物業管理企業人才流失成因與對策分析

李素娟

(長沙大學經濟管理系，湖南 長沙 410022)

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物業管理企業人才流失成因與對策分析

李素娟

(長沙大學經濟管理系，湖南 長沙 410022)

摘要：物業管理行業是伴隨現代城市化發展而產生的服務行業，物業管理行業的升級和轉型也是房地產市場不斷向前發展的有力保障。物業企業需要懂經濟、會經營、善管理的復合型人才。目前物業管理專業人才流失現象比較普遍，嚴重影響了物業管理的向前發展和升級。針對上述情況，通過分析物業管理企業人才的現狀，從個體、企業、社會三個層面探討人才流失的原因，提出預防物業管理人才流失的有效措施。

關鍵詞：物業管理企業；人才流失；高校學生

1981年3月，深圳誕生中國第一家物業管理公司。隨著住宅市場化的推進，物業管理迅速在全國推開。物業管理工作有利于社區的安定和諧、有利于改善人們的居住環境，同時也是房地產市場不斷發展的有力保障。物業管理行業經過30多年的發展，正由勞動集成型和簡單服務提供者向服務集成商轉變，物業管理企業的專業管理能力和管理水平將得到大幅提升。在升級和轉型中，物業管理行業需要大量高素質專業人才。但據調查表明，近年來物業管理企業人才流失問題日趨嚴重，尤其是物業管理本科畢業生經過一年的專業實習后，大多不愿繼續留在物業管理企業工作，導致企業人才隊伍建設跟不上企業的發展形勢。因此，分析物業管理企業人才流失的原因，有針對性地提出具體的改進措施，是物業管理企業升級和轉型成功的根本保障。

一物業管理企業人才的現狀

作為現代服務型企業，物業管理的種類、規模在不斷增多，業主對物業管理企業的要求也不斷增強。隨著住宅物業、商業物業、公共物業的不斷發展，在城市中幾乎出現了“無處不物業”的局面，物業管理企業的發展迫切需要高素質的專業人才[1]。物業管理企業的人才隊伍主要來源于以下四個方面：一是退伍軍人、農村剩余勞動力、城市下崗工人。他們經過簡單的技能培訓后上崗，大多從事物業保安、保潔等技術含量低的簡單工作。二是由原房管所職工直接轉化而來，這類人員普遍年齡偏大，不熟悉現代物業管理模式，但精通房屋維修養護技術。三是相關管理專業改行后進入物業企業，這部分從業者具備一定的管理協調能力，但不熟悉物業企業的精細化管理，缺乏對物業管理專業知識的掌握和運用[2]。四是“科班”出身的物業管理專業高校畢業生，他們在學校進行了比較系統的物業管理理論知識學習，但缺乏實際操作能力和工作經驗。因為全國開設物業管理專業的高校并不多，每年畢業的學生人數有限，所以接受過專業學習的高校畢業生成為物業管理企業首選的人才來源。

二物業管理企業人才流失的原因分析

(一)人才流失的個體因素

1.物業管理是服務型行業，大部分從業者年齡偏小，年輕人渴望成功，渴望有展示自己的平臺，而基層物業管理工作比較繁瑣，需要長時間在同一個企業重復單調乏味的工作，有時還要承受來自企業和業主的雙重壓力。工作時間長，工資待遇低，物業管理員工的精神壓力得不到有效釋放，一旦有其他的工作機會，他們就會選擇離開企業。

2.無論是大專生還是本科生，要想成為一名優秀的管理者，必須要有基層工作經驗，熟悉基層的工作內容。但很多年輕人，特別是剛出校門的大學生急于求成，缺乏恒心，有些甚至給自己規劃一年做主管、三年做項目經理，對自己的規劃沒有充分的定位，對自己的工作能力沒有充分的認識。到了物業企業后，發現自己的想法沒有辦法實現，于是不安心工作，總想著出去再看看。

3.倍受企業青睞的物業管理專業本科畢業生，有一部分高考的志愿并非此專業，而是錄取時志愿專業調劑的結果，從而導致對物業管理專業情感認同度低。因此，物業管理專業畢業生就業時易出現“進行業熱、出行業快”的尷尬局面。

(二)人才流失的企業因素

1.物業企業文化建設有待加強。企業文化應以人為本，尊重人的感情、認同員工的奉獻，在企業中能形成一種團結友愛、相互信任的和睦氣氛；企業團體意識的強化又使員工之間形成強大的凝聚力和向心力。但是除了少數一些管理到位、實力雄厚的品牌物業企業重視企業文化建設外，大部分物業企業忽視企業的文化建設，甚至沒有自己的企業文化。企業價值觀是企業文化的核心，共同的價值觀能讓每個員工都感到自己存在和成就的價值，其作用不可小覷。

2.招聘程序簡單，激勵機制不健全。據統計，目前我國物業企業約71000余家，需要大批的物業管理從業者，因此企業招聘的隨意性很大，應聘者只要大體符合要求，就能立馬上崗進入企業工作。物業企業管理者往往對應聘者的職業素養、就業動機等因素考慮較少，這為今后人才的流失埋下了隱患。激勵機制決定了企業人才的市場競爭力，許多物業企業員工激勵機制不健全，缺乏有效的物質和精神激勵手段，無法發揮員工的主觀能動性，長期如此，員工做好做壞差別不大，容易導致人才的流失。

3.業務培訓不到位，導師的幫帶作用不突出。企業渴望高素質的人才，于是許多物業企業把目光轉向高校，紛紛與高校簽訂實習合作協議，為物業管理專業學生提供專業實習崗位，這本是一件令企業、學生、高校三方受益的好事，但實際情況卻不盡然。大多學生只經過1-3天的簡短培訓就被分到客服、管家等崗位上頂崗實習，物業企業給予實習生的關愛不夠。有些企業雖然為學生指定了幫帶導師，但企業不同于學校，每位員工都有各自的工作任務和要求，真正對實習生能起到幫帶作用的導師并不多。另外，實習生接觸的工作內容大多是物業企業基層工作，有些老員工甚至還傳遞負面情緒給實習生，嚴重影響到物業管理專業畢業生從事本專業工作的積極性，使得人才資源得不到有效的合理利用。

(三)人才流失的社會因素

1.物業管理從業資格認定體系不完整。目前物業管理行業的資格證包括物業管理員、助理物業管理師和物業管理師三級，對于不同學歷的人員報考有不同要求。就物業管理或相近專業本科畢業生而言，大學畢業即可取得助理物業管理師資格證，但這個資格證書在企業的作用并不大。想要考取物業管理師，他們還需要具備四年工作經驗、且事物業管理工作滿三年才有資格報考。據中國物業管理協會2013年發布的《物業管理行業發展報告》統計，截至到2012年底，全國僅有43919人獲得物業管理師資格，而物業管理從業人員高達612.3萬人[3]。資格證是職業歸屬感和職業自豪感的象征，它可以提高從業者的職業水平。我們必須清醒地意識到，迄今為止的幾萬名物業管理師隊伍尚無法支撐起行業的可持續健康發展。

2.行業薪酬福利水平低。相對于其他行業來說，我國物業管理行業的薪酬水平始終處在市場較低端的位置，很多社區居民缺乏服務是用錢來買的概念。據有關的調查顯示，我國物業管理行業的薪酬水平大約只有汽車行業的60%，高科技企業的63%，快速消費品行業的80%[4]。也有一些企業不注重員工的福利，沒有給員工交納住房公積金，保險也是按最低的標準購買。雖然近幾年物業行業薪酬福利水平有所提高，但漲幅水平依舊難以滿足從業者的心理預期。

3.社會公眾對物業行業的偏見。受傳統思想的影響，仍有許多人認為物業管理就是保安保潔、簡單地維修與綠化，不需要高學歷的人去做，思想上存在服務類工作都低人一等的錯誤觀念。正因如此，許多“科班”的本科生畢業后紛紛跨專業就業，即使自己想要從事物業管理工作，也容易被他人說服而改變初衷。另外，媒體報道中也常?？吹轿飿I管理行業的負面新聞，住宅小區只要出現問題就是物業的責任，媒體不公正的評判，加深了社會公眾對物業行業的偏見。

三解決物業管理企業人才流失的有效措施

(一)完善物業管理師執業資格制度，提高物業管理從業者的社會地位

權威、規范的從業資格證不僅可以提高整個物業行業從業者的職業歸屬感，也可以改善人們對整個行業的公眾形象。一些國家和地區都建立了一套自己的制度，如美國的注冊物業管理經理制度、英國的皇家特許屋宇經理制度等。我國的物業管理師制度創建于2006年，物業管理師的繼續教育也是從2014年才開始實施，由于起步晚，經過權威認證的高素質物業管理人才還十分缺乏，所以社會應加強物業管理師制度的宣傳，既要讓每一位物業從業者知曉，也要讓其意識到加強專業學習，積累實踐經驗的必要性和重要性。同時，要不斷改進和完善物業管理師執業資格制度，物業行業要明確每個項目經理或管理處主任必須具備注冊物業管理師的執業資格，逐漸讓社會公眾意識到物業管理師也是專業人士，也應具有相應的社會地位。

(二)鼓勵物業企業運用科技與網絡拓展服務內容和產業鏈

近些年成本的持續上漲使物業企業盈利水平下降，更多業主不滿足保潔、綠化、維護秩序、設施的基礎性物業服務，而更注重生活質量、關注房產保值增值與投資收益，希望得到多樣化的物業服務。物業企業應挖掘巨大的商業價值，進行物業管理商業模式的創新，拓寬企業在居家養老、家政服務、房屋租售、電子商務等方面的服務內容。利用物業管理新技術的應用、網絡化信息平臺的集中管控、物業管理產業鏈上下游延伸服務的拓展提高物業管理的技術含量，幫助物業企業實現從粗放型傳統服務業向集約型現代服務業的轉變[5]。另外，物業企業服務內容的拓展有助于改善和提高員工的薪酬福利待遇，也是減少員工流失最有效的方法。

(三)規范企業招聘流程，建立良好的心理契約

服務是員工創造的，物業企業最大的財富就是員工，招聘并留住好的員工是企業成功的關鍵。企業招聘應以人職匹配為目的，在招聘前要認真對崗位進行分析，明確招什么樣的人來完成什么樣的工作。招聘過程中，物業企業要向應聘者提供真實、準確、完整的企業信息，對公司情況、工作內容、薪酬福利、員工發展等應聘者關心的情況給予一一介紹，切忌夸大企業的有利信息或隱瞞企業的不利信息。招聘時雇主雙方建立良好的心理契約可以有效避免員工進入企業后因心理預期與現實不符而導致心理落差，從而降低物業管理企業員工的流失。

(四)加強員工培訓，營造良好的企業文化

員工培訓開展得好有助于營造和諧的工作氛圍。據物業管理協會對全國4600家物業企業調查顯示，物業從業人員中具有碩士研究生以上學歷的僅0.21%，本科生占4.33%，大專生占總人數11.6%，中專及以下學歷從業人員所占比例近84%。這些數據充分說明多數物業管理人員需要接受崗前的基本培訓，通過培訓了解企業的規章制度、工作流程、職業禮節禮貌、安全常識等。在日常工作中，所有員工還需要通過培訓不斷更新現代服務業的新理念、新舉措，為了增強培訓效果，還可采用生動的視頻課件來吸引員工。良好的企業文化對于物業管理企業整體的氛圍和形象能產生積極地影響。物業企業要想增強內部的凝聚力和外部的競爭力，必須對營造良好的企業文化形成一致的理念，并得到有效的貫徹落實，讓員工的個人行為從“要求我這樣做”轉化為“我應該這樣做”。因此，良好的企業文化對于穩定員工隊伍起著舉足輕重的作用。

(五)高校應重視培養學生的專業認同，加強對學生職業生涯規劃的輔導

針對物業管理專業學生的專業投檔率低，大部分學生都是專業調劑來的現實，高校必須重視對學生的專業認同培養。高校要引導大學生平時多閱讀與專業知識相關的書籍，積極參加專業認知實習與社會實踐活動。教師在授課過程中應發揮積極的導向作用，注重培養學生對專業的認同與熱愛。高?？裳埿袠I精英、優秀校友來校開展主題沙龍，與學生面對面交流行業前沿動態，讓學生養成主動探究行業知識的習慣。在就業指導中，輔導員要根據學生就業意愿進行分類指導，加強培養他們的社會責任意識，引導學生擺正心態，克服眼高手低的現狀。物業管理專業學生專業認同度的增強，不僅有利于物業人才隊伍的穩定，也利于學生個體的成長。

綜上所述，近年來物業管理行業得到快速發展，物業企業對專業人才的需求量不斷擴張，影響人才流失的因素不僅包含個體自身，還與企業、社會和高校相關。只有從物業管理行業的特性出發，鼓勵物業企業創新經營模式，加快轉型升級，提高物業管理從業人員的社會地位，物業管理行業的人才流失問題才能得到根本解決。

參考文獻：

[1]宋立秋.試論物業管理行業的人才現狀及高校培養對策[J].中國職工教育，2012，(14).

[2]牛東霞.物業管理行業人才流失問題分析——高職物業管理專業畢業生跨專業就業現象[J].現代商貿工業，2014，(5).

[3]謝家瑾.物業管理行業發展報告[J].中國物業管理，2013，(10).

[4]趙根良.基于心理契約的物業管理企業員工流失分析及管理策略[J].重慶科技學院學報，2012，(9).

[5]物業管理向現代服務業轉型升級——謝家瑾講話[N].中國日報，2014-08-20.

(作者本人校對)

Causes and Solutions of Brain Drain in Property Management Companies

LI Sujuan

(Department of Economics and Management, Changsha University, Changsha Hunan 410022, China)

Abstract：The property management industry is a kind of service industry which grows with the development of modern urbanization. Its upgrading and transformation has served as an important guarantee for the continued advancement of the property market. The property management companies require compound talents who understand economics and know management and administration. The brain drain is currently a common phenomenon in property management companies which has a crippling effect on the continued development and upgrading of property management companies. In view of the above, in this study we analyzed the status of talents in property management companies, explored the causes of the brain drain concerning three aspects of individuals, companies and the society, and developed some effective measurements to prevent brain drain in property management industry.

Key Words：property management company; brain drain; college students

作者簡介：李素娟(1978— )，女，湖南常德人，長沙大學經濟管理系講師，碩士。研究方向：高校學生管理。

基金項目：長沙市科技計劃項目“物業管理專業學生行業就業流失問題研究”，項目編號：K1407036-11。

收稿日期：2015-08-25

中圖分類號:F24

文獻標識碼：A

文章編號：1008-4681(2015)06-0036-03