

總稅負=(營業稅金及附加+本年實際所得稅)/(總收入+本年度預收售房款)[1]

為了方便比較和分析，在總稅負中也加入了當年發生的預收售房款。

(二)滬、深兩市房企的稅負分析

根據滬、深A股上市的以房地產開發與經營為主體的房地產企業數據，剔除掉曾被ST、*ST的企業及數據有缺失、異常的企業，整理、計算得出房地產上市公司的稅負情況(如表2所示)。

表2 2009～2013年房地產上市公司稅負

數據來源：2009～2013年上市公司年報和RESSET金融數據庫。

為方便在行業間進行比較，我們選擇與房地產行業密切相關的建筑業及營業稅稅率同為5%的部分服務業等兩個行業。同時，為確保數據的可比性，兩行業數據均選自剔除ST的滬、深A股的上市公司。得到結果如表3所示。

表3 不同行業稅負水平對比

數據來源：國泰安數據庫整理匯總得到；所屬行業按照證監會行業分類。

由表3進行的比較得出，房地產行業平均稅負水平15.10%，是建筑業的3倍，是部分服務業的2倍。一直以來，房地產行業高稅負的觀點在這里用數字得到了驗證。由表2可知，較高的房地產總稅負由流轉稅和所得稅稅負組成，并且流轉稅的比重大于所得稅的比重。同時，較高的流轉稅稅負率與較高的營業稅、土地增值稅稅負率是密切相關的，因此，企業所得稅、營業稅和土地增值稅三個主要稅種的高稅負水平是房地產行業高稅負的直接原因。

(三)滬、深兩市房企稅負水平影響因素的實證研究

本文在上述所選樣本的基礎上，剔除掉凈利潤為負及數據顯示異常的上市公司，以提高分析的準確性。同時，根據以往學者的研究結果，首先，選取兩個稅收因素和五個描述企業內部結構的非稅因素作為解釋變量。稅收因素為暫時性差異TED和會計稅收差異BTD。TED影響企業的應納稅所得額，進而影響企業稅負。BTD是因會計準則和稅法的要求不同導致的企業會計利潤和應納稅所得額之間的差異。這部分差異給企業提供了進行盈余管理、稅收籌劃的空間，從而對企業稅負造成影響。非稅因素為公司規模SIZE、融資結構DAR、盈利能力ROE、股權結構GEQUITY以及資本密集度CAPITAL，這些因素全面反映企業的內部特征。大部分學者認為，公司規模象征企業的政治力量或政治成本，形成政治權利假說，盈利能力與公司規模聯系而共同影響企業稅負。企業的債務利息依據稅法規定可以在繳納企業所得稅前扣除，從而產生稅盾效應。大股東或多或少的政治意識會對企業稅負造成影響，資本密集度通過影響折舊而影響應稅額，進而影響企業稅負水平。其次，選取所得稅稅負率、流轉稅稅負率作為被解釋變量，進行多元回歸分析，了解主體稅種的稅負變動情況。最后，在之前的解釋變量基礎上，將所得稅稅負率、流轉稅稅負率也作為解釋變量，將房地產行業總稅負率作為被解釋變量，從全局角度解釋行業整體稅負。

1.所得稅稅負分析。我們將上述因素作為解釋變量，將所得稅稅負率IETR作為被解釋變量來進行多元線性回歸分析。運用SPSS20.0對房地產上市公司近五年的338個樣本進行多元線性回歸分析(如表4、表5所示)。

表4 模型匯總b

a.預測變量: (常量), Zscore(CAPITAL), Zscore(TED), Zscore(ROE), Zscore(GEQUITY), Zscore

(SIZE), Zscore(BTD), Zscore(DAR)。

b.因變量: Zscore(IETR)。

表5 回歸系數的顯著性

由表4可知，調整R2等于0.166，說明回歸方程擬合優度偏低。但Durbin-Watson值為2.072，D-W合理取值范圍在0～4之間，統計量接近2時無自相關性，殘差序列無自相關，表明該模型能夠說明被解釋變量的變化規律。同時，回歸方程顯著性檢驗中，F檢驗值為10.598，其對應sig值等于0.000，小于顯著性水平0.05，IETR和各解釋變量之間存在顯著的線性關系，建立的模型有效。表5顯示，暫時性差異沒有通過回歸系數的顯著性檢驗，說明其與IETR的線性關系不顯著。其他解釋變量均與IETR存在顯著的線性關系，即房企所得稅稅負率IETR與公司規模、盈利能力和股權結構呈正相關，與會—稅差異、融資結構和資本密集度呈負相關，與暫時性差異水平呈正相關，但是回歸結果不顯著。對IETR影響較大的依次是融資結構、會—稅差異和盈利能力。

2.流轉稅稅負分析。將流轉稅稅負CETR作為被解釋變量，所得稅中的解釋變量依舊作為該模型的解釋變量，多元線性回歸分析結論如表6、表7所示。

表6 模型匯總b

a. 預測變量: (常量), Zscore(CAPITAL), Zscore(TED), Zscore(ROE), Zscore(GEQUITY), Zscore(SIZE),

Zscore(BTD), Zscore(DAR)。

b.因變量: Zscore(CETR)。

表7 回歸系數的顯著性

由表6可知，該模型的擬合度低，但是通過了回歸方程和系數的顯著性檢驗。可以看出，會—稅差異、盈利能力、股權結構、資本密集度對流轉稅稅負還是有一定影響的。

3.總稅負水平分析。總稅負水平的回歸分析是在前兩個模型的基礎上進行的，將總稅負率作為被解釋變量，將IETR和CETR作為解釋變量，同時，保留之前模型中的各解釋變量，多元線性回歸分析結果如表8所示。

表8 模型匯總b

a. 預測變量: (常量), Zscore(CETR), Zscore(SIZE), Zscore(TED), Zscore(GEQUITY), Zscore(CAPITAL),

Zscore(BTD), Zscore(IETR), Zscore(ROE), Zscore(DAR)。

b.因變量: Zscore(TETR)。

表9 回歸系數的顯著性

由表8知，回歸方程調整R2等0.868，F值為246.729，說明方程擬合優度較高，被解釋變量與解釋變量相關程度高，后者可以解釋前者的86.8%。Durbin-Watson值為2.074，非常接近最優值2，方程能很好地解釋被解釋變量的變化規律。同時，回歸方程顯著性檢驗中，F值為246.729，對應sig值是0.000，解釋變量與被解釋變量間存在著十分顯著的線性關系。由表9可以看出，除融資結構DAR外，其他解釋變量的容忍度均接近容忍度最優值1，說明解釋變量與解釋變量之間不存在線性相關關系。方差膨脹因子VIF均在1～2之間，這也證明了解釋變量之間的多重共線性十分微弱，模型是可靠的。由表9還可以看出，CETR和IETR與總稅負TETR呈十分顯著的正相關關系，系數分別為0.613和0.466，說明流轉稅稅負對總稅負的影響比所得稅稅負要大。其他因素和總稅負的相關性方向上，與這些因素和所得稅稅負相關性方向上呈現一致性。會—稅差異與總稅負率呈負相關，不過影響很小，它主要是通過影響所得稅的稅負率來間接影響總稅負。公司規模、盈利能力與總稅負率呈正相關關系，同樣影響十分微弱。其他影響因素與總稅負的相關性沒有通過顯著性檢驗。

(四)研究結論

通過實證研究，一方面，用真實財務數據計算出房地產企業平均稅負水平高達15.11%，這個數值遠遠高于建筑業、社會服務業等其他繳納營業稅行業(金融業除外)的平均稅負水平；另一方面，得出影響稅負的主要因素及同行業不同企業稅負差異的關鍵。會—稅差異與總稅負、所得稅稅負均負相關；公司規模、盈利能力與總稅負、所得稅稅負均正相關；融資結構與所得稅稅負負相關。

三、稅負不合理的原因分析及政策建議

(一)原因分析

房地產行業稅負的不合理會影響房地產行業納稅人投資的積極性，加大房地產企業的開發成本，降低房地產企業的利潤，流轉稅的稅負轉嫁還會提高房價，從而影響整個房地產行業的健康發展，進而引發“多米諾骨牌”效應；同時，過高的稅負還會帶來房地產企業的“逆向選擇”，即增加房地產企業偷逃稅收的可能性，并增加稅務機關征管的成本和難度，導致嚴重的稅源流失現象。房地產企業為規避稅收而向上、下游行業擴展業務，也不利于企業專業化分工和產業結構升級。究其原因，房地產行業稅負的不合理主要與我國目前的稅制不完善及稅種本身的問題有關。

1.開發環節的征稅問題。由于房地產企業在取得土地時已支付土地出讓金，占用耕地時又支付耕地占用稅，加重了房企的稅收負擔。另外，在開發環節，契稅和印花稅也存在重復征稅問題。二者在納稅義務人、征稅對象、計稅依據上有重合。如針對土地使用權的轉讓行為，房地產企業要按土地使用權出讓合同、轉讓合同上載明的金額支付契稅和印花稅。

2.交易環節的重復征稅問題。交易環節中營業稅內部、營業稅與土地增值稅之間存在著嚴重的重復征稅問題，主要表現在：(1)營業稅內部的重復征稅問題。一方面，房地產行業的上游環節建安企業存在重復征稅。按照現行的稅收制度，建安企業需按營業額全額(必須包括建筑材料的價款)繳納營業稅，而建安企業在上游環節繳納的增值稅不能抵扣，因而導致建安企業的重復征稅。另一方面，房地產行業的計稅營業額是營業額全額，其銷售收入中包括建筑等環節產生的已經繳納的營業稅，又造成“稅上加稅”。(2)營業稅與土地增值稅的重復征稅問題。一方面，由于營業稅和土地增值稅的征稅范圍既包括銷售不動產，又包括轉讓土地使用權，這就不可避免地出現兩種稅基多次計稅的問題；另一方面，房地產轉讓環節既對其轉讓的收入全額征收營業稅，適用比例稅率；又對其轉讓過程中產生的增值額余額征收土地增值稅，適用超額累進稅率，加劇了重復征稅。(3)土地增值稅與企業所得稅的重復征稅問題。土地增值稅雖屬于流轉稅，但從屬性上看又兼具所得稅的特性，其增值額的核算方法與會計核算中計算會計利潤的方法基本相同，這就出現了對同一稅基多次征稅的問題。[2]另外，土地增值稅和企業所得稅較高的稅率也大大提高了房地產行業的整體稅負。

3.保有環節的重復征稅問題。現行稅收制度按土地和房屋分設稅種，在其保有環節，國家征收了土地使用稅和房產稅，但由于房屋依土地而建，房價中包含著土地的價值，就出現了在實際上既按房屋的價值征收房產稅，又按房屋所占土地面積征收土地使用稅，造成重復征稅。

(二)政策建議

降低房地產企業稅負，實現房地產全行業的健康發展，需要國家相關部門和房地產企業的共同努力。

1.進一步規范和完善我國房地產稅制體系。要按照中央《深化財稅體制改革總體方案》的要求，深化稅收制度改革，優化稅制結構，完善稅收功能，建立有利于科學發展、社會公平、市場統一的稅收制度體系。針對我國現行房地產行業面臨的稅種繁多、重復征稅等現實問題，必須統一稅法，公平稅負，簡化稅制。(1)開發環節。建議將耕地占用稅取消，將契稅和印花稅合并征收。(2)交易環節。建議取消原有的營業稅、土地增值稅。隨著我國“營改增”進程的加快，未來在全國所有地區、所有行業取消營業稅，可以改變房地產行業及上下游環節的重復征稅問題。而在“營改增”全面施行后，宜及時取消土地增值稅，將其調整土地、房屋超額價值的功能賦予企業所得稅。(3)保有環節。建議取消原有的房產稅、城鎮土地使用稅，在房地產的保有環節征收統一的房地產稅。[3]這種做法既有利于公平稅負，又符合國際通行做法。

2.稅務機關加大監管力度。鑒于房地產稅制的復雜性，稅務機關應加強對稅收政策的學習，提高專業水平。在稅收監管過程中應加大力度，堅決打擊各種偷稅漏稅行為，增強稅收透明度，保證稅款的征收和房地產行業的公平競爭。

3.房地產企業自身要合理籌劃，降低稅負。房企需要在考慮自身經營風險和財務風險的基礎上，調整企業融資結構及財務處理方式，提高固定資產利用效率，利用會—稅差異、稅盾效應來降低稅負。同時，房地產企業還應合理安排自身的涉稅活動，圍繞主要稅種，在其開發、交易及保有環節展開籌劃，運用合法的途徑來降低自身稅負。

[1]王素榮，徐明玉.房地產行業稅負及其影響因素研究——基于房地產開發與經營上市公司的數據[J].財經問題研究,2012,(8):111-116.

[2]鄭巖，冼彬璋.房地產業“營改增”改革方案初探[J].稅務與經濟，2014，(4)：94-100.

[3]尹音頻,魏彧.房產稅與房地產市場價格及結構——基于上海房產稅試點的經驗數據分析[J].稅務與經濟，2014，(3)：96-100.