房地產企業的財務成本管理問題及其對策

王天琛

就近幾年房地產的發展勢頭來看，與2010年之前產生了巨大的差異，進入到了“冷卻期”，同時也大大增加了房地產行業的運營風險。目前我國一部分房地產公司存在著管理工作不到位的情況，尤其體現在財務管理工作方面，如成本管理控制不當等，也是導致房地產公司發展受阻的重要因素。該文深入研究了目前房地產企業中存在的財務成本管理問題及其產生原因，并針對各項問題提出相應的解決措施，以期能為相關工作者提供參考。

房地產企業主要從事的是房產和地產的買賣業務，其主要包括對于土地的有限或永久使用權和建筑權，并由此衍生出一系列的義務和權利。它是一種現代社會市場經濟需求下所產生的企業種類，同時政府和房地產企業進行土地使用權的交易可以為政府謀求一定的經濟收益，以確保地區政府的正常運轉。眾所周知，房地產行業是一個高風險、高投資、高回報的領域，雖發展時間較短，但自從1998年房改政策頒布以后，房屋價格持續攀升，使得我國的房地產事業得以蓬勃發展。

一、房地產財務成本管理的概念和意義

房地產的財務成本管理就是指對房地產企業在運營過程中的整體經費消耗的管理，其具體可以分為運營成本管理、采購費用管理、人員工資管理以及房地產項目費用管理等多個方面。這項工作主要就是運用會計學理論，在一定標準的規定下進行企業財務核算和管理工作。這類工作在房地產企業的發展中起著直接的影響作用，對整個企業的發展有著極大的促進意義。在房地產企業發展過程中開展財務成本管理工作主要就是為了更好地控制企業的運營成本，提高企業的經濟效益，為企業贏得更好的市場發展前景和實力，提升企業的核心競爭力。另外，財務成本管理工作還直接影響著企業領導者對未來發展的規劃，該工作能夠為管理層人員提供企業發展的相關數據，領導層人員就可以以這些數據作為參考制定企業的發展計劃。同時企業財務成本管理工作還可以穩定企業的運營，科學有效的成本管理能夠保障企業資金鏈不會出現斷裂的情況，維持了整個企業的內部穩定，也保障了員工的基本利益。

二、我國房地產企業財務成本管理工作中存在的問題

我國的房地產行業發展較晚，是自1998年房產改革后才正式發展起來的，因此在運營方式和管理工作上較歐美發達國家還有一定的距離。加之我國財務事業起步也比較晚，并且相關法律法規在制定時具有一定的滯后性，也就使得我國企業的財務核算和管理工作的發展受到了制約，直接影響了我國房地產企業的財務成本管理工作。

管理意識不足。幾年前，房地產的發展勢頭如日中天，高速的發展給房地產企業帶來了巨大的經濟收益，但同時也使得一部分房地產企業開始盲目發展，忽略了內部財務成本的管理工作，企業領導者沒有認識到財務管理的重要性，只對現階段的工作作出規劃和調整，對未來的發展并不擔心，這也使得一部分房地產企業在今年的地產冷卻期中蒙受了較大的損失。2014年可以說是房地產市場自98年以來遇到的最大低谷期，其影響瞬間席卷了整個中國，部分城市的房地產行業也面臨破產的危機。其中，企業領導者對財務成本管理工作重視度不夠，管理意識不足是使得企業在面臨大的波動時顯得難以招架的原因之一。

管理工作不全面。房地產企業的業務主要與房產和地產的買賣有關，其所涉及到的資金流動量非常大，因此財務管理工作在實施過程中會分成多個環節。在房地產企業實際運營過程中，其財務成本管理可以為分為土地買賣成本管理、工程建設施工成本管理、前期宣傳投標成本管理、后期宣傳運營成本管理等多個方面。因此，房地產企業的財務成本管理工作必須要具有良好的全面性，不能單一片面地進行某個或某些成本的管理，應該對整個企業的資金成本情況進行統籌的管理。但由于目前我國這方面工作起步較晚，很多管理方法仍處于摸索階段，因此在工作中會出現很多的漏洞，使得財務管理部門不能夠對工作有一個全面性的控制。

管理體系不健全。無規矩不成方圓，想要做好一項工作，首先必須要建立起一套完整的、科學的、合理的體系制度，這樣才能夠為相關工作人員提供標準或參考，才能夠為相關工作人員提供可借鑒的經驗。但就我國目前的房地產企業財務成本管理體系來說，其所欠缺的部分比較多，缺乏有效的執行方案和標準，未形成健全的管理體系。各企業在進行管理的過程中往往采用自學的方式，部分企業借鑒外國的管理模式，而有部分企業干脆自己擬定。這樣做就會造成企業內部財務成本管理工作的嚴重不協調，可能會導致企業財務部門崗位分布不均、獎懲制度不到位、管理模式滯后等情況，嚴重制約著企業的發展。

工程結預算管理問題。房地產企業在經營過程中一定會接觸到工程建設，因此其在工程的成本預估、工程結算等方面的管理工作也尤為重要。但目前我國房地產企業在對這方面的成本進行管理時有著很多問題，例如核算方式落后，直接影響成本核算值的真實性和準確度；在核算過程中與施工單位和監理單位之間的交流很少，無法形成有效的溝通，對工程進度了解不足；由于該項工作的管理力度不夠，部分工作人員在預結算過程中采用弄虛作假的行為來為自己牟利，使得企業和政府的利益受到損失，同時也大大降低了房屋的質量，給人民的生命財產造成損失。

三、改善房地產企業財務成本管理工作的措施

增強企業管理者財務管理意識。企業的管理人員作為企業發展的帶頭人，其承擔著企業發展籌劃的重要工作，如果企業的管理者不能加強自身的財務成本管理意識，那么企業內部的相關工作就無法正常開展。首先管理層人員應該學習財務成本管理的相關知識，提升自身對于財務管理工作的認識；其次是要對財務成本管理的工作人員進行嚴格的篩選，以保證工作的專業性和效率性。

建立完善的管理制度。在提升了企業管理者的管理意識后，就需要在企業內部建立起一套完善的、可行的成本管理制度。首先是要結合企業自身的特點制定一套全面的管理制度，包括人員篩選制度、工作方法標準等；其次是要制定一套合理的獎懲制度，確保員工的工作積極性，也同時避免員工出現消極怠工的情況；最后是要制定考勤制度，其可以與獎懲制度相結合運用，通過對員工工作的考察，確定員工是否勝任自身的職位，也同時能夠發現比較有才干的人。

加強預結算工作的管理。預結算工作是房地產企業涉及工程建設時才會產生的運營成本，但卻是其企業整體運行中必不可少的組成部分。因此，必須加強此項工作的管理，嚴格要求工作人員在預結算時按照相關標準和制度進行，并監督企業內部工作人員是否出現因個人原因而導致的徇私舞弊情況，把好工程質量關，這樣才能夠保證企業工程成本的合理性。

房地產企業的財務成本管理與一般企業不同，其所涉及到的成本組成較多，工作量較大，同時也較為復雜，因此企業領導者必須提升自身對財務成本管理的認識，并加強對企業內部財務部門工作的管理力度，以確保財務成本管理工作的穩定開展。

（作者單位：安徽財經大學會計學院）