觀海

文/王之泰

專欄

觀海

文/王之泰

一個老朋友每年夏天都要去北戴河，今年去時照例邀請我一起去觀海，我非常感謝地回絕說，藍色大海見識過，不愿意再去了，現在還有精力，需要在書本的“苦?！敝衅床?，要寫一本書，把我的一本名為《物流‘灰大陸’》的書完成，這是一件很苦的差事。我們都離不開海，你去藍海享受，而我在“苦中有樂”的苦海中也是一種享受。

正好，最近幾個月，還有一個有關“?！钡脑掝}引起人們的重視和思考，那就是商業地產和物流地產方面的“藍?！?、“紅?！钡膯栴}，本人借此機會也對此議論一番。

商業地產曾經風光無限，是中國向市場經濟轉型發展起來一個重要產業，本人當年年富力壯也曾經對其有所期待，關注了一段時間。之后與之隔絕了很長時間，但是仍然沒有忘記對其的關注，前些年，一次偶然的機會又接觸到了這個問題，真正體會到了什么叫作“刮目相看”——當年的商業地產像“藍海”，充滿活力和機遇，今天變成了“壓力重重的紅海”。紅海畢竟還是“?！辈皇堑鬲z，相信我國的商業能夠有效應對這個困難，當然需要假以時日，需要做出安排，現在還為時不晚。

今天，筆者關心的重點并不是“壓力重重的紅?！?，而是關心物流地產，這個關心從十幾年前普洛斯進入中國就開始了。大型國際物流公司在20世紀80年代相繼進入中國市場。例如最先進入的德國的DHL（敦豪），以后陸續有美國的FedEx（聯邦快遞）、UPS（聯合包裹服務公司）、伯靈頓公司（BAX），荷蘭的天地（TNT）等，這里面不乏世界五百強有實力的物流企業。2003年，普洛斯開始進入中國，最初是在上海成立了地區總部，四年的時間，普洛斯便把它的業務擴展到中國18個城市，涉及到了40個物流園區和項目，物流地產總面積將近70萬平方米，這在當時是很大的數字。這些城市幾乎囊括了中、南部地區的主要發達城市，包括北京、天津、青島、大連、南京、蘇州、無錫、上海、杭州、寧波、嘉興、廣州、深圳、佛山、武漢、長沙、成都和重慶。可以說，普洛斯以非常堅定的決心和驚人的速度在中國發展，普洛斯在中國明確指向“倉儲物業”，實際上是物流地產，然而當時“物流地產”這個名稱還沒有出現。

不少人感受到這是個新的事物，對我國經濟界有相當沖擊，對它抱有學習之情、警惕之心，本人也為此發表過兩篇文章：《普洛斯的到來》和《學習普洛斯、警惕普洛斯》。

上述所說是十幾年前的事情了，現在是什么狀況？筆者用簡單的一些數據基本可以說明問題：

先從普洛斯說起，十年后的今天，普洛斯已經持有中國760萬平方米的倉儲物業面積，市場份額超過了這個領域的半壁江山，高達59%。

再說國內的企業，我國萬科、綠地等大型的、在其他領域非常成功的地產開發商也都紛紛瞄準了物流地產，網上報道：僅長三角地區的上海、江蘇、浙江，2008年至2014年第二季度，三個地區依次實現物流地產成交租金年增長率為8%、10.8%、9.3%，復合增長率7.5%、9%、8%?？礃幼尤匀惶幱诟咚侔l展之中。

整個國民經濟還處于高速發展時期，除了數量的需求增長之外，還有許多新生的業態需要物流地產的支持。從長遠來看，發展是主流，會有很多機遇，需要保持樂觀的態度。

對于物流地產的現狀，看法是有分歧的，說法很多，有兩個典型的看法：第一種看法是“物流地產紅海已經形成”，“下一個是物流地產紅海”甚至把它和商業地產紅海等同；另一種看法認為兩者有區別，“物流地產步入了一個黃金時代地產的新藍海”。前一個看法產生的結果是：把防止和解決物流地產紅海效應放在主要地位，已經有商業地產這個很好的老師，不太擔心這個問題的解決；后面一個看法產生的結果是：在抓住機遇致力于物流地產發展的時候，千萬不要忘記商業地產曾經的老路，防止開發過度，要“藍?！辈灰凹t?！?。要長期在“藍海”中暢游，不要在“紅海”中拼搏掙扎。

物流地產的問題不是太明朗，這個領域還缺乏全面的、系統的數據，但是，不管怎么說，無論現在的現實狀況是什么樣，這個問題已經不是偽命題，在商業地產之后，物流地產確實很熱，需要我們認真對待了！

海是巨大的、無限的、充滿機遇和挑戰的，海中無論是平靜的漣漪還是掀起如山的巨浪都是自然的、正常的現象，無論是苦海、藍海還是紅海都是如此，重要的是我們要拼搏并且取得成功。