房地產行業營改增臨近

◎ 文 《法人》見習記者 肖岳

營業稅改增值稅即將在房地產等行業推進，房地產企業應早做準備，完備迎接改革到來

盡管熱議了許久，但房地產行業的“營改增”（即在房地產領域營業稅改增值稅）仍姍姍來遲。

今年5月18日，國務院批轉國家發改委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》中提到，力爭全面完成營改增，并將房地產業等列入進一步的營改增范圍。

房地產行業的情況較為復雜，此前外界對于其營改增的改革是否能順利推進，存在不少爭議，并認為是改革中“難啃的骨頭”。但對于面臨改革和發展雙重任務的中國房地產行業來說，營改增勢在必行。

姍姍來遲的營改增

我國的增值稅與營業稅并存的流通稅格局是于1994年基本確立的，此后在2011年的深化經濟體制改革重點工作意見中，部分生產性服務業領域推行增值稅的改革試點被提出。

2011年11月，財政部以及國家稅務總局發布《營業稅改增值稅試點方案》，并于2012年將上海作為首個試點城市，進行交通運輸等行業的營改增工作。同年7月財政部和國家稅務總局印發通知并明確在上海市的營改增將進一步擴大試點范圍。

2013年經過國務院常務會議決定，于當年8月1日起營改增試點全國推行，并力爭“十二五”期間全面完成改革。

談及營改增的目的，北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文向《法人》記者解釋道：“營改增主要是解決和降低重復征稅、通過降低企業重復征稅來降低企業負擔以及解決企業轉型等問題。

按照中央規定的“十二五”期間全面完成改革目標，今年是營改增的收官之年，放到最后進行改革的行業包括建筑業、房地產業、金融業和生活服務業。

上海財經大學公共經濟與管理學院胡怡建教授在接受《法人》記者采訪時表示，之所以將這四個行業結合在一起進行營改增改革，是因為這些行業是有關聯的，建筑業向房地產企業提供建筑施工服務，而房地產行業很大部分需要貸款融資，考慮到它們的關聯性較大，所以在這些行業逐步的推行營改增，當然四個行業的情況也比較復雜，營改增難度也比較大。

致通振業稅務師事務所有限公司董事長李記有亦向《法人》記者解釋道，將房地產行業放在后半段進行營改增改革，一方面源于我國原來營業稅的產業鏈中，前期的營改增僅是試點，后續推行的營改增則是一個由易到難的過程；另一方面則可能包含財政壓力的考慮，由于營改增對于稅負的減負效過顯著，是結構性減負，政府必然會考慮到財政壓力是否能夠承受得起。

“前端的交通運輸業和部分現代服務業等，在營業稅中占比不到30%，而后期的建筑業、房地產行業等才是營改增的‘大頭’。整體設計是以前期較為簡單的行業先行試點，為后期營改增難度較大的行業積累經驗。”李記有表示。

之外，房地產企業不同于其他行業，從拿地、建設、開發到預售，這些環節一般需要2~3年的時間，周期較長的甚至需要十幾年，而這也為營改增在房地產行業的推進提高了難度。

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劉劍文表示，從房地產行業來看，營改增的難度肯定是存在的，因為增值稅是銷項稅款減去進項稅款，而稅率問題就是其中之一。另外在進項稅款上如何進行抵扣等，都將是值得關注的問題。

行業影響幾何

至2015年，營改增改革已經歷時4年。而就房地產行業來說，此前熱議的今年初推行營改增的計劃已經落空，近期未見權威消息公布具體時間表。有專家預測，房地產行業營改增最快2015年九十月份就能推出，如果稍微晚一點的話，可能要等到12月份，然后2016年1月開始執行。

并無疑問的是，房地產行業營改增近期推出已是板上釘釘，無論具體時間幾何，營改增都將給行業帶來深遠影響。

李記有認為，房地產行業進行營業稅改增值稅改革后，對于消費者和房企都會有一定影響。

從房價方面看，由于營改增可能導致房地產企業及其下游施工企業成本增加，利潤率出現變化，房價有可能隨之出現波動。

劉劍文在接受《法人》記者采訪時則表示，房地產行業營業稅改增值稅，對于房價的影響肯定會存在，但從總體上看，房地產行業營改增是以穩定稅負、不增加納稅人的稅負為前提，從為房地產企業減負角度考量，因此房地產企業整體稅負不會出現增加，但是各個房地產企業的經營情況不同，會存在一定差異。

除了房價，營改增對于房地產企業之間競爭的加劇是否產生影響，也是近期討論較多的話題。胡怡建在接受《法人》記者采訪時表示，稅收只是眾多成本因素之一，總體上來說房地產企業的規模都不會太小，只是相對而言的大型與小型。其中，相對規模較大的房地產企業在稅收管理上可能更加有效，對于收入銷項稅和進項稅等管理更完善，可抵扣部分就會相對多一些，因此對于稅收成本的減輕會做的更好一些。

如何應對有方

在房地產企業營業稅改增值稅“山雨欲來”之時，各企業內部對于營改增都在做著調整，而如何更好地迎合營改增的到來，似乎也成為很多房地產企業比拼營銷之外的又一“戰地”。

李記有向《法人》記者表示，對于此次營改增，房地產開發企業要做好充足準備，首先要對供應商進行分類，在項目的不同階段選擇能夠為其提供增值稅進項額發票的企業合作，對于不能提供增值稅發票的小額納稅人，逐漸退出與其合作；其次要加強對于效益管理合規性的審查，房地產開發商必須要加強對于供應商的全鏈條管理，特別是付款賬號、發票開具、合同的真實性等要進行嚴格的審查，避免供應商開具的票據出現虛開、代開等行為。

李記有認為，營改增對于房地產企業自身財務部門的規范化也提出了新挑戰，因為繳納增值稅與繳納營業稅相比更加復雜，在營改增過渡時期，如何做好核算，厘清哪些項目可以享受過渡政策進行進項抵扣，是十分重要的工作。

此外，房地產企業可能在多個地區有項目，在營改增之后，如果最終政策確定是按照機構所在地進行繳稅，企業的財務部門須做好由項目所在地繳稅轉到機構所在地繳稅的銜接工作；如果政策最終規定，按照項目所在地預征增值稅，之后再到機構所在地進行匯算征繳增值稅，則財務部門須研究如何完善對應。

“這對房地產企業的增值稅核算工作提出了新挑戰，雖然這部分工作量較大，但由于增值稅發票牽扯到刑事責任，因此如果存在惡意取得或者取得不合規的增值稅發票，對于企業自身而言都會帶來較大的影響和損失。”李記有表示。

胡怡建則告訴《法人》記者，面對營改增的到來，房地產企業要更好地了解營業稅改增值稅后的變化，從包括企業自身的稅務核算系統上進行改進，房地產企業不但要做好營銷，在采購方面也要做好核算，從而取得有效的增值稅發票進行抵扣，享受政策的紅利。

劉劍文同時表示，房地產企業還應考慮企業的發展戰略問題，并根據相關政策進行調整。因為營改增與過去的營業稅相比更加規范，因此企業在此過程應抓住這個自身完善、制度完善、規范完善的時機。在合法的前提下，房地產企業在考慮減輕稅負時，做一些合理的策劃工作是可以的。