影響土地價格的因素分析

胡文立

【摘要】本文旨在《資本論》的視角下，分析影響土地價格的因素及土地價格變動產(chǎn)生的影響，并以此給出政策性意見。本文首先分析了土地價格與地租、利息率的關(guān)系，并具體說明了利息率和地租變動對土地價格的決定性影響。其次分析了供求關(guān)系和周邊地區(qū)如何對土地價格產(chǎn)生影響。最后，根據(jù)促使土地價格上漲原因的不同實質(zhì)的分析，給出了對經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展的建議。

【關(guān)鍵詞】土地價格 地租 利息率

一、引言

馬克思在《資本論》第三卷中地租理論成立的前提是土地私有，目前中國土地改革方向正是讓土地歸個人所有。但是當前土地價格上漲問題已成為社會關(guān)注的焦點。私人土地投資者最關(guān)心的是土地升值帶來的利潤問題，而政府主要關(guān)注的是土地價格上漲過快對民生的影響。因此利用《資本論》中的地租理論解釋我國土地改革中的問題，并對此提出建設(shè)性意見顯得十分重要。

二、土地價格的形成

根據(jù)《資本論》第三卷第六篇，土地不是勞動的產(chǎn)品，沒有價值，但是土地具有使用價值，通過轉(zhuǎn)讓使用價值可以獲得一定的收入。因此，土地是資本化的特殊商品，資本能夠固定在土地上。

地租是土地所有者出租一塊土地而每年得到的一定貨幣額，土地所有者獲得土地的所有權(quán)，而把土地的使用權(quán)讓渡給租地農(nóng)場主。租地農(nóng)場主為了得到在土地這個特殊場所使用自己資本的許可，就必須要在一定期限內(nèi)（比如每年）按照契約規(guī)定支付給土地所有者一定的貨幣額，否則土地所有者寧愿土地荒廢。這個出租一塊土地而每年得到的一定貨幣額就是地租，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上借以實現(xiàn)增殖價值的形式。

任何一定的貨幣收入都可以資本化，都可以看作一個想象資本的利息。土地是資本化的特殊商品，地租也可以看作是某個資本的利息。假定一個資本家用4000鎊購買的土地每年可獲得200鎊地租，那就相當于這4000鎊每年得到5%的平均年利息，不論他是把這4000鎊直接借出去或者是以土地形式租出去而獲得租金，得到的收益是一樣的。這就是一個4000鎊的資本按5%比例增殖。在這個假定下，二十年內(nèi)地產(chǎn)的收入，可以補償這一地產(chǎn)的購買價格。所以，土地的購買價格是按年收益的若干倍來計算的。

實際上，這個購買價格不是土地的購買價格，而是土地所提供的按一般利息率計算的地租的購買價格，可以得到公式：地租=土地價格×利息率。公式變形可得：土地價格=地租/利息率。由此可知，地租和利息率是影響土地價格的決定性因素。

三、利息率和地租決定土地價格

（一）利息率影響土地價格

假定地租是一個不變量，土地價格的漲落同利息率的漲落成反比。如果普通利息率由5%下降到4%，那么200鎊的年地租代表的資本的年增殖額，就從4000鎊增至5000鎊。如果利息率由5%下降至4%，結(jié)果相反。

商品的價值是由生產(chǎn)其所耗費的社會必要勞動時間決定的。所以，個別資本家會想方設(shè)法提高自己的個別勞動生產(chǎn)率，縮短個別勞動生產(chǎn)時間，使之小于社會必要勞動時間，從而獲得超額剩余價值。這時等量資本投入不同的生產(chǎn)部門得到的利潤是不同的，所以把資本投入利潤率較低生產(chǎn)部門的資本家會把資本轉(zhuǎn)而投入利潤率較高的生產(chǎn)部門。這樣投資于不同生產(chǎn)部門的資本家之間為了獲得較高利潤率會展開競爭。通過競爭，不同的利潤率最終會趨同為一般利潤率，形成平均利潤率。由于社會平均資本有機構(gòu)成會逐步提高，在剩余價值率不變的情況下，同量預付資本所獲得的利潤率必然減少，平均利潤率會下降。平均利潤率存在著下降的趨勢，這是資本主義的客觀經(jīng)濟規(guī)律。

利潤率下降趨勢決定了利息率也有下降趨勢。所以，在地租不變的情況下，土地價格客觀呈現(xiàn)出上漲的趨勢。

（二）地租影響土地價格

由土地價格=地租/利息率公式可知，土地價格與地租成正比。這里的地租通常指級差地租。級差地租是與土地的不同等級相聯(lián)系而產(chǎn)生的地租，由農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格的差額形成的超額利潤構(gòu)成的。

土地自然肥力、土地位置的不同，會導致等量資本投入等面積的各級土地產(chǎn)生的結(jié)果不同。

1.土地的自然肥力。不同的土地自然肥力不同，所以在不同肥力條件的土地上，雇傭工人的勞動生產(chǎn)率不同，即投入相同的勞動量，得到的勞動成果不一樣。租種土壤肥力好的優(yōu)等土地，雇傭工人的勞動生產(chǎn)率高，產(chǎn)量高，單位農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格低;而租種條件較差的土地，勞動生產(chǎn)率低，產(chǎn)量少，單位農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格高。農(nóng)產(chǎn)品也要按照社會生產(chǎn)價格出售，因此那些租種條件好的土地的農(nóng)業(yè)資本家就能獲得超額利潤，條件不好的土地租種者不能獲得平均利潤，會爭相租種優(yōu)等土地。

但優(yōu)等土地的數(shù)量有限，不同條件的土地都會得到利用。所以，“在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中一切同類產(chǎn)品的價格取決于生產(chǎn)中使用勞動量最多的產(chǎn)品的價格”，即只能以劣等地的個別生產(chǎn)價格來決定農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格。這樣，耕種優(yōu)等地和中等地的農(nóng)業(yè)資本家不僅能夠獲得平均利潤，還能夠獲得超額剩余價值。相對于劣質(zhì)土地，他們愿意用更高的土地價格來換取更優(yōu)質(zhì)土地的使用權(quán)，即自然肥力高的土地價格高，自然肥力低的土地價格低。土地價格與肥力相關(guān)。

2.土地的位置。同樣肥力和產(chǎn)量的土地，由于距市場遠近不同其土地價格也會不同。距離市場較遠的土地，其生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品的運輸需要耗費更多的運輸費用，個別價格高;距離市場近的，運輸農(nóng)產(chǎn)品需要的運輸費用少，個別價格低。個別價格低的農(nóng)業(yè)資本家具有競爭優(yōu)勢，在獲得平均利潤的同時能夠得到超額剩余價值。因此，距離市場近的土地價格高，距離市場遠的土地價格低。

以上，土地的自然肥力和土地的位置，通過影響級差地租I，影響了土地的價格。但級差地租II的變化也對土地價格有所影響。

3.投入的固定資本。級差地租II以級差地租I為前提，二者在實質(zhì)上是一致的，都是由個別生產(chǎn)價格和社會生產(chǎn)價格之間的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的。但不同于級差地租I，級差地租II是由于在同一塊土地上連續(xù)增加投資的勞動生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的級差地租。

隨著土地的開發(fā)，土地所凝結(jié)的固定資本越來越多，引起價格上漲。這就是級差地租II對土地價格的影響。為什么土地會凝結(jié)固定資本呢？在這里我們要區(qū)分一下純粹的土地和凝結(jié)了人類勞動的土地。

純粹的自然的土地是資本化的“特殊商品”，是不能用勞動時間來衡量的，但是它本身的肥力和位置、社會上的利息率會影響這種資本化商品的價格。人類可以在純粹的土地上勞動，形成凝結(jié)人類勞動的土地，這種無差別的人類勞動成為投入土地的資本，可以通過勞動時間來衡量。一塊已經(jīng)耕種的土地比一塊具有同樣自然性質(zhì)的未耕種土地價值高。[5]

租地農(nóng)場主租種土地所有者土地，必然希望產(chǎn)出品的個別價格低于社會價格，以獲得超額剩余價值。這種投入資本有的是比較短期的，如化學性質(zhì)的改良、施肥等;有的是比較長期的，如修排水渠、建設(shè)灌溉工程、平整土地、建造經(jīng)營建筑物等。[6]投入土地長期的固定資本大部分是由租地農(nóng)場主投入的，可是當契約租期一滿，在土地上進行過的各種改良就變?yōu)橥恋厮姓叩呢敭a(chǎn)。所以土地所有者會力圖縮短租期。隨著經(jīng)濟發(fā)展，假設(shè)利息率不變，土地的價格就會不斷上漲。

四、政策與建議

土地價格升高過快可能會影響民生。一方面土地價格上漲引起房價快速上漲，居民購房負擔過重，抑制其他消費，導致國內(nèi)需求不足;另一方面，房價上漲過快導致社會財富向富人轉(zhuǎn)移，擴大了貧富差距。因此，國家需要采取措施來抑制土地價格的過快增長。

對于由平均利潤率下降引起的土地價格上漲，應該在一定程度上給予鼓勵和提倡，利用好市場杠桿，鼓勵實體經(jīng)濟發(fā)展。但同時也要保障好民生，防止貧富差距過大。為此政府可以加強廉租房建設(shè)，進行棚戶區(qū)來改造安置居民，同時增加普通商品房供給，滿足居民住房消費的合理需求。

但針對投機引發(fā)的土地價格上漲，政府要落實好房地產(chǎn)調(diào)控政策，切實增加住房有效供應，堅決抑制投機炒作等行為，促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。