互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“輕資產(chǎn)”之路

文/韋瑋 廣西北部灣投資集團(tuán)有限公司 廣西南寧 530029

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“輕資產(chǎn)”之路

文/韋瑋 廣西北部灣投資集團(tuán)有限公司 廣西南寧 530029

重資產(chǎn)的地產(chǎn)企業(yè)形成資金的大量沉淀和固化，普遍存在的“短融長(zhǎng)投”現(xiàn)象，給企業(yè)造成沉重的融資壓力，資產(chǎn)也非常缺乏流動(dòng)性，影響了企業(yè)的快速發(fā)展和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。而輕資產(chǎn)本質(zhì)是在資產(chǎn)回報(bào)降低，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的時(shí)代，通過效率資源和資本資源的配置優(yōu)化來提高行業(yè)整體的效率水平和優(yōu)勢(shì)企業(yè)的市場(chǎng)空間，是企業(yè)根據(jù)發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)戰(zhàn)略需要進(jìn)行的理性選擇。

地產(chǎn);輕資產(chǎn);小股操盤;融資;合作開發(fā)

傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資模式開發(fā)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢、受經(jīng)濟(jì)周期和房?jī)r(jià)波動(dòng)影響大，該類型的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性，影響了企業(yè)的快速發(fā)展和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。如今，受制于周期性調(diào)整，已走到供需平衡的拐點(diǎn)，進(jìn)入緊縮周期，隨著地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入了“白銀時(shí)代”，將難以輕易獲得資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)升值的收益，“拿地-開發(fā)-銷售-掙錢”的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過去。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)形勢(shì)下，通過資源配置優(yōu)化，選擇輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率水平和優(yōu)勢(shì)空間，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之發(fā)展歷程中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)過三個(gè)階段：起步、產(chǎn)品、專業(yè)化。

第一個(gè)階段是起步階段，是跑馬圈地、復(fù)制和快速開發(fā)的階段。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)剛開始的年代，這種模式最容易快速實(shí)施。

第二個(gè)階段是產(chǎn)品階段，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念逐步明朗，第二個(gè)階段更多的是靠設(shè)計(jì)理論水平更好的產(chǎn)品撬動(dòng)市場(chǎng)。

第三個(gè)階段是專業(yè)化階段，或者是專業(yè)化服務(wù)階段，需要依靠專業(yè)水平、專業(yè)能力的支撐持續(xù)前行。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之發(fā)展瓶頸作為高價(jià)值的大宗商品，地產(chǎn)的產(chǎn)品與一般商品不同。

因?yàn)槠涔こ塘看蟆⑶捌诠ぷ鞣彪s、環(huán)節(jié)銜接復(fù)雜，還受到地段、位置、朝向甚至同級(jí)市場(chǎng)、供需條件等諸多因素的影響。一、二線城市項(xiàng)目在房?jī)r(jià)、銷售利潤(rùn)高才能投資，但局部已經(jīng)趨于過熱，地價(jià)更貴、投資更大，回報(bào)率不高，眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)巨頭已將目光瞄準(zhǔn)了三、四線城市。

三、四線城市發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)資源稀缺，具有良好的市場(chǎng)條件，伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城市人口規(guī)模的擴(kuò)大，人均消費(fèi)能力的提升都將成為城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好推力。但目前部分城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了供應(yīng)增加過于快速的現(xiàn)象，再加之火爆電商的巨大沖擊，導(dǎo)致空置率大幅提升，而且最大挑戰(zhàn)是目前三、四線城市的市場(chǎng)份額小、招商難，依靠房地產(chǎn)銷售回籠資金的做法無法長(zhǎng)期發(fā)揮效益。

同時(shí)，行業(yè)內(nèi)各家地產(chǎn)企業(yè)在同區(qū)域項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，而買房客戶的需求、對(duì)產(chǎn)品的要求、法律意識(shí)等不斷提升，并由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房市場(chǎng)。地產(chǎn)公司涉及項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理、招商運(yùn)作等各工作環(huán)節(jié)均需要投入大量的管理人員，而且對(duì)人員的能力、經(jīng)驗(yàn)、資源等要求很高。隨著各大企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖擴(kuò)大的同時(shí)，運(yùn)營(yíng)能力不足的問題也日漸暴露。

地產(chǎn)公司發(fā)展目前均面臨以上種種問題，而一旦無法維持足夠現(xiàn)金流，調(diào)整戰(zhàn)略從重資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，是必然的選擇。

三、輕資產(chǎn)路徑選擇

“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的核心是通過尋求外部資金的幫助，從而減少自身投入，集中自身優(yōu)勢(shì)資源“做自己擅長(zhǎng)的事情”，通過資源配置的優(yōu)化，以提高企業(yè)的盈利能力。具體路徑如下：

（一）多渠道融資

通過向銀行抵押土地獲取貸款融資成本較低，但目前大部分銀行針對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目在授信條件、擔(dān)保措施上對(duì)開發(fā)商增加限制和約束條件，房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過三年，對(duì)銷售時(shí)間、銷售周期、資金回籠均有較高要求，還貸壓力大。因此，應(yīng)積極靈活拓展融資的多渠道。

1.出售后回租。指以融資為目的將其資產(chǎn)銷售給以融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)并取得用以發(fā)展的資金，通過其他項(xiàng)目的資金支持又將資產(chǎn)租回，類似于向銀行進(jìn)行的分期付息、到期還本金的貸款行為。通過改善企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，提升流動(dòng)比率并迅速提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

2.資產(chǎn)證券化。即以項(xiàng)目未來收益作為資產(chǎn)支持證券的資產(chǎn)池，以協(xié)議形式出售給特定目的機(jī)構(gòu)或特定目的受托人（SPV，特設(shè)信托機(jī)構(gòu)），并由公司為該機(jī)構(gòu)發(fā)行資產(chǎn)支持證券提供擔(dān)保，然后由該機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)發(fā)行證券。

3.“預(yù)先團(tuán)購式”房產(chǎn)眾籌。在建項(xiàng)目甚至在取得預(yù)售許可證之前發(fā)起，對(duì)房產(chǎn)建成后的團(tuán)購名額的提前預(yù)定。對(duì)于公司而言，利用折扣期房把營(yíng)銷前置，在項(xiàng)目開發(fā)前期就可以獲得充足低廉的運(yùn)營(yíng)資金，可以達(dá)到降低融資成本的效果。

（二）項(xiàng)目合作開發(fā)利用自身資源與合作方的資金，進(jìn)行合作開發(fā)或者與專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)的合作，是降低企業(yè)投資的最佳選擇。通過項(xiàng)目的合作開發(fā)，將傳統(tǒng)地產(chǎn)的“獨(dú)立投資開發(fā)增值銷售”的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴_發(fā)收入+運(yùn)營(yíng)收入”模式。

1.定向（訂單式）開發(fā)

定向開發(fā)屬于商品房銷售模式的一種，區(qū)別在于是與有關(guān)個(gè)人、單位企業(yè)等銷售對(duì)象預(yù)先確定。按定向開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目，能最大限度壓縮銷售、策劃費(fèi)用等項(xiàng)目建設(shè)前期費(fèi)用；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可通過協(xié)商確定，建安成本完全可預(yù)控；有利于解決項(xiàng)目融資問題，資金成本、投資風(fēng)險(xiǎn)、滯銷風(fēng)險(xiǎn)可大幅降低。

2.整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

集團(tuán)、各下屬企業(yè)一般擁有土地資源，通過與資金投資方合作，在項(xiàng)目合作公司股東之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益，可避免營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的繳納，提高合作雙方利潤(rùn)率。

3.組建項(xiàng)目開發(fā)公司

即負(fù)責(zé)出資、運(yùn)營(yíng)銷售的企業(yè)，與提供土地的企業(yè)，通過以組建法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體公司來合作進(jìn)行項(xiàng)目的投資開發(fā)。這種模式可有效保障各方股東權(quán)益，可實(shí)現(xiàn)免征營(yíng)業(yè)稅，且符合條件可以免征本環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅和契稅。

（三）內(nèi)部管理模式創(chuàng)新

依靠傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的高投入（土地、廣告、人員）換取高回報(bào)，顯然不足以適應(yīng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的發(fā)展。因此地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，必須通過在產(chǎn)品創(chuàng)新、成本控制、品牌經(jīng)營(yíng)、資源整合等各方面提高，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上需求生存發(fā)展的空間。具體實(shí)施包括：建筑定位與規(guī)劃創(chuàng)新，提高地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)；應(yīng)用新型材料與技術(shù)，提高建設(shè)效率的同時(shí)降低投入成本；創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)和銷售模式，提高對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力。

總之，隨著中國經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入新常態(tài)，地產(chǎn)企業(yè)所面臨的發(fā)展環(huán)境不斷變化。無論重資產(chǎn)或輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，結(jié)合自己的情況，通過不斷調(diào)整、完善、發(fā)展以適應(yīng)時(shí)代要求，都是地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)發(fā)展環(huán)境的變化以及企業(yè)發(fā)展需求而作出的必要戰(zhàn)略調(diào)整。