房地產企業財務管理風險及防范措施探究

李 玲

（福建建工集團總公司，福建 福州 350000）

一、房地產企業財務管理風險的涵義

一般從廣義的角度講，主要指房地產企業在項目籌資、投資、資金運用等財務活動中，對企業經營、盈利以及發展效益等產生重大影響的各種不利因素的綜合。從狹義的角度講，主要指由于企業融資不當和資金結構的不合理，而產生了負債經營，最終導致企業預期收益產生下降的風險，甚至還會引起由于不能償清債務而導致破產。

二、我國房地產企業財務風險管理的存在問題

（一）利益的趨動導致資產負債率增高

基于房地產業資金投入量大、運作周期長以及回收周期長等基本特點，必然需要籌集足夠的資金以作為企業運作、發展的重要基礎后盾。房地產企業進行項目投資的主要來源為銀行借貸或一些不當的融資措施，其貸款增長率遠遠超出所有金融機構的貸款增長幅度。由于大部分房地產企業受到高回報的利益驅使，一旦獲得投資項目機會，并不經過財務預算考慮是否切實可行，而大肆地、盲目地進行各種方式的借債和貸款，一方面在增加投資成本的同時，也無形地加大了企業的債務風險。由于房地產企業具有較大的負債規模和較高的資金負債率，而導致收益降低而喪失了償付能力，勢必增加了破產的可能。

（二）融資方式單一，導致資本結構的不合理

為了迎合房地產業的發展形勢，雖然我國頒布了相關的資金使用制度，但仍未改變大多數企業在初期階段為負債開發形式的事實，在資金結構比例中，自有資本所占比重比較低。一般房地產企業的項目運作流程為，首先用自有資金得到土地征用和使用權，然后利用土地進行抵押通過銀行借進資金，并利用借入資金支付項目規劃以及各種費用支出等綜合費用。據資料表明，大部分房地產企業45%的項目開發資金均來自銀行貸款，自有資金僅僅占2%的比重，由于融資方式的單一，資金結構失衡直接關系到企業的存亡。由于單一化的籌資風險，很容易使資金鏈產生斷裂，最終影響社會經濟的順利發展。

（三）流動資金管理的不規范

目前房地產企業多存在流動資金管理方面的弊病，房地產企業的成本發生過程比較長，主要涉及到土地征用、拆遷補償、規范設計以及工程施工等諸多環節的開發和利用。將成本管理貫穿于項目開發全過程中，就是要對投資成本的各組成因素進行規劃和控制，而導致房地產企業存貨產生了較差的流動性。由于受一種錯誤認識的影響，大多數房地產企業普遍認為，只要在施工建設階段做好工程成本的合理控制和管理就能得達到對整體投資成本的控制，而完全忽視了加強決策、設計等前期階段的造價控制，因而根本達不到有效控制成本的目的。同時，一部分房地產企業為了促使工程早日立項，根本不對資金使用進行統籌規劃和安排，資金使用只針對于單一項目的運作，從而影響了企業的整體利益。

三、加強房地產業財務風險管理的防范措施

（一）強化風險意識和采取風險防范措施

房地產企業應樹立一定的風險意識，依據自身實際情況對項目運行中可能發生的財務風險進行科學預測和分析，同時制定一系列的風險防范措施和應對方案等，加強財務財務管理的風險預測和防范工作。例如，進行財務管理的合理控制，必須具備完善的應對機制，這樣可通過降低貸款利率以減少籌資風險，同時可通過調整資金結構，以減少財務風險的發生。另外，房地產企業還應該加強內外環境的科學分析，并制定各種不同的應對措施和方案，以不斷提高財務管理水平。

（二）建立基本財務制度和流程規范

房地產企業應建立基本財務管理制度和流程規范，用以指導企業的整體財務管理活動。第一，應依據企業實際情況制定一套切實可行的財務管理制度和專門的財務管理機構，主要負責現金出納、資金融通等方面的預算、決算和實施工作。第二，努力構建基礎核算的平臺，通過建立準確、真實的財務數據以提供必要的數據基礎。第三，應建立完善的考核制度和監督機制。第四，建立合理、明確的業務授權制度，明確管理者和財務人員的權利和職責范圍，合理確定各種財務活動的執行程序，努力提高財務管理的科學規范性，以達到減少營運風險的目的。第五，建立財務管理與房地產開發整體活動的信息化集成系統，充分利用信息化平臺，不斷完善內外所有信息的資源共享，實施共享平臺基礎上的動態決策和管理。

（三）有效控制投資風險，全面加強投資管理

基于房地產項目具有投資資金大、開發周期長以及受地區經濟影響大等基本特點，這就決定了房地產項目是具有較高經營風險的綜合性活動。因此，在進行項目投資前，房地產企業必須認真做好全面的市場調研工作，科學合理預測項目的執行風險和可行性，嚴禁出現由于管理者的一己之見來決定項目的發展目標，力求將財務決策的風險性降到最低。另外，房地產項目的開發建設周期的長短，決定了財務管理風險的高低，因此，必須極力在保證質量的前提下，努力縮短項目工程的建設周期，一方面不僅提高了資金周轉率，而且也減少了由于外部條件變化而產生的財務風險。

（四）拓展融資渠道的多元化

房地產企業應全面拓展資金籌措渠道，科學合理利用自有資金，并實施多元化的融資方略，從過去過分依托于銀行貸款轉化為多渠道融資，比如，企業可通過信托計劃、股權融資、投資基金融資以及資產證券化等多元化融資渠道，這樣在有效保證資產負債率不增長的情況下，提高融資金額，節約財務支出費用，使企業資產結構達到合理優化配置。通過拓展多元化的融資渠道，一方面充分發揮了負債的杠桿調節作用，另一方面將財務風險合理控制在企業能夠承受的范圍內，有效促進了企業的順利發展。

（五）建立資金管理機構，以提高資金利用效率

應建立以結算中心為主的資金管理機構，通過統籌安排和合理調度，將貨幣的流通價值得以充分發揮，加速資金周轉。同時將分散資金進行合理的聚攏和利用。應認真審查和核實相關賬簿，并將賬簿進行細致登記，定期或不定期進行合理地清查，及時發現問題并查明問題的原因，并追究相關責任人的責任。另外應重點加強流動資金管理力度，做好存貨、現金、以及應收賬款的管理與控制，主要是依據國家相關的具體規定范圍，控制好現金收支費用，提升現金周轉率，合理把控現金的現有規模。市場經濟的本質是信用經濟，信用是維持雙方交易的重要依據和基礎，因此，應收賬款管理已成為財務管理的重要組成部分。必須改變房地產企業過去的重銷售業績輕賬戶管理的基本狀況，在日常管理中重點加強對所有客戶的資信審查工作，增強應收賬款的控制與管理，做好應收賬款規模的合理控制。應采取各種有效措施加強和銀行的良好合作。

（六）加強財務分析與和監督，定期進行認真審核

在項目的實際開發中，房地產企業需要足夠的資金基礎做后盾，應統籌安排和合理規劃資金籌措，并做好投資的回收管理，以促進資金使用效率的最大提升。首先，應對項目的整體投資進行科學的風險分析，對現金收支、銷售價格等綜合財務指標進行認真詳細的分析和研究，以確保將企業的投資風險維持在最低的狀態；其次，必須加強財務監督的力度，主要包括項目運行過程中資金的籌集、回收以及分配等方面的合理控制，力求有效控制企業的投資成本；除此之外，還應加強對各種經營和經濟活動做好事前、事中和事后全面監督和控制，強化企業財務人員的財務管理意識，以維護企業利益作為財務監督的最終目的。

四、結語

總之，房地產開發企業在進行項目投資決策前，必須全面綜合審查自有資金和所能籌措資金的資金總量，依據企業自身投資能力合理確定的項目范圍和內容，加強企業財務管理的綜合水平，力求將財務風險控制在最低的限度范圍內。

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