房地產業(yè)的冬天漸行漸近

王寧江

房地產業(yè)的冬天漸行漸近

王寧江

前段時間，《21世紀經濟報道》有篇關于人口預測報告的專題，再次引起筆者一直以來思考的一個話題，那就是當有強勁購買力的人口總量下來之后，作為支柱產業(yè)的房地產業(yè)會變化幾何？房價大趨勢的拐點在哪里？

先看幾組公開報道的人口統(tǒng)計標準和實際對比數據：人口統(tǒng)計學標準，一個社會0-14歲人口占比15%-18%為“嚴重少子化”，15%以內為“超少子化”。目前，日本的少兒人口比重約為13%，處于“超少子化”階段。據第六次人口普查，中國0-14歲人口比重為16.6%，處于嚴重少子化水平。另外一組，國際總和生育水平為2.1，中國第六次人口普查，該組數據為1.18，比國際公認的最低生育水平國家，如新加坡、葡萄牙還低。人口專家據此推算，中國人口將在2018年開始負增長。雖然本人并不支持這樣的簡單推測，但事實是如果不是2018年，也會是哪一年呢？畢竟這一天遲早要來。

人口結構和房地產之間存在較大的關聯性。據文獻，最典型的美國，生育高峰與房地產市場景氣之間的周期間隔18-20年，基本上理解，一個成人成長代表著一個周期。在我國，第三次人口生育高峰在上個世紀80年代中期，而我國房地產市場的景氣周期始于1999年，雖然有住房制度改革等政策因素，但也難以掩飾其中的規(guī)律變化。加上中國傳統(tǒng)的“家”文化、置業(yè)文化，完全可以理解，中國的周期間隔會短于美國，估算為15-18年。有報道稱，2007年開始，我國進入第四個人口生育高峰，但從統(tǒng)計數據上看，似乎并不支持這一觀點，1999年是最后一個年人口增量在千萬以上的年份，2006年的人口增量692萬人，較以往年份有個快速下移過程，2010年最低為641萬人，到2014年增量人口才重回710萬，2014年的回升恐怕有“獨二胎”政策因素。由此，所謂第四個人口生育高峰，只會是極其平和的高峰，增量較前幾輪不可比，房地產業(yè)的二次輝煌難以寄托于此。

人口增加對房地產業(yè)的基礎性、支撐性作用，如債券市場之新增投資者數量。按周期預測，并考慮到我國房地產市場高房價、高空置等積垢，及長期數量不低的新增供給。綜合判斷未來，2015年前房地產還有好日子過，2020年始房地產業(yè)將看日子過，2025年后基本沒好日子過。

更讓人擔心的是，長期以來“買漲不買跌”的心態(tài)、“從眾”的文化，一旦價格預期形成，房價的下跌，套用當前流行的一次，恐怕會是“懸崖式下跌”，這是方方面面不愿見到的局面，一定要防范于未然。近期，媒體出現深圳房價下跌的報道，但愿只是階段性的調整，而非一個趨勢的起點。

城鎮(zhèn)化是未來房地產發(fā)展的重要支撐因素，而老齡化對房地產市場的影響在業(yè)內則是褒貶不一。不同于人口拐點的預測都表明，老齡化已為定局。既然如此，那么房地產業(yè)應積極地適應老齡化社會的新格局，政府和業(yè)界均要有所作為。面對提前到來的老齡化社會，我們的社會治理、產業(yè)發(fā)展等并未做好很好的承接準備。當前家庭養(yǎng)老的實際情況是，少兒撫養(yǎng)比每年平穩(wěn)下降，老人撫養(yǎng)比則每年平和上升，2014年少兒、老年撫養(yǎng)比之和為36.2%，這是在2010年降到最低的34.2%的回升，回升的原因就是老年撫養(yǎng)比提高。

除了家庭養(yǎng)老外，很多問題需要社會養(yǎng)老來解決。但社會新增養(yǎng)老設施的步伐跟不上老齡化的趨勢，政府可以像棚戶區(qū)改造一樣，考慮將城市中心城區(qū)的近醫(yī)療設施、近生活設施等小區(qū)整體改造為養(yǎng)老社區(qū)，對此，業(yè)界應有所作為。業(yè)界還應轉型發(fā)展，有保有壓，主動建設養(yǎng)老型小區(qū)。同時重視建設智慧小區(qū)，滿足新生代未來房屋置換需求。

作者為浙江省經濟信息中心副主任、浙江省信用中心主任

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