農村住房貼產權抵押的探索與實踐
——以麗水市為例

麗水市國土資源局 趙力強

農村住房貼產權抵押的探索與實踐
——以麗水市為例

麗水市國土資源局 趙力強

農村住房既是農民最主要的家庭財產 也是農民產權抵押融資潛力最大的領域。近年來 麗水市推進農村住房財產權農房 抵押貸款工作 作為深化農村金融改革 破解農民貸款難、貸款貴問題的重要突破口 圍繞農村實際 積極穩妥開展農房抵押貸款試點 取得一定成效。截至2015年一季度末 麗水市已累計發放農房抵押貸款1.71萬筆 金額42.32億元 貸款余額19.25億元 業務量位居浙江省第二位。

一、主要做法

1.試點先行 積極穩妥推進

麗水市農房抵押貸款工作試點時間較早 上世紀90年代 麗水市龍泉、縉云、慶元等縣農村信用社就嘗試開辦了集體土地農房抵押貸款業務。2008年 麗水市政府印發了《關于推進農村住房抵押貸款工作的意見》 在全省較早開展農房抵押貸款業務試點工作。到2012年末 全市除蓮都、云和、遂昌外已有6個縣 市 開辦了農房抵押貸款業務 貸款余額8.05億元。2013年 農房抵押貸款列為麗水市農村金融改革13個重點實施項目。人民銀行會同市法制辦、國土、建設等部門通過深入調研 由市委、市政府印發了《關于進一步促進農村住房抵押貸款工作的實施意見》 在全市全面推進農房抵押貸款業務發展。到2014年末 全市所有縣市、區 均開展了農房抵押貸款工作。

2.健全制度 完善配套機制

一是強化制度保障。麗水市人行制定了《麗水市農村住房抵押貸款管理暫行辦法》。同時 協調國土、建設等相關部門出臺了《麗水市區集體土地范圍內農村住房抵押權登記規定 試行 》等配套制度。針對現行法律政策對農民宅基地使用權抵押的限制 麗水市規定金融機構辦理農房抵押貸款 經農房坐落地的集體土地所有權單位

村民委員會 同意后 按照“地隨房走”原則 只辦理房產抵押登記即可。農戶抵押時 須保證其抵押房屋處置后仍有第二住所。二是加快推進農房確權發證。以城中村、中心鎮、中心村以及下山脫貧等新農村建設中符合登記條件的農房為重點 以點帶面 有序推進農村住房確權登記。三是積極搭建流轉處置平臺。積極推進建立全市統一農村產權流轉交易平臺 促進農村產權規范有序流轉 為貸款抵押物處置、抵押權利的實現提供便利。目前 麗水9個縣 市、區 已全部搭建縣級農村產權交易平臺各鄉鎮 街道 也已全面完成產權交易窗口設立 全市已基本建成覆蓋“市-縣-鄉”三級的農村產權交易平臺體系。

3.創新機制 破解處置難題針對農房只能本村流轉、“一戶一宅”的法律限制 市人行創新在全市推動組建村級互助擔保組織 采取“村民入一點、集體出一點、能人助一點、政府補一點”的方式組建村級互助擔保基金 為本村農民貸款提供擔保 同時農民將農房作為反擔保。村級擔保基金既發揮融資杠桿作用 放大農戶貸款額度 又有效規避法律對農房產權流轉的限制 降低了金融機構風險。如 云和縣云和鎮白洋墩村2012年起開始進行舊村改造 但由于資金缺乏 進展較慢。2013年該村第一小組70余戶農戶自發籌資200萬元以村委會名義成立專項貸款互助擔保基金 縣農行按照擔保基金總額放大10倍給予白洋墩村授信 現已發放到位73戶 發放信貸資金約3642萬元 解決了舊村改造中農民資金缺乏的問題。根據政策要求農業銀行支持“三農”貸款利率的最高上浮為30%。由于農戶信用等級和貸款年限等因素的不同 貸款利率為基準利率上浮10%-30%不等。同時村委會與每位參與農戶再單獨簽訂協議 以農戶的宅基地或新建房屋進行反擔保 若貸款逾期 村委會將有權處置農戶的宅基地或新建房屋 并將回籠資金彌補欠款。

4.豐富產品 滿足多樣需求

麗水市中心支行針對農戶資產、資信狀況和抵押物變現條件等具體情況 指導金融機構開發多樣化信貸產品 滿足不同層次農戶融資需求。除了農房直接抵押貸款以外 還創新推出了農房抵押按揭貸款、“農房抵押 信用”授信循環貸款、農房抵押擔保貸款等品種。如 農房抵押貸款模式的創新。郵政儲蓄銀行云和支行 結合云和縣大坪下山轉移農戶公寓項目 為境內具有農業戶口 居住在緊水灘、石塘庫區、地質災害隱患點、高山和深山 且生產生活條件差、發展潛力有限 自愿要求下山搬遷的農戶 提供農村住房按揭貸款。具體操作是農戶先交納房價30%的首付款 郵政儲蓄銀行云和支行依據購房合同和首付款交納憑證為農戶剩余70%房款發放按揭貸款 貸款利率按人民銀行貸款基準利率執行 貸款期限一般為10-15年。截至2015年3月末 郵政儲蓄銀行云和支行共發放農房按揭貸款316筆、金額8789萬元。

5.構建防線 防范各類風險

一是推進農村信用體系建設建立借款人信用風險防線。全面推進農村信用體系建設 建立全市聯網的農戶信用信息基礎數據庫 金融機構充分運用農戶信用評價結果進行風險識別。二是規范農房抵押管理 建立抵押物風險防線。規定農房抵押權人只能為金融機構或擔保機構 防止農村房屋變相買賣。限定貸款抵押率 原則上不超過評估價值的60 辦理農村住房抵押按揭貸款 自有資金比例不低于40 貸款期限最長一般不超過15年。三是加強司法保障 建立法律風險防線。推動市中級法院專門出臺《關于為推進農村“三權”抵押工作提供司法保障的試行意見》 麗中法〔2014〕89號 依法認可銀行抵押權效力 支持農房抵押擔保方式創新 創新適用基層法院“一審終審”制特別程序 強化法院執行 消除金融機構開展農房抵押貸款業務的風險顧慮 依法保障農民用益物權。如 龍泉市茶坦村是以農家樂餐飲業與鄉村休閑旅游業為主要產業的行政村 該村從事餐飲、休閑旅游的農家樂有20余家 行業年收入達到3000多萬元農房的資產價值較高、可變現能力較強。為促進該地區特色產業發展 龍泉市涉農金融機構充分利用農村信用體系建設成果 根據農戶信用評價等級為申請農房抵押貸款的農戶給予預授信 同時提高授信額度 截至2015年3月末 該村共有67戶農戶獲得銀行授信1842萬元累計發放農房抵押貸款760萬元。

6.政策支持 強化激勵引導

市人行將推進農房抵押貸款工作與貨幣政策、信貸政策充分結合 對金融機構實行定向激勵 如支農再貸款向積極開展農房抵押貸款工作的法人機構重點傾斜 將農房抵押貸款工作列入金融機構涉農信貸政策導向效果評估和年度綜合評價等。推動各市、縣政府出臺財政貼息、風險補償和工作獎勵等政策。按照政府補貼與商業運作相結合的模式 大力推行農村住房政策性保險業務 實現農房保險應保盡保 分散農房抵押貸款風險壓力。對農村住房抵押貸款涉及的權屬登記、發證、評估以及抵押登記等環節的費用進行減免或按最低標準收取。指導金融機構對農房抵押貸款實行優惠利率、簡化貸款手續 切實降低農民融資成本。農信社對惠農擔保合作社提供的擔保貸款實行最優惠利率 按同期同檔次基準利率上浮20%執行 農戶的貸款利率從目前9.4%降到6% 切實降低了農民的融資成本。2015年1-3月 該組織已為農戶提供農房抵押貸款擔保6筆 金額115萬元。

二、主要成效

1.業務持續擴面增量 風險控制良好

目前 麗水市9個縣 市、區均已開展農房抵押貸款業務。截至2015年3月末 全市已累計發放農房抵押貸款1.71萬筆 金額42.32億元 貸款余額19.25億元 業務總量位居全省第二。不良貸款金額290萬元 不良率僅為0.15% 風險控制良好 貸款質量較高。

2.盤活農民重要財產 拓寬農戶融資渠道

通過農房抵押貸款創新 將農民手中最重要的財產盤活 使其成為可抵押變現的有效資產 不僅拓寬了農戶融資渠道 而且發揮了農房資產價值高的優勢 有效地撬動了農村地區大額信貸資金的投放。如目前全市發放農房抵押貸款平均每筆33萬元 較好滿足了“三農”發展較大額融資需求 促進了農民增收致富。2009年以來 全市農村居民人均純收入增幅連續6年居全省第一。

3.豐富農村金融產品 活躍農村金融市場

通過農房抵押貸款機制的建立健全 加上開展的林權、土地流轉經營權抵押貸款 麗水實現了農民基本產權全部可抵押 初步構建了完整的農村產權融資體系。同時通過普惠型農村金融產品體系的完善 為更多金融機構進入農村為農民提供服務創造了平臺 有效活躍了農村金融市場競爭。

4.發揮融資激勵功能 促進農村產權制度改革

通過開展農房抵押貸款業務創新 不僅打通了金融支持農村發展主要瓶頸 還增強了農戶的權證意識 提高了配合農村產權制度改革、確權登記發證的主動性 提升了國土、建設等相關職能部門合力推進農房抵押貸款工作的積極性對加強農村管理也起到了顯著促進作用。一直以來 農民建房只為滿足居住需求 房產確權的意識較為淡薄 在新建、翻建房屋時 千方百計逃避審批 造成大量違章建筑。通過開展農房抵押貸款業務農民受到住房的融資功能激勵 為順利辦理產權登記 主動抑制違建沖動 為農村體制改革找到了一個新的突破口。

三、存在困難

1.農房抵押仍面臨法律障礙

《擔保法》第37條和《物權法》第184條均明確規定農村宅基地使用權不得抵押。由于現行法律對宅基地抵押的限制 農房抵押時無法辦理集體土地使用權抵押登記。

2.農房抵押物價值評估難

由于農房建筑質量、交通區位、公共設施配套等因素 價值差異極大。農房抵押物價值評估既缺乏統一的評估標準 也缺乏權威的專業評估機構和市場交易價格的參照。金融機構辦理農房抵押貸款時 對抵押物真實價值認定較難為防范風險 往往給出較低的抵押率 這又損害了農戶利益 挫傷農戶辦理農房抵押貸款業務的積極性。

3.抵押農房處置變現存在困難

我國現行法律禁止城鎮居民購買農村宅基地 規定農村住宅用地只能分配給本村村民 大大限制了農房流轉范圍。同時 《土地管理法》第六十二條第四款規定 “農村村民出賣、出租住房后 再申請宅基地的 不予批準” 導致許多農戶不愿積極配合抵押農房處置。此外 由于農村地區交通、水電、衛生等基礎設施相對落后 居住環境、建筑質量對房屋品質影響較大 農村熟人社會特性、排外因素等 也給農房流轉帶來障礙。農房資產流動性差 作為抵押物需要處置時面臨處置難、處置成本高問題。

四、工作建議

1.適時修訂相關法律法規

按照十八屆三中全會“慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”精神 逐步推動相關法律法規的修訂完善。最高人民法院應研究出臺支持農村金融改革試點的司法保障政策 給予改革試點地區司法豁免權。各級司法部門應準確把握農村改革試點的政策和精神 積極回應現實社會的司法需求 依法保障金融改革 積極推進金融自主創新 與時俱進地理解和適用相關法律、司法解釋 對符合農村土地制度改革方向、符合新農村建設方向的改革創新給予有力的司法支持。

2.加快宅基地和農房確權、頒證、登記

加快推進農村宅基地、農民房屋的調查 全面推進宅基地使用權登記頒證 將農民房屋納入確權登記頒證范圍。將農村宅基地和農民房屋納入全國統一的不動產登記體系 包括初始登記、轉移登記、抵押登記等 率先建立和實施不動產登記制度。

3.明確試點區域農房抵押政策

一是明確農房宅地同時抵押。試點地區辦理農房抵押貸款業務時 允許宅基地使用權隨農民房屋一并抵押、轉讓。二是積極探索擴大農房流轉范圍。將農房流轉范圍由本村集體擴大到縣域內所有符合條件的集體經濟組織成員。尊重農房抵押合同和法院對抵押物的裁決 在不損害他人合法權益前提下 可不受“一戶一宅”限制。三是積極探索宅基地抵押處置新途徑。建立農村宅基地有償使用和退出機制 建立宅基地使用權轉移辦法。

4.進一步推動農村社會誠信建設

繼續大力推動社會信用環境建設 發揮各方面合力 加大對農村失信行為的懲治力度 最大限度維護誠實守信農民的合法權益。進一步加強政、銀、司法合作 加大金融債權保護力度 依法打擊惡意逃廢銀行債務行為 切實降低金融風險。加強農戶誠信守法宣傳教育有效提高農戶信用意識 為農房抵押貸款業務深入開展營造良好的社會信用環境。