北上廣深樓市會“松綁”嗎？

王繼成

2014年的中國樓市，在限購與松綁“齊飛”中延續著調控的主題。

一方面，是部分城市房價依舊延續著強勁上竄的勁頭，另一方面，是越來越多的城市面臨房產交易“跌跌不休”的窘境。

實際上，今年3月4日，全國政協委員、住建部部長姜偉新便在“兩會”間隙透露，今年房地產政策的關鍵詞將為“雙向調控”。

所謂“雙向調控”，是指在中央房地產調控長效機制“過渡期”內，實施“托底蓋帽”的雙向調控方針。其中以政府提供最基本住房保障為“托底”，以抑制因過度投機導致的房價過快上漲是“蓋帽”。

而在李克強的政府工作報告中，首次提出對不同城市“分類調控”，強調房地產市場調控的“針對性”。在制定2014年房地產調控的總體思路時，住建部則以“穩控房價”代替了以前被頻繁使用的“遏制房價過快上漲”。

這樣的變化，會使地方政府逐步減少行政性手段對當地房地產市場的干預程度。與之相對應的是，2014年以來，住建部并未提及要求各地方制定房價控漲目標。

是進一步回歸市場，還是鞏固行政力量干預？

取消限購收效甚微

在外界看來，盡管取消限貸已近乎回到申貸“零門檻”，加上取消“限購”，也屬于利好，但要再掀起購房熱潮，談何容易？

當初出臺限制政策，意在限制住房投資投機，擠出房地產中的“泡沫”。在當前房市轉弱、房價預期下跌情況下，投資投機需求已基本消失，因此，不少分析人士認為，取消限購對房地產近期的影響極其微弱。

國家統計局科研所數據質量研究室主任余根錢認為，“目前的情況是房地市場成交量持續下降，住房供給過剩，庫存壓力較大，房價剛性上漲預期被打破，房價進入有漲有跌的新階段，依靠房價上漲推動的投資投機需求已大幅減少，以前的投機性購房開始回吐。既然投資投機需求已經很少，那么受限制的投資投機需求就更少，而取消限購只能使受限制的需求釋放出來，因此取消限購在現階段的作用很弱。”

可供佐證的是，中原地產調研報告指出，針對成都、福州、濟南、杭州等放松限購的13個典型城市調查顯示，放松限購對成交量有實際影響的只有5個城市，其余8個城市成交量并沒有回升，甚至有所下降。杭州、寧波雖然短期成交回升，但長期效果仍有待觀察。

中國房地產業協會名譽副會長朱中一則高度肯定本輪調控的作用。他表示，限購、限價等行政性措施在短期內對遏制房價過快上漲有作用，居民的購房需求逐漸趨于理性，自住性需求成為市場主體；另外，保障性安居工程力度的加大，有力地緩解了低收入和中等偏下收入家庭的住房困難，推動了住房供應結構向“政府?；?、市場滿足多層次需求”的轉變，“雙軌制”的住房體系已初步建立。

朱中一強調，樓市調整是一種正常的情況，“我們要正視一種新的常態，那就是房地產增速將來肯定會逐步放慢?！彼鲝垼鄙蠌V深四大一線城市有其特殊性，目前還不應該放開限購，“一線城市社會公共資源多，大家紛紛向北上廣深涌進，而現在國家對特大城市還有規模控制問題?！?/p>

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進從城市定位角度進行了分析：一線城市今年放松限購的概率幾乎為零。從政治層面看，一線城市是中國城市經濟的代表，需要在政策執行上謹慎。幾個一線城市也明確表態要繼續維持限購格局，這樣一來，限購松綁的可能性就微乎其微。從市場角度看，雖然成交量和價格出現下滑，但這只是暫時的現象。從根本上說，一線城市的供應量遠遠跟不上成交量。如果一線城市要救市，在戶籍制度放松等方面稍微松動，就能釋放出大量的需求。

回歸市場是大勢所趨

不過，深圳職業技術學院房地產研究中心主任鄧志旺卻認為，松綁對刺激低迷樓市將會起到一定作用，他說：“全國性調控政策有兩個，一個是各市相繼出臺的‘限購，另一個是央行出臺的‘限貸，現在除了一線城市之外，其他城市基本都取消了‘限購，而‘限貸也于國慶前夕取消了，這對當下的樓市，肯定能起到一定的刺激作用?！?/p>

鄧志旺分析說：“要一分為二地看，對于內地二線城市來說，因為沒有改變供過于求的局面，市場供應量過大，而實際需求跟不上，所以總體來看，估計效果有限。而一線城市怕房價過快上漲，沒有取消‘限購，所以取消‘限貸后，估計會有一定作用。對首次置業、改善需求的房貸予以松綁，估計這種需求占20%-30%，肯定會釋放一些出來，而且這種需求將是長期性的，預計將會帶動北上廣深需求增長，價格也將會略有上漲，相對于二線城市，作用將更加明顯?！?/p>

上海金融與法律研究院執行院長傅蔚岡認為，房價下滑和限購沒有必然聯系，“限購確實是抑制了不少‘炒房和投機性購房，但是今年以來房地產價格的下降是因為‘限購所導致的嗎？那倒未必。目前很多房產銷售平淡甚至下滑的城市并沒有采取限購措施，而那些采取限購的城市房產價格也未有多大幅度的下降。但限購確實對一部分人產生了影響，也就是‘剛需人群，這部分人群看著房價在調控中越漲越高，而自己卻無法加入其中?！?/p>

在鄧志旺看來，北上廣深遲早要取消限購，只是時間問題，他說：“‘限購政策肯定是要取消的。因為，這項調控政策不是一項長期政策，且不太符合市場經濟的基本原則，它是一項在市場壓力下出臺的臨時性政策，等替代政策出臺之后，最終是要取消的。”

房地產稅才是破題之選

從開始呼吁“讓市場發揮決定性作用”，到后來動用財政手段，“市場回歸”演變為“救市重來”，在這種充滿波動的政策變化中，市場不僅沒有收獲信心，反而愈發焦慮不安。

在許多觀者看來，用房產稅替代一刀切的“限購”，才是順應市場，讓房地產回歸常態的破題之舉。

北京媒體人馮海寧表示，其實，我們與其關注限購政策松綁與否，不如關注房地產稅立法進程。雖然說眼下限購松綁有一定關注價值，但限購畢竟是一種臨時性政策措施，遲早是要退出的。而取代限購政策的必將是相應的稅制，所以，關注房地產稅制建設似乎比關注限購松綁不松綁更有意義。一旦房地產稅法出臺，限購政策就該退出舞臺了。

財經作家陳志龍認為，國家已經在積極落實相關工作。放開限購—不動產信息登記聯網——物業稅出臺，這三點一線的邏輯是嚴密的。這也證實，房地產調控未來的大方向，將是以房產稅等經濟手段逐步替代“限購令”的行政手段，真正發揮市場對資源配置的決定性作用。

他說，稅收是宏觀調控的重要手段，也是國民收入再分配的重要工具。在收入增長乏力的當下，物業稅對探索資產保有環節源源不斷的新稅源、推進社會公平邁出了重要一步，是稅制改革的重大突破，對地方政府來說，也提供了除土地收入之外的穩定的新收入來源，從各地模擬運行的反饋意見看，表態都是“堅決擁護”的。如新浪財經意見領袖50人經濟論壇文章所述，在現行財政體制下，地方“蛋糕”挪騰空間窄，而公共財政剛性支出大，增加一個新稅種，開辟一塊新稅源，雖有陣痛，但長遠看都是舉雙手“點贊”的。

從成熟市場的經驗來看，房產稅開征意味著地產大牛市的終結。德國開征房產稅后20年房價未漲。今年來，物業資產價格停止上漲，觸及天花板，曾經帶來過激動人心的“紙上富貴”的資產面臨修正，市場預期也可能隨時會出現逆轉，而價格正是預期的反映。endprint