物業服務企業安保義務的性質及責任承擔探析

崔令之 周 睿

湖南師范大學法學院，湖南 長沙 410081

對于物業服務企業在提供物業服務過程中所應履行的安全保障義務，尤其是要求物業服務企業履行嚴格的安全保障義務還是一般性的安全防范義務以及物業服務企業的安保義務是屬于業主和物業服務企業雙方通過合同約定的義務還是法律強制規定的義務等問題的認識，無論是學界還是司法實務中均看法不一，頗有爭議。給安保義務定性的不同，將導致物業服務企業所應承擔的責任程度和范圍存在差異。就業主而言，他們認為物業服務企業應當履行嚴格的安保義務，物業服務的范圍除對業主專有部分的管理和服務，還應包括對小區內的公共秩序的管理和服務，這就要求物業服務企業不僅應按照物業服務合同的約定及時對物業公共部分進行維護，還應保護好小區內業主的人身和財產安全。并且在簽訂物業服務合同后，業主一般會依照合同的約定及時繳納物業管理費中的安保費用，因此業主有理由相信物業服務企業應當對其所居住的小區采取較為嚴格的安保措施，保障自己的人身安全，而不需要自身再盡高度的安保注意義務。然而，對物業服務企業來說，他們認為自己在物業服務中提供的是一般的安全防范義務，不可能絕對保障一切可能發生的安保問題，因而對盡到合同約定的義務后，即便是發生安保事項，也不應當承擔相應的法律責任。因為物業小區相對來說是一個準公共場所，就像派出所的民警無法保證其管轄區內不發生任何有害轄區人員人身、財產安全事件的發生一樣，物業服務企業也不可能控制小區內突發的違法事件的發生。那么，究竟如何來界定物業服務企業的安全保障義務及法律責任呢?筆者將從以下幾個方面進行說明。

一、關于物業服務企業安保義務的幾個判例

案例一:在某小區內經常發生小偷入室行竊的案件，小偷趁業主不在家，通過電梯堂而皇之的走進業主家中進行行竊。后業主一紙訴狀將小區的物業服務企業告上法庭，認為物業服務企業沒有履行安保義務，小區內的監控系統遭到破壞，而物業服務企業卻怠于維修，致使小區內多次發生盜竊事件而無法偵破，給小區業主的人身安全和財產帶來安全隱患。最終，法院支持了原告的訴訟請求，要求物業服務企業向原告賠償部分損失。［1］

案例二:某居民購買了一套商品房，本人出差后其妻子及兒子在家，后不幸小區內發生入室搶劫殺人案，其妻子和兒子在室內被殺害。破案后，罪犯得到了刑法的處罰，該居民向法院提起訴訟，要求物業服務企業賠償喪葬費、誤工費、撫恤金、精神損失費;并向其賠禮道歉、置換房屋等。在該案中，一二審法院對該案的判決存在不同的認識:一審法院經審理認為，原告妻子和女兒的被害身亡，系犯罪分子所為，且原告在刑事附帶民事訴訟中已經要求犯罪分子做了賠償。原告與物業服務企業簽訂的物業服務合同合法有效，但是物業服務企業盡到了一般的安保義務，小區內的安保系統、監控系統、巡邏等均正常，故一審法院判決駁回了原告的訴訟請求。原告上訴后，二審法院卻認為對于物業服務企業是否已經履行了安全保障義務應當由物業服務企業承擔舉證責任，證明自己履行了安保義務。但物業服務企業無法提供小區的監控系統竣工驗收合格的證明，也無法提出小區保安人員當晚值班及小區鐵門緊鎖的有效證據，因此認為物業服務企業未盡到安保義務，應按照合同承擔相應的違約責任。因此最終判決支持原告的部分訴訟請求，但對精神損失等相關費用予以駁回。［2］

案例三:小區業主因在本小區內沒有購買停車位，因此進入小區后按照小區收取停車費的規則按時繳納了小區停車費，后由于小區內發生停車被盜事件，自己的車輛被盜走，于是向法院起訴，以物業服務企業未盡到安保義務為由，要求判決物業服務公司賠償車輛被盜的損失，最終法院支持了原告的訴訟請求。［3］

上述三個案例，尤其是案例一與案例二，性質相同、案情相似的兩個案例，案例一與案例二一審判決的結果卻出現了不同。造成這種判決結果不同的主要原因是因為學界及司法實務界對安全保障義務的法律性質存在不同的看法。

二、有關物業服務企業安保義務性質的不同觀點

第一種觀點為“約定義務說”。該觀點認為安保義務的來源為物業服務合同的約定，是一種約定義務。約定義務說認為物業服務企業所負的安保義務是物業服務合同的附隨義務，因在物業服務合同中一般不會對安保的義務進行明文約定，并不會對物業服務企業如何采取安保措施、如何保證業主的人身、財產安全作出明確的約定，但為維護小區的公共安全及業主的正常生活，根據誠實信用原則，物業服務企業應當負擔的一種義務。在物業服務企業所服務的小區范圍內，業主遭受外來的侵害致使自身的合法利益遭受損失，而第三方無償付能力或者找不到侵害人時，為了平衡業主的利益損失，故應當讓物業服務企業承擔一部分利益的損失。

第二種觀點為“法定義務說”。［4］支持這種觀點的學者認為，依據有兩個法條，一是國務院2007年版《物業管理條例》第47條規定:“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”二是《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件若干問題的解釋》(以下簡稱《人身損害賠償解釋》)第6條規定，“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。”雖然這兩者使用的字眼不同，前面使用的是“安全防范”的字眼，而后者使用的則是“安全保障義務”的字眼，但這并不影響安全保障義務是一種法定義務這一觀點的成立，只是后續承擔的責任的輕重不同。

第三種觀點認為，安全保障義務不是附隨義務，也不是法定義務，而是與侵權法中的因果過失的“注意義務”一樣，用來確定不作為責任中的過錯的義務。［5］我國《侵權責任法》第6條規定行為人因為過錯侵害他人民事權益的應當承擔侵權責任，這里規定的民事權益包含的范圍非常廣泛，不僅包括人身權益還包括財產權益，物業服務企業沒有盡到安保注意義務，說明物業服務企業對于小區內的安保保障存在一定的過錯，而由于過錯給被侵權人即業主帶來的損失，應當由沒有盡到注意義務的相關侵權人承擔一定的侵權損害賠償責任。

三種觀點從表面上看來，都有一定的依據且有一定的道理。但是，筆者比較贊同“法定義務說”，即安全保障義務是基于法律的規定而產生的。主要理由為:我國的法律、行政法規等對商品、服務經營者的安全保障義務做了明確的規定，如《產品質量法》中要求產品的生產者、銷售者對所銷售的產品應承擔嚴格的注意義務，而我國的《合同法》卻沒有對此作出明確的列舉和說明。此外，《人身損害賠償解釋》)第6條將安全保障義務寫入條款中，其法定義務的性質已無可爭辯。另外，《人身損害賠償解釋》第6條規定的安全保障義務的主體確定為從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織。物業服務企業也應屬于其中，原因如下:首先，物業服務企業的營利性質是無可爭議的，物業服務企業通過提供物業服務保障公司正常運營并獲得公司的盈利，因此其屬于前述條款中的經營者應當是沒有爭議的。雖然物業服務的某些事項具有一定的公益性質，但這些公益事項都是物業服務企業的附帶義務，并非其主要義務。其次，避免他人的人身、財產遭受損害是安全保障義務的主要目的所在。業主在物業小區內有遭受人身、財產損害的可能性，而物業服務企業對小區物業有實際的控制力，這種控制力與住宿、餐飲以及娛樂等經營者對其經營場所的控制力在性質上是一致的，物業服務企業有必要對業主的人身和財產進行保障。因此，安全保障義務應該屬于法定義務的一種。

三、物業服務企業未盡到注意義務責任的承擔

我們都清楚在物業管理中，由于物業服務事項的專業性和復雜性，往往一個物業管理過程中出現的問題不是單方面的原因造成的，它可能牽涉到多方面的責任。因此在界定各方責任時，不可將所有的責任歸于物業服務企業，即不能片面地認為，只要業主的財產和人身在物業服務企業服務的范圍內受到損失，其就承擔所有的法律責任。根據民法中的誠實信用及公平原則，只要物業服務企業在管理活動中，完全遵守了法律關于安保義務的相關規定，是不應該承擔法律責任的。

既然不能講所有責任歸責于物業服務企業，那判斷物業服務企業盡到安保義務的標準就成為一個重要的問題。筆者認為應從以下幾個方面來判斷:首先，物業服務企業必須是根據2007年建設部修改后發布的《物業服務企業資質管理辦法》所設立的企業，必須具備該辦法中物業服務企業設立所應具備的資質等級、人員、資產等，尤其是是否具備合格的安保人員和安保設施;其次看物業服務企業內部的管理制度是否完善，管理流程是否規范，尤其是安保的流程和制度;再次看物業服務企業中的安保人員是否按照企業的規定合理使用了安保設備，遵守安保制度等。如果物業服務企業完全達到上述要求，就表明其盡到了安保義務。由于在現實中，刑事案件的發生具有偶然性、突發性等特征，舉例來說，業主晚上在睡覺時，即便做好了很完善的防盜措施，都存在盜賊入室盜竊的現象，業主的管轄范圍還只有幾十或者幾百平方米;而試想，幾個安保人員，要對幾萬甚至幾十萬平方米的小區全方位的監控，做到完美無瑕，是否太過于苛刻了，這樣也違反了公平原則。案例一和案例二法院的終審判決表明，正是由于物業服務公司沒有盡到注意義務，導致了侵權行為的發生，因此應承擔相應的賠償責任。但是，當侵權行為是由第三人介入導致的，筆者認為物業服務企業應當承擔的僅僅是一種補充責任，而主要的侵權責任則由第三者承擔。只有在加害人無法確定的情況，物業服務企業才承擔主要的法律責任。

［1］許步國．物業管理法研究［M］．北京:中國民主法制出版社，2006:172-173．

［2］陳楓，王克非．物業管理［M］．北京:北京大學出版社，2007:334．

［3］黃建文．物業管理中的幾個法律問題探討［J］．科學·經濟·社會，2002，04:72-76．

［4］楊麗艷．對小區物業服務安全保障義務的法律思考［J］．理論月刊，2011，06:129-131．

［5］劉貞磊．物業服務提供者安全保障義務探析——以第三人侵權為視角［J］．長春工業大學學報(社會科學版)，2014，01:72-75．