業主代表大會法律實踐問題探索

業主代表大會法律實踐問題探索

龐先偉

西南財經大學，四川成都611130

摘要:現階段我國正處在全面改革的深化階段，在這一重要發展時期，各個領域的發展都如火如荼的進行，在業主代表大會的法律實踐問題層面也要能得到充分重視。本文主要就業主代表大會的類型及法律地位加以簡要闡述，對業主大會的內外部法律關系及法律實踐問題詳細分析，最后就業主代表大會法律實踐問題成因及完善策略深化探究，希望此次理論研究對業主代表大會的法律實踐現狀能起到一些改善作用。

關鍵詞:業主代表大會;法律實踐;問題

中圖分類號:D922．181文獻標識碼: A

作者簡介:龐先偉(1978－)，男，四川成都人，西南財經大學教師，研究方向:經濟法、計算機信息技術。

一、引言

業主的組織化對現代住宅小區有效治理及和諧穩定有著積極意義，而對業主大規模的集體行動及組織化實現就存在著諸多的困境。業主大會代表主要就是通過物業管理小區全體業主及業主代表所組成的自治組織，這可以說是物業管理小區全體業主的最高權力機構，加強對業主代表大會的法律實踐問題的理論研究，對業主代表大會的健康長久發展就有著實質性意義。

二、業主代表大會的類型及法律地位分析

(一)業主代表大會的類型分析

業主大會主要就是全體業主實行的自治組織，從理論上來說業主代表大會是全體業主參與的大會，在實際的情況上還存在著一定的不同，一些規模大以及業主多的物業小區，全體業主大會的召開就有著其困難性。業主代表大會的類型是多樣的，主要能夠分成定期會議以及首次會議和臨時會議這幾種類型，其中在首次會議層面是業主創立大會，首次大會召開主要是對物業小區入住率達到了一定比例或是雖沒有達到相應比例，但在房屋出售經過了一段時期進行召開的會議［1］。另外就是定期會議，這主要就是在一定時期內所召開的業主大會;而臨時會議則主要是在特殊原因下為對緊急事務的處理所召開的臨時會議。

(二)業主代表大會的法律地位分析

業主代表大會從法律地位上來看，理論上還存有相應的爭議，主要有幾種說法，首先就是業主大會非法人團體說，這一說法認為不宜賦予業主代表大會合法人人格。其主要的理由就是對作為法人管理團體而言，能夠以自己名義對外為法律行為，沒有具備法人資格管理團體就不能夠以自己名義以業主之名對外為法律行為。管理團體因為具有法人資格會比較容易獲取金融機構的融資，在這一方面似乎比較缺乏依據。還有是業主代表大會法人團體說，這一說法認為要賦予其業主代表大會獨立人格，從而讓其能夠具有法人性，從而有著諸多實益。這就體現在業主大會有著法人人格在自身就能夠成為權利義務歸屬點，能夠以自己名義對外為法律行為，還有是業主大會會因有法人資格就較為容易獲取金融機構融資等［2］。除此之外，還有就是業主代表大會不具有民事主體資格說，這一說法主要是認為業主代表大會是對物業實施自治管理的群眾性組織，從物業管理法律關系當中只有業主具有民事主體資格，業主代表大會及業主委員會是不具備的。

三、業主代表大會內外部法律關系及實踐問題分析

(一)業主代表大會內外部法律關系分析

從我國的物業管理涉及到的市場主體的情況來看相對較多，業主代表大會的內外部法律的關系層面，在內部法律關系上業主大會和物業使用人的關系上，業主是房屋所有權人，這對特定區域內物業進行管理就要能夠依靠各業主自治機構，從我國的物權法的規定當中就能夠獲悉，業主是能夠進行設立業主大會以及選取業主委員會的，還有規定是業主大會以及業主委員會的決定對業主有著約束力，所以不只對業主大會產生了作用，同時也有著反作用。從我國的發展情況來看，業主大會及業主委員會成員只是所有權人，除此之外其他非所有權人就不能夠參與到業主代表大會中來，并且對物業的管理事務也沒有表決權［3］。從業主委員會和業主代表大會的關系層面來看，首先業主委員會不是法人也不是獨立非法人團體，其只是民事主體是大會執行機構。業主代表大會有著民事權利能力是物業管理區域最高意識機構。

另外，從業主代表大會的外部法律關系層面來說，業主大會和物業服務企業間的關系上，物業服務企業是對物業實施的企業化及專業化的管理，根據物權法的相關規定能夠看出，業主能夠進行對建筑物及附屬設施自行管理，也能夠委托物業服務企業等進行管理。物業服務和業主代表大會間有著雇傭者和被雇傭者的關系，所不同的是被雇傭者還有著一定的權力來約束雇傭者。業主代表大會和物業管理行政部門間的關系上來看，在我國的物權法以及物業管理條例上都有著相關規定，業主代表大會是群眾性自治組織并非基層政府組織，這和政府部門并沒有相應聯系，只在業務上行政指導監督關系有著具備。

(二)業主代表大會法律實踐問題分析

我國的業主代表大會的法律實踐方面還存在著諸多問題有待加強完善，從立法層面來看主要就是立法的模式存在著缺陷，例如:在立法法中有一條規定，“基層群眾自治制度、民事基本制度只能制定法律，制定法律的權限歸全國人

大及其常委會。”但從我國現有的業主代表大會組織體系來看，還是在二零零三年所頒布的物業管理條例中的規定，而物業管理條例是行政法規，主要就是規定業主代表大會這一基層群眾自治性的組織制度，物權法在業主代表大會上有著相應的制定但在具體的條款表述上還比較模糊［4］。

再有就是地方上的立法相對比較混亂，自治性原則沒有充分突出，業主代表大會以及業主委員會的法律地位沒有得到明確化，在矛盾上也愈來愈激化，主要是體現在業主代表大會不能夠以自己名義對外實施法律行為，在市場主體上不能得到有效確立。再有就是業主自治組織權威不能得到有效實現，業主自治組織的運作比較缺乏有效約束等。再有就是業主代表大會和業主委員會的關系沒有得到明確，互相間沒有形成完整管理和制約機制，這就造成職權不能有效明確等。業主委員會的權力過大，以及在監督制約機制層面的缺乏等，最終就會造成業主委員會和普通業主間容易產生利益沖突。

四、業主代表大會法律實踐問題成因及完善措施探究

(一)業主代表大會法律實踐問題成因分析

從業主代表大會的法律實踐問題成因來看，主要是基層民主自治立法指導思想上的直接民主制，這樣在法律規范上就不能容納制度化的業主代表大會。還有是三大基層社會性自治制度當中對業主自治法定要求的嚴格成因，主要就是社區居民自治和村民自治以及業主自治作為最為典型的自治類型，和當前所推行的村民委員會組織等自治規則相比較而言，在物權法以及業主大會及業主委員會指導規則上的業主自治規則表現出的要比較嚴苛一些。

另外，就是業主自身的局限，主要體現在業主的參與積極性不夠，受到福利觀念的影響等。業主的自治能力還需要進一步提升，再有就是在合理的運作機制層面相對比較缺乏，缺乏有效的監督機制，群體性的業主無法有具體監督業主委員會的工作，在業主代表大會層面也并非是常設置機關，行政管理機關也沒有足夠人員對眾多業主委員會實施監督［5］。

(二)業主代表大會法律實踐完善措施探究

第一，對業主代表大會的法律實踐完善措施的實施首先要能對業主代表大會的民事主體資格得以確立，對民事主體地位明確后就要對內部機構間關系得以理順，這就需要明確業主委員會是業主大會的執行機構，在法律地位及權利都來源于業主大會。從立法上要對業主代表大會非法人組織地位進行明確，充分考慮其成立的目的，主要就是為改善人民群眾的生活及工作環境的，進行維護業主合法權益。還要能夠對業主代表大會的職責加以明確化，主要就是代表業主雇傭及解聘物業服務單位，再有是倘發生訴訟就根據業主委托，業主代表大所有業主參與訴訟。從這一層面來看，把業主代表大會定位于非法人組織就能夠滿足所設立的目的。

第二，業主代表大會的監督體系的構建方面比較重要，要進一步強化業主和業主代表大會對業主委員會的有效監督，我國的住宅小區將會向著大型化的方向進行發展，而業主普遍參與自治管理的意識上不強，這就要充分發揚民主來實現業主的自我管理及服務。對業主代表大會召開和表決機制的改革要能夠得到進一步強化，降低業主大會召開人數及表決人數比例要求，這樣就能將業主的參與度得到有效提升［6］。同時也要能夠設立獨立的監督委員會，主要負責監督業主大會及業主代表大會的決議和執行等，通過權力分立來形成業主大會管理模式。

第三，對業主代表大會的組織機構要能夠進一步得到完善，這是業主大會發揮自身作用的組織基礎，從決策機構的建立上主要保障區分所有權業主成員權行使，業主代表大會的會議通過決議來對全體業主進行約束，業主大會會議是形成業主決議的制度保障。對行政主管部門的職責要能夠得以有效明確，可在行政主管部門內設立專門的住宅小區事務委員會，并聘請專業人員來從事業主管理相關法律法規和宣傳工作。在監督的職能上主要就是監督業主委員會及業主代表大會，對違反法律及法規決定的，事務委員會就要進行對決定撤銷或者是改正［7］。

第四，對業主代表大會的運作機制要進一步得到完善，在決策上的高效率要能夠得到有效體現，從投票權方面要能完善對其計算。在組織化的監督層面作為是新設立的監督機構，能夠區分業主監事委員會和其它機構的不同，業主監視會對本物業區域物業管理監督工作的具體計算方法等都要能夠具備決策權以及實施權［8］。在監督的方式上也要能夠得到有效明確，業主委員會的工作匯報及對業主委員會的檢查情況要及時的公布給全體業主，對監事組織的設立最為主要的目標就是讓業主委員會在工作透明公開中進行。

五、結語

總而言之，針對當前我國的業主代表大會的法律實踐問題，在具體的解決上要能夠從多方面進行實施，通過多樣化的手段來加強業主代表大會的科學完整性，使其自身的作用得到充分發揮。業主代表大會作為小區物業管理的核心，這也是民主自治意愿表達的重要載體，在具體的自治管理過程中，要對管理的程序完整的體現，在方法上要能夠科學化的實施，這樣才能推動整體業主代表大會的健康發展。

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