公積金異地貸款難落地

◎ 文 《法人》見習記者 肖岳

建立全國公積金異地貸款融通機制，做好貸款出現(xiàn)風險時責任的劃分，將更有助于公積金異地貸款的執(zhí)行。目前公積金異地貸款很多條件還并不成熟，但總的方向是好的

10月初，住建部、財政部和央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實提高住房公積金使用效率的通知》（以下簡稱《通知》）。

這是自去年10月9日住建部、財政部和央行三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》后，從政策上對于住房公積金事項更進一步的落實。

而根據(jù)住建部網(wǎng)站上發(fā)布的《通知》全文顯示，本次《通知》對住房公積金的實際貸款額度、審批、貸款償還期限等諸多方面都有所放寬，而該《通知》中的多項舉措也將于10月8日起實施，以此來更好地為提高住房公積金使用效率服務。可以預期的是，隨著政策利好的持續(xù)推進，公積金異地貸款將在更多的地區(qū)得到推行。

而隨著《通知》的落地，唱好與唱衰的不同聲音也隨之而來。唱好者認為，此次出臺的《通知》及之前已發(fā)布的一系列政策對于庫存壓力較大的三四線城市無異于重大利好；而唱衰者認為，政策落地還有一段路要走，大到地方政府，小到開發(fā)商甚至購房者，都將成為政策落實必須妥善參與的一環(huán)。

與此同時，公積金資金融通機制的建立以及相關(guān)配套制度的進一步完善，也將成為政策能否如期落地的核心問題。

有突破也有遺憾

10月8日，公積金異地貸款業(yè)務正式開始在各地推行。而公積金異地貸款政策，早在2014年10月同樣是由住建部、財政部和央行共同發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》中，被首次明確提出。

此后，異地互貸在多個地區(qū)獲得了推行，而根據(jù)媒體報道，武漢、長沙、南昌、合肥四市簽署相關(guān)文件，實行住房公積金異地繳存互認和轉(zhuǎn)移接續(xù)等；而湖南、湖北、甘肅等地也表示將推進異地互貸。

時至今日，由住建部、財政部和央行共同發(fā)布的新《通知》，為各地住房公積金異地互貸的推行開啟了新征程。

融360房貸分析師呂舒揚在接受《法人》記者采訪時表示：“本次《通知》是對于之前《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》的補充，另外其中對于住房公積金異地貸款的要求也有一些新變化。”

從內(nèi)容而言，今年10月初的《通知》提出提高住房公積金個人住房貸款實際額度，而去年的《通知》中只提出提高個人首套房貸款額度。另外，在延長還款期、同城區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌、增加服務平臺、問責等方面，今年的《通知》都有新的內(nèi)容。

但略有遺憾的是，本次《通知》在異地貸款方面，并沒有細則出臺，所以各地仍然面對異地貸款的落實難題。從此前部分試行異地互貸政策地區(qū)的情況來看，在公積金的使用率方面，不同地區(qū)的程度參差不齊，總體而言，大部分城市的公積金使用率不到85%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《法人》記者采訪時亦表示，此次《通知》對于異地公積金使用方面，并沒有實質(zhì)性的內(nèi)容，但卻體現(xiàn)了政策層面對公積金制度的修正，包括對過去公積金貸款的利率、首付比例等都進行了調(diào)整。

“有突破，也體現(xiàn)了行政效率的提升，同時也是一種惠民政策的表現(xiàn)。”嚴躍進說。

落地易落實難

一方面是公積金異地貸款不斷得到推進，政策利好不斷釋放，而另一方面在落實上卻存在問題。

此前曾有報道稱，有人為辦理公積金異地貸款經(jīng)歷一波三折，耗時達3個月，先是由于其住房公積金繳存地與其想貸款購房地區(qū)之間在《住房公積金繳存證明》上蓋印公章不同導致無法辦理，后雖由于政策變化得以解決，但此后在繳存證明上所需填寫的經(jīng)辦人姓名和電話內(nèi)容上，兩地又有分歧，導致其辦理公積金貸款再次拖延。

此次住建部、財政部和央行聯(lián)合發(fā)布的《通知》一出，便有人質(zhì)疑會不會存在部分地方以文件審核標準不同等為由阻礙推行，以此來保護當?shù)氐睦妗?/p>

呂舒揚在接受《法人》記者采訪時表示：“會遇到阻力，但如果公積金管理中心能在政府層面建立有效的信息聯(lián)網(wǎng)，對跨區(qū)域資金調(diào)度有協(xié)商一致的措施，這種不平衡現(xiàn)象是可以得到解決的。”

呂舒揚還指出，在今后公積金異地貸款進一步落實過程之中還會遇到一些其他阻礙，與各地貸款額度不同、信息聯(lián)網(wǎng)不暢等問題相比，最大的障礙就是地方利益壁壘。因為公積金繳納地是資金流入地，而公積金貸款發(fā)放地是資金流出地，如果流出地沒有獲得資金收益或者資金收益不足以抵消放貸風險，那資金流出地就不愿意發(fā)放貸款。

而地方利益壁壘阻礙人們使用自己的錢，也不利于房貸市場長遠發(fā)展。

與此同時，各地信息聯(lián)網(wǎng)也需要加強，對跨區(qū)域資金調(diào)度需要建立協(xié)商一致的措施，以此來解決跨區(qū)域進行公積金調(diào)度時發(fā)生不平衡的現(xiàn)象。

上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰在接受《法人》記者采訪時認為，問題主要體現(xiàn)在四方面。

首先，公積金資金須進行異地調(diào)動，但各地資金供應程度并不相同，部分地區(qū)資金較吃緊，無法滿足申請，這種情況下如何解決值得深思。

其次，公積金的全國融通機制有待設置，如當一地資金緊缺時，由誰來提供支援？如果本地貸款借到異地用，出現(xiàn)風險該由誰來承擔責任等。

再次，由于公積金異地互貸是一個業(yè)務，并會產(chǎn)生收益，而這部分收益的歸屬方如何確定？是繳存公積金城市還是最終提供貸款的城市？

最后，法律效力，比如，全國性公積金政策下達的一些指導意見，對地方而言究竟有多大法律作用？

“據(jù)我了解，很多地方對于公積金異地貸款是有抵觸情緒的，那么如果說全國性公積金政策發(fā)布后，其法律效力如何確定？另外，如果按照政策執(zhí)行后出現(xiàn)風險，如何確立責任劃分的依據(jù)？這些都還需要制度設計。”陳杰告訴《法人》記者。

對房價影響不大

眾所周知，公積金最大的用處之一就是買房，而隨著一系列有關(guān)公積金貸款的利好政策出臺，外界對樓市升溫的說法也此起彼伏。有觀點甚至認為，這會進一步帶動一線乃至三四線城市的房價。

嚴躍進對此表示：“值得肯定的是，公積金異地貸款政策出臺后，能夠使得大城市周邊的市場交易趨于活躍，主要利好是三四線城市，但從整個市場來看意義不大。”

嚴躍進進一步闡述，公積金異地貸款政策出臺后，對大城市而言，人們能夠利用在此城市中繳納的公積金資源，到?jīng)]有限購的周邊城市進行購房。但從人口分布上來看，還是人口密度較大的城市買房者居多，而在一線城市里還涉及限購政策，所以政策對整個市場而言意義不大。

“近期央行降息，但是公積金的政策并沒有進行調(diào)整，另外公積金的一些政策影響面也不大，今后影響樓市走向較大的還是商業(yè)貸款。”嚴躍進說，公積金異地貸款也將使得目前購房者更加擁護公積金政策，從而在繳納方面提高積極性。

嚴躍進同時指出，從具體情況看，部分地區(qū)對此項政策有所抵觸，這與公積金異地貸款背后的資金流動模式不清晰等有關(guān)。

“異地貸款確實利好三四線城市的樓市，但對一線城市來說，影響不大。” 呂舒揚在接受《法人》記者采訪時亦表示，公積金異地貸款對三四線城市而言，能為大城市工作回鄉(xiāng)置業(yè)或跨區(qū)域工作和生活并有異地置業(yè)需求的購房者，節(jié)省一筆不小的房貸利息。使得一些在一二線城市工作但買不起當?shù)胤孔拥馁彿空撸梢詮娜莼剜l(xiāng)置業(yè)，帶動當?shù)貥鞘谐山弧?/p>

“即使能帶動三四線城市的樓市成交，也不太可能大幅度影響房價。畢竟決定房價的因素很多，而公積金異地互貸能起的作用很小。”呂舒揚如此表示。