推進節約集約用地為經濟可持續發展提供土地要素保障

平湖市國土資源局 胡一婧

推進節約集約用地為經濟可持續發展提供土地要素保障

平湖市國土資源局 胡一婧

約集約利用，是地方經濟可持續發展的根本之策，也是城鎮化建設的必然戰略選擇。近兩年來，平湖市涉土政策呈環炮連發模式“動作頻頻”。歸納起來，這些涉土政策可以用五個關鍵詞來概括。

嚴格耕地保護和推進土地節

一、控制：擇優配置工業用地

按照平湖市出臺的《進一步加強工業用地差別化管理促進產業結構調整的實施意見》中的規定，近期，該市對4宗工業用地實行彈性年限出讓制度，出讓期限均為30年。此舉將該市的彈性出讓工業用地出讓年限由常規的50年變為30年，改變了以往的工業用地以最高年限出讓的慣例，同時也成為創新工業用地供應模式的有益實踐，為產業結構調整機制創新試點工作順利開展奠定了良好的基礎。

那么，土地成功供應出去后，用得好不好如何評判？批后監管又該怎么入手呢？為此，平湖市出臺了《關于進一步加強國有建設用地供應與批后監管若干意見》和《關于切實做好閑置土地處置工作的意見》。與原有政策相比，新政對約定開竣工期限更合理，違約責任追究更嚴格，并新增了履約保證金制度，明確公開出讓的土地中標確認書生效后，競買保證金的50%轉為項目開竣工履約保證金；協議出讓的土地，在繳納土地出讓金時，一并繳納土地出讓金總額的10%作為開竣工履約保證金；劃撥的土地，按劃撥價款10%繳納開竣工履約保證金，最高為每宗地500萬元。土地出讓后，土地受讓人不能按期支付土地出讓價款的，每日按遲延支付款的1‰向出讓人償付滯納金，二個月未交的直接解除合同并沒收保證金；不能按期開竣工的，受讓人每日按出讓價款0.2‰向出讓人償付違約金；土地構成閑置的，按總額20%收取閑置費乃至無償收回土地。

2014年該市全年共收回空、閑置土地42宗1092.18畝，征繳合同違約金423.7萬元，對15宗未按時繳納出讓金的土地收取滯納金6531.02萬元，對于兩宗出讓地塊拍賣成交后超過兩個月未按期繳納出讓金的項目，撤消其出讓合同，并沒收保證金合計650萬元，全年共收取履約保證金1.18億元。

二、保護：基本農田提質保量

若想守住耕地紅線，就得落實最嚴格的耕地保護制度。堅持管控和激勵雙管齊下，根據《平湖市基本農田保護補償機制實施細則》，要對承擔基本農田保護任務的農村（社區）集體經濟組織進行經濟補償，縮小基本農田和建設用地的利益差距，2014年首次確定市基本農田補償標準為每畝每年50元，并根據經濟社會發展水平，適時提高補償標準。對農村土地綜合整治形成的高標準基本農田區塊，納入基本農田整備區，一并實施補償。2014年，該市就對2013年度承擔基本農田保護責任的行政村(社區)，按照補償標準50元/畝，同時實行差別化補償政策，對已建成的高標準基本農田、糧食生產功能區等重點區域內的耕地，補償標準為每畝每年100元,共下撥兌現基本農田保護補償資金1643.44萬元。值得一提的是，平湖市去年成功爭取到了省級2014年度基本農田保護補償試點補助資金804萬元，占全省補助資金總額的4%，進一步助力基本農田保護工作。

耕地保護補償費發放還要與“兩違”遏控、“無違建”創建、糧食生產功能區保護和破壞耕地、違法違規用地行為直接掛鉤。對村（社區）在當年度發生違法違規用地行為的，發現1宗，扣發當年度10%基本農田保護補償資金，及時自行糾正的除外；發現3宗（含）以上，不得發放考核獎勵；發現5宗（含）以上，將扣發當年度全額基本農田保護補償資金。

而對于違法用地，平湖市也是絕不手軟。根據《平湖市土地共同監管和責任追究辦法（試行）》、《關于加強土地管理嚴格責任追究的通知》，違法用地責任人還將被逐級追究責任。該辦法明確了六種情形，將對鎮（街道）“一把手”及主要責任人責令整改或作出書面檢查。其中還包含了“年度內本轄區村級組織（含村民小組）‘以租代征’違法用地累計面積5畝以上、10畝以下的”的情況。村（社區）有義務，且必須履行巡查發現、勸告制止和向上報告職責。對未認真履行職責，按干部管理權限，由鎮（街道）黨委、政府（辦事處）責成相關村（社區）黨組織書記、村委會主任和國土信息員作出書面檢查，并按照相關規定從重給予相應處分，直至免職。涉嫌構成犯罪的，還將依法移送司法機關追究刑事責任。

三、保障：讓農民建房不再難

近年來，農民建房規劃布點偏少、土地空間指標不足等與農民建房需求強烈的矛盾日益突出。作為民生實事項目之一的農民建房問題，也隨之被擺上政府工作日程，《平湖市農民建房用地管理辦法》在去年重新修訂出臺。通過該辦法的實施，該市進一步規范農民建房用地管理，促進農村集體土地節約集約利用和社會公平正義，讓農民建房不再是個難題。根據該辦法，農民建房必須符合鎮（街道）土地利用總體規劃和村莊建設規劃，禁止在村莊建設規劃區外翻建、新建、擴建住房和原房加層。

在之后的規劃實施過程中，考慮到部分新農村建設點離農民原宅基地、農田過遠的情況，平湖市自2014年10月開始按照法定程序對當初的104個新農村建設點進行了完善與優化，形成了“1+X+N”規劃布局，即“1”作為新市鎮，“X”作為中心社區，“N”作為保留點，目前全市范圍內的新農村建設點調整至127個。農民建房按照“個人申請、村級審查、鎮（街道）審批（委托）、市管農轉用”的審批模式。即建房戶首先應向戶口所在地村民委員會提出書面建房申請，村民委員會在討論后認為符合建房條件的，要在村公示欄內對申請詳情公示10天。公示期滿無異議的，就能與村民委員會簽訂原宅基地收回協議。隨后，待國土資源所、村鎮建設管理站審查完畢后，申請就完成了。對于不符合建房條件的，鎮（街道）也將書面告知理由。

四、加強：農村土地綜合整治

為加快推進農村土地綜合整治，保障“兩新”工程順利有序實施，2014年平湖市重新制定出臺了《平湖市調整完善農村土地綜合整治激勵政策的意見》，加大財政獎補力度，建立分配、調劑、獎勵和減負機制，進一步完善土地復墾激勵政策體系。該市去年完成建設用地復墾1049.6畝，新編立農整1490.48畝，完成墾造耕田891.37畝，對破解該市土地供需矛盾、解決長遠發展用地需求起著積極的作用。

該意見首先明確復墾指標分配。實施農村土地綜合整治項目獲得的復墾指標，按照85%、15%的比例歸項目實施主體和市級統籌，分別用于搬遷農戶建房、新社區基礎設施建設以及公益事業、公共基礎設施和重大產業項目用地。其中，市級統籌部分由市財政給予40萬元/畝的補助。其次是建立復墾指標調劑機制、建立復墾指標交易平臺，相關指標在滿足搬遷農戶建房、新社區基礎設施建設用地需要前提下，節余部分可跨鎮（街道）有償調劑，并可在市平臺進行交易。同時，明確今年基準價格（調劑指導價格）為50萬元/畝，今后每2-3年更新公布一次復墾指標交易基準價格。再次是落實整治項目稅費優惠措施。復墾指標用于搬遷農戶建房、新社區公共基礎設施建設的，不征收耕地占用稅；使用復墾指標供應的建設用地，指標有償使用費減半收取，不包括使用市統籌指標供應的土地。此外，我市還積極調整市財政以獎代補政策。對完成復墾驗收的土地給予8萬元/畝的獎勵。同時，鼓勵項目提高節地率，對項目節地部分面積再實行累進獎勵，節地率在20%-30%、30%-40%和40%以上部分，分別給予每畝3萬元、5萬元和7萬元獎勵。對復墾地塊總面積70%以上達到水田標準及高標準基本農田標準的部分面積，給予2500元/畝獎勵。

五、盤活：低效用地再現活力

經國土資源部批準，嘉興市去年被列入全國城鎮低效用地再開發試點，平湖市城鎮低效用地再開發工作也于2014年上半年啟動。此項工作將歷時4年，分為前期方案報批和方案批準后具體組織實施兩個工作階段。

按照《平湖市城鎮低效用地再開發試點工作實施方案》“全面探索、封閉運行、結果可控”的要求，平湖市接下來將深化土地管理改革創新，轉變土地利用方式，提高土地利用效率。結合城市有機更新、“三改一拆”等工作實際，該市將城鎮低效用地再開發范圍確定為：土地利用總體規劃劃定的城鎮擴展邊界范圍內不符合現行規劃用途、利用粗放、布局散亂、設施落后、閑置廢棄和不符合安全生產與環保要求的存量建設用地，以及在“三改一拆”中計劃實施改造和已經拆除建筑物的土地。

為了保質保量完成2014年的任務，平湖市強化資金保障、技術保障、組織保障、統籌借鑒，完成了城鎮低效用地調查、再開發專項規劃及年度實施方案編制等前期報批基礎工作，明確了首批城鎮196個低效用地7629.2畝的再開發目標任務、性質用途、規模布局、時序安排和保障措施等。據了解，2014年共完成低效用地再開發999.73畝，完成年度目標的138.9%。