房地產價格的波動對宏觀經濟的影響

◎李一男

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房地產價格的波動對宏觀經濟的影響

◎李一男

在近些年來，我國的經濟一直保持在高速發展的狀態，在我國眾多的產業之中，房地產對于我國經濟的影響程度是最大的。隨著近些年我國住房制度的不斷改革，同時城市化的進程也在進一步的加快，我國的房地產業已經進入了一個鼎盛的時期。房地產業是我國國民經濟的主導產業，所以一旦房地產經濟有所波動，將會對我國的宏觀經濟發展產生顯著的影響。所以，對房地產價格波動對我國宏觀經濟產生的影響進行研究是有著非常重要的理論意義和現實意義的，通過對房地產價格波動對我國宏觀經濟的影響進行研究，可以發現房地產價格與宏觀經濟之間的關系，有利于我國政府制定相應的政策來對我國的經濟進行宏觀調控。本文從房地產價格波動對我國社會總消費、經濟增長和通貨膨脹所產生的影響探討了房地產價格波動對于我國宏觀經濟的影響。

房地產業有著很長的產業鏈條，它不僅僅是我國的主導產業，在其他國家，房地產業往往也是他們的主導產業。房地產一旦出現波動，可以通過多種途徑來對國家的宏觀經濟狀況產生影響。如果一個國家的房地產市場非常繁榮，那么隨著房地產市場的發展，就會對鋼鐵、建材、家具、家裝等有著很大的需求，從而就會帶動這些產業的進一步發展。同時，房價上漲會引起一定的財富效應，從而使得國家的經濟走向繁榮。但是如果房地產過熱，就會產生泡沫，房地產泡沫的產生會給國家經濟帶來極大的風險，使得銀行的房地產信貸面臨很高的信貸風險和違約風險，一旦房地產泡沫破滅，與房地產相關的領域都將面臨巨大的風險，嚴重時甚至還將導致金融危機。一旦金融危機爆發，房地產的價格又會進一步的降低，房地產業就會進入低迷的狀態，房地產的低迷又會使得實體經濟受到巨大的影響，最終使得國家的消費和投資進一步萎縮，造成國家經濟的衰退。從近期的金融危機中我們可以深切的認識到房地產波動對于國家乃至全球宏觀經濟的影響，所以對我國的房地產市場波動對宏觀經濟產生的影響進行研究是有著中重要的意義的。

房地產價格波動影響消費的渠道

財富效應。所謂的財富效應，實質上包括了兩大類，一類是實現的財富效應，另一類是潛在的財富效應。實現的財富效應指的是所有者因為房地產價格的上漲而出售其住宅或者利用其價值的上升進行了再融資，這時房地產價格的上升對實際財富的增加有著直接的推動作用，而且也有效地擴大了當期的消費水平。而潛在的財富效應則是指的房地產商品的所有者即使沒有在房地產價格上升的時候進行出售或者再融資，但是房地產價格的上升使得其潛在價值有所上升，這樣消費者往往能夠感受到財富的增加，使得其邊際消費傾向得以擴大。所以房地產商品作為人們財富的一個重要組成部分，其價格一旦上漲，就會直接促進消費的增加。

預算約束效應。對于那些擁有住宅的所有者而言，房地產價格一旦上升，就會使得他們的財富有所增加，但是對于租房者而言，情況就相反，一般來說，房地產價格的上升會連帶地引起房屋租金的上升，房屋租金上升之后，租房者更多的資金就會用以支付房租，從而使得租房者的消費行為有所減少。所以房地產價格的波動會直接地對消費者尤其是租賃房屋者購買地產商品的決策造成影響，從而對其儲蓄和預算決策造成影響，最后直接地導致消費者當期消費發生變化。

成本效應。房地產價格的上升還會帶來顯著的成本效應，然后通過成本效應對居民的消費造成影響。這一點對于租房者而言特別明顯，因為房地產價格的上升往往與租金的上漲是有著密不可分的關系的，所以在租金上漲之后，租房者的生活成本就會有所上升，這樣就使得租房者的消費有所減少。與此同時，房地產價格還與通貨膨脹也有著緊密的聯系。除此之外，房地產價格的上升還會使得企業的運營成本有所增加，使得企業也面臨一定的壓力。

流動性約束效應。如果房地產商品價格有所上漲，消費者就可以利用升值的房地產商品來申請更多的貸款，以獲得更大的流動性。相反，若是房地產價格大幅地下降，銀行就會對房地產商品的價格進行重新的評估，此時銀行為了規避風險，就會要求房地產商品所有者提供給銀行更多的信用保障，這樣就會對消費者產生更多的流動性約束。

房地產價格波動對宏觀經濟的影響

房地產價格波動對社會總消費的影響。房地產是消費者非金融資產的一個重要組成部分，所以房地產價格的波動會直接或者間接地導致人們的財富水平的變動，而人們的財富水平一旦發生變動，其消費行為也就會產生相應的變化。具體地來說，如果房地產價格有所上漲，那么房屋所有者的財富總量就會有所增加，財富總量的增加就會使得房屋所有者的邊際消費傾向有所提高，而對于租房者來說，房地產價格的上漲會大大的增加其租房或者購房的成本，從而就會對他們的消費支出進行抑制以節省更多的資金來用于租房或者購房。從理論上來講，房地產價格的波動對于社會總消費有著很大的影響，房地產價格的上漲能夠有效地推動社會總消費的增加，但是這種同向帶同作用往往只會是短期的，所以房地產價格雖然能夠對社會總消費起到一定的拉動作用，但是也必須要防治房價的過度增長。

房地產消費是一種綜合型的消費，居民在購買了房屋之后，往往還會產生對裝修、家具和交通等方面的需求，從而就會使得居民再進行這些方面的消費，所以房地產業對于激活居民的消費需求也有著十分重要的作用，可以有效地擴大我國的內需。但另一方面，房地產價格如果過高，就會產生泡沫經濟，所以也要避免房地產價格的虛高，從而有效維持我國的金融市場的穩定。

房地產投資波動對經濟增長的影響。在西方國家的經濟發展歷程中，房地產業發揮了其重要的作用，并且是其經濟得以增長和繁榮的一個重要支撐，我國在近些年的發展也很好地說明了這一點，我國近年的經濟持續增長是離不開房地產投資的。從我國近些年的經濟發展歷程來看，房地產市場投資波動對于我國經濟增長的拉動作用是十分顯著的，從整體上來看，房地產市場投資雖然能夠有效地拉動我國的經濟的增長，但是房地產市場投資額的增長速度應該與我國宏觀經濟的發展狀況相適應，否則如果房地產

市場的投資增長過快，就會使得房地產市場出現泡沫，不能夠保證房地產業的健康穩定發展。

雖然房地產市場投資能夠有效地拉動我國經濟增長，但是這種拉動作用往往不能維持很長的時間，主要是因為房地產投資的過快增長會使得我國銀行信貸資金的配置效率，使得銀行信貸金融風險有所增加，房地產投資的收益率較高會使得銀行的信貸過分地集中于房地產行業，但是一旦房地產經紀出現波動，所威脅的就是整個金融領域。還有房地產的過熱也會導致產業結構的失衡，使得我國的技術創新型企業的市場競爭力大大降低。

房地產價格波動對通貨膨脹的影響。在房地產價格上升的初期，購房者往往會因為價格的上漲而減少購房的行為，轉而對房地產市場進行觀望，但是房屋消費是剛性需求，如果房地產價格持續上漲，居民對于價格的上漲預期就會增強，從而又會使得居民從觀望轉為積極購房，在居民購房之后，房地產消費又將帶動一系列的消費行為。所以房地產價格的上漲對于通貨膨脹也是有著重要的影響的，從長期來看，房地產價格同比增長的水平如果上漲，通貨膨脹就會呈現出先下降再上漲然后再次恢復下降的特征，所以可見通貨膨脹對于房價上漲的響應是呈現出階段性的特征的。

通過以上的分析，我們不難發現房地產經濟的波動對于我國的宏觀經濟有著十分顯著的影響，所以我們對于房地產業的發展必須引起足夠的重視，一方面，要積極地發展房地產業，使其為我國的經濟增長繼續做出自己的貢獻，但是另一方面，也必須對房地產業進行一定的控制，避免房地產價格的波動過大，避免泡沫的出現，使得我國的房地產波動能夠與宏觀經濟相協調。

（作者單位：中國社會科學院研究生院）