我國房產稅稅制改革問題探析

馬曉琳

西北政法大學，陜西 西安 710000

房產稅，是以房產稅為征稅對象的稅種。它依據房產價格或房產租金向房產所有人或經營人征收稅款。房產稅是政府收入的主要來源之一。

一、房產稅改革的必要性

房產稅作為一種國家對房產稅市場宏觀調控的手段并不直接決定房地產價格。房地產的價格實際上是由市場供求決定的。房地產市場是受市場機制的調控，但是市場機制本身有其局限性，所以對房地產市場的調控有時就會失去應有的作用。這時就需要國家制定一些政策對房地產市場進行調控。國家通過征收房產稅來改變納稅人的收入，達到通過稅收來進行調控的目的。

二、我國房產稅改革存在的問題

(一)稅率設計不合理

現行房產稅并沒有對炒房者有太大的限制，房產稅的稅率過低成為其原由之一。稅率太低使得房產稅可以從想炒房的人手中轉移到其他人手里，因為房價還在增加，炒房者獲得的收入依舊高于繳納的房產稅，并且可以通過較高的房租出租給房客，將房產稅計算在了租金之中。對來說我國的房產稅的稅率，除試點城市之外，依舊是單調的稅率。但是不同地方的發展速度存在差距，僅僅適用同一稅率征收房產稅，不利于實現稅收公平。另一方面，僅適用此種稅率，底層人士和上層人士繳納的房產稅比例一樣的。此舉不利于社會公平的實現。盡管試點城市已經開始使用不同稅率，可是試行的稅率過于低，比較高額的房價，所占比例比較低。

(二)納稅范圍窄小

現在房產稅征稅對象主要為是城鎮中用于營業的房產。作為改革試點的上海市、重慶市征稅范圍進行了擴展。但是，地方政府把市場上存在的大多數用于個人居住的房產去除在征收對象以外。正常情況下，手中享有兩套及以上房產的人都屬于中上層士人，把這類人去除掉在一定意義上扶持了“先富起來”的人。

(三)計稅依據不合理

我國現行房產稅計稅依據為房產原值一次性扣除10%-30%后的余值，具體減幅由省、自治區、直轄市人民政府規定，沒有房產原值的由該房產所在地稅機關參考同類房產規定。按原值對房產征稅會導致多方面的問題。1.因為房子被建造之后，它的價值就相對確定了，并不因為房價的上漲而增加，所以用原來的價值余值為稅基不能表現房產本來的價款，而且沒有辦法反映稅負的量能負擔原則。2.建造時，所用價款一樣的房子，處于不同的地段，也會造成其上升空間有不同。3.以原值為稅基并不能體現因為公共服務水平提高導致的房屋價值上升，政府不能獲取應當的報酬，這樣會使得政府提供服務的積極性下降。

三、對我國房產稅改革的建議

(一)擴展征稅范圍

我國現行房產稅的征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，這是由我國早期的政策所決定的。我國農民人數所占比重較大，城市和農村經濟發展步調不統一。為了實現社會和諧發展，政府在稅收上適用了不同的優惠政策，房產稅就是其中一種。隨著農村經濟的快速發展，開始實現城鄉一體制，農村房產規模不斷增加，如果已然采取不一樣的態度，將會很難實現稅收征收的公平和地區均衡。所以可以把農村用于營業的房屋計入我國新型房產稅的征收范圍之中，這會增加房產稅稅基，實現農村、城鎮區域化統一及居民權利義務的統一。

(二)設定合理地稅率

我國現行房產稅法律體系中，稅率較為固定和單一，無法把各地區經濟發展的不一致考慮進去，納稅人在生活上也存在不同，以及由于房屋用途不一樣而產生的房屋價值差異。現行房產稅稅率體現為剛性有余而柔性不足。房產稅稅源分布廣泛，決定了不同的房產要采用不同的政策。對于房產稅的稅率應該采取不同的態度，在中央政府的通靈政策引領下，不同地方視不同情況進行不同的稅收調整。根據中央政府制定的政策以內進行不同的變動，按照房產所在的不同地段和其用處，適用不一樣的稅率，體現出稅率的可調整性。

(三)完善計稅依據

我國房產稅調整的目的是將房產稅的征收范圍擴大到高等住宅和多套住房的稅款征收。如果依照原有的計稅依據，就不能反映出房產稅依市場變化而變化的靈活性。借鑒其他國家的基經驗教訓，對房產稅的計稅依據要以房地產市場價值為標準。在房地產市場上，房產以一種商品在兩房都同意的情形下，有兩房進行商量，決定其價格來達成買賣，這樣的過程反映了房產的實際價值和可能用途。通過這樣的市場價值作為房產稅的征稅依據，可以將房產也許實現的用途放到稅收確定因素中，相對于房產的套數和面積具有合理性。

［1］胡梟.完善我國房產稅制度建設的思路與建議—基于房產稅改革試點實施效果的思考［J］.理論界，2012(9).

［2］宋祥來.滬渝兩市房產稅試點比較和評析［J］.中國房地產，2011(4).

［3］宋蔚蔚，劉云霞，李春花.房產稅改革試點中的問題與對策［J］.財會月刊，2012(6).