淺議物業專項維修資金管理使用

王平楠 趙護航 夏娟娟 王昌生

【摘要】本文在大量的調查研究基礎上把物業專項維修資金理論與實踐相結合，提出了物業專項維修資金管理、使用中應體現民意、做活民生工程，用活物業專項維修資金，突破當前物業專項維修資金管理使用中的瓶頸狀態。

【關鍵詞】制度管理 ?維修資金 ?物業專項

一、物業專項維修資金內涵外延

（一）物業專項維修資金概念含義

物業專項維修資金（以下簡稱“專維金”），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。

一是物業“專維金”由業主交存，歸業主所有，業主有依法使用支配處分的權利。

二是物業共用部位指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承接墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

三是物業共用設施設備：是指以據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營停車場、車庫、公益性文體設施和和共用設施設備使用的房屋等。

四是“專維金”動用時間。物業共用部位、共用設施設備保修期滿后，發生的物業保養維修、更新、改造，就應當依法動用“專維金”。

（二）住宅專項維修資金來源及交存規定：

業主購買物業時必須一次性交齊規定數額的“專維金”原則是：

一是商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有的物業的建筑面積交納住宅“專維金”，每平方米建筑面積首期交住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

二是對公改房的出售規定，要求售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，購房個人不得低于2%交納。公私雙方均須從售（購）房款一次性提取（交納）住宅專項維修資金。

三是業主交存的住宅“專維金”屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。使用權歸業主，政府有關部門只是履行監督權。

四是物業公有部位、物業配套經營設施設備，商業經營利潤收入和“專維金”利息等計入“專維金”歸全體業主共有。

（三）專項維修資金管理的規定

“專維金”管理十八字原則是：“專戶存儲、專款專用、所有人決策、政府監督”，其要求是：

1.“專維金”由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開戶“專維金”專戶。開立住宅“專維金”專戶，應當以物業管理區域為單位設帳，安房屋戶（門）號設立分賬號;未劃定物業管理區域的，其“專維金”由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設（房地產）主管部門負責管理。

2.業委會管理。業主大會成立后，業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅“專維金”的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅“專維金”專戶。開立住宅“專維金”專戶，應當以物業管理區域為單位設帳，按房屋戶（門）設分戶賬。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅“專維金”的部門應當在接到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅“專維金”賬號余額劃轉至業主大會開立的住宅“專維金”賬戶，并將有關賬目等轉交業主委員會。

3.關于“專維金”續籌的規定：業主分戶賬面住宅“專維金”余額不足首期存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定，未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定續籌方案。這里核心問題，就是“專維金“必須按物業客體損害的程度和保養的需要，及時動用“專維金”進行大中修、更新，改造，而不是“只管不用”。在“專維金”用到70%以上，不足首期繳納的30%時，應及時組織續籌，這是“專維金”管理的重點。政府監管部門的責任一是審查資金是否依法確實用在物業大中修及更新、改造上;二是在資金不足30%時及時監督續籌。

二、物業專項維修資金使用

（一）住宅物業“專維金”應當專項用于住宅公用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造、不得挪作他用，使用原則是“方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致”

公共部位、公共設施設備大中修、更新、改造涉及到公眾安全問題，如電梯3年中修6年大修，這是根據科學測定的規定，違反規定、耽誤時間就會危及業主生命安全;收支賬目必須公開透明告訴業主，不可以掩著蓋著暗箱操作;受益業主和承擔必須一致，這就是按此例承擔經費。維修、更新、改造時所用費用，應由相關受益業主和公有住房售房單位按照所交住宅維修資金的比例分攤;其中，應由業主承擔的，應再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤;涉及到尚未出售的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設（公有住房）單位，應當按照尚未售出商品住宅或者公有住宅房的建筑面積，分攤維修、更新、改造費用。

（二）“專維金”在劃轉業主大會管理前使用管理程序條件

一是物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的由相關業主提出使用建議;二是“專維金”列支使用決定權由占建筑總面積三分之二以上的業主和占總人數三分之二以上（兩個絕對多數）的業主討論通過后才可使用，少數業主必須無條件服從絕對多數人意見;三是物業服務企業或業主委員會組織實施使用方案;四是物業服務企業或者業主持有關材料向所在地直轄市、市、縣人民政府（房地產）主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅“專維金”的，向負責管理公有住房住宅“專維金”部門申請列支;五是直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅“專維金”部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅“專維金”的通知;六是專戶管理銀行將所屬“專維金”劃轉至維修單位。

（三）住宅“專維金”劃轉業主大會管理后的“專維金”使用程序

一是有物業服務企業提出使用方案，包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危害房屋安全等緊急情況以及其他需及時使用住宅“專維金”情況的處置辦法;二是業主大會依法通過使用方案;三是物業服務企業組織實施業主大會批準使用方案;四是物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金，其中動用公有住宅“專維金”的，向負責管理公有住房“專維金”的部門申請列支;五是業主委員會依據使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案;動用公有住房住宅“專維金”的，經負責管理公有住房住宅“專項維修資金”部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅“專維金”的部門發現不符合有關法律、法規、規定和使用方案的，應當責令整改;六是業主委員會、負責管理公有住房住宅“專維金”的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅“專維金”的通知;七是專戶管理銀行將所需住宅“專項維修資金”劃轉至維修單位;八是業主委員會負責監督物業服務企業保質保量按時完成。

三、專項維修資金管理使用中商榷的問題

（一）“專維金”管理混亂

北京市政協委員，金隅集團董事長蔣衛平反映：“三四百億的維修資金，使用比例極低”。北京市住建委副主任程延華證實，北京市“專維資金”賬面達350億，使用8億，使用率僅為2.3%。使用率全國基本維系在這個水平，極少數的市、縣使用率高一點。上海迎世博會前用于“平改坡“，小區整治改造動用多一點，大約在8%～10%之間，如安徽省利辛縣，使用率達到20%左右，蕪湖市使用率達5～8%左右。換句話說，“專維金”基本控制在政府相關部門手里沒有依法使用的。

1.手續復雜，支付困難。為了保證“專維金”管理上安全，《物業管理條例》規定使用“專維資金”必須經三分之二以上業主和三分之二以上專有部分業主簽字同意后，才能編制計劃報政府有關部門批準撥付使用。這里有兩個難題：一是“兩個三分之二”業主同意在操作上真的很難，有業主委員會組織的就已經很困難，沒有建立業主委員會的就更困難。業主思想認識難以統一，扯皮現象嚴重;二是審批程序復雜，“兩個三分之二”條件符合后，還須經鑒定、審價、數據整理、數據關聯、維修竣工驗收、申請、審批、付款九大步驟，才能動用這筆錢。而往往審批時，此在彼不在，彼在此不在。維修需及時，時間耽擱不起。北京金苑國際小區業委會于志江說：我們申請“專維金”，僅鑒定就是半年，程序走完就是一年。物價、勞動力成本都漲了，離初審時費用相比，出現了例掛，業主辦事真難。三是“專維金”動用限制條件太多，負責審批的人又都是“恪守法規”的人，根本不管事實。政府監管是監管資金保證用到物業維修更新、改造上去，而不是監管不準用。監管“細則”隨意性很大，是造成“專維金”沉睡的基本原因。

2.“專維金”管理透明度不夠，增值低，侵害業主利益。2007年建設部財政部發布了《住宅專項維修資金管理辦法》，明確規定：業主大會成立以后，“專維金”應當劃轉業主委員會管理，在保障“專維金”安全口號掩飾下，事實上沒有一個城市認真落實這一項規定。業主自己的錢，又有“兩個三分之二”絕對多數保障，為什么不依法交給業主自己管理？政府監管部門為何把它卡在手中呢？究其原因：一是5000億的巨款長期被閑置在銀行處于“睡眠”狀態，實質上“錢生錢”的貓膩作怪，甚至部分錢款被挪用，炒股，理財，淪為腐敗的“生財工具”。住建部房地產監管司物業管理處處長陳偉表示：“住房維修資金群眾反映強烈，各地情況不一樣，問題比較復雜，目前仍在進一步研究中，正在做相關探索”。“專維金”卡在手里17年，換了三屆政府，還探索不出辦法？真不知相關部門是在干什么？二是資金明“活存”暗“定存”，利息差被誰侵吞。目前銀行存款“活期”0.42%，一年期則是3.30%，二年期4.02%，三年4.8%，五年期5.225%，“活期”與“定存”利息差：一年2.8%，一億增值288萬，5000億增值14.4億;二年3.6%、三年4.38%、五年期4.805%。50000億五年是多大的增值數字！？這個利息差為什么不用來補貼業主委員會，不能歸業主共用？如南京江寧區恒安嘉園2005年建成，2006年1088戶入住，共交專項維修資金1097萬元。官方的區住建局回應，小區居民擁有活期利息收入35.7萬元，8年活期與8年定期，利息差是多少？誰侵占業主的利益？事實上2006年開始，江寧區住建局就將1097萬元轉為一年定期存款。8年利益是329萬元，減去業主活期利息35.7萬元，利息差293萬元，官方回應業主沒有資格享受293萬元，不知這是那個法律規定？;三是由市縣保管的地方政府規定代管單位有權從增值收入中提取2%左右的管理費。難怪“專維金”遲遲不愿劃轉業委會管理！

3.集“專維金”代管，監督管理使用職能混于一體，集運動員、裁判員于一身。在最大限度地保證維修資金的安全幌子下，資金管理部門十七來就沒想出一條好方法。只要一天不想出來，那只好由代管部門管理一天，永遠想不出，那只好永遠代管。甚至有的城市物業已經征收了，可“專維金”分文沒用，甚至物業征收后“專維金”也不翼而飛。原因：“專維資金”是由地方政府財政部、住建（房管局），同時也是“專維資金”的監管機構。這種雙重性質機構定位，使地方財政部門、建設（房管）部門集“資金代管，監督使用于一體”，“集運動員、裁判員于一身”，形成管而不準用或少用，監而不管的狀態，權力失去監督必然導致腐敗。

由于現階段人與人面對面的交流被網上交流代替，感情淡漠，公共財產理念缺失，公共權力意識淡漠，共同決策難度較大，只知你勞動我享受，不知社會享受是共同勞動的成果。各地住宅小區業主大會成立率也偏低，約占30%弱，安徽蕪湖市業主大會成立率約占50%左右，而且作用發揮有限，形同虛設。業主大會，業主委員會議事規則流于形式。有作為的業主大會，業主委員會鳳毛麟角，也為地方政府長期不愿將“專維金”劃撥給業主大會提供了理論依據和事實基礎。

4.“專維金”使用需求快速增長與實際撥付困難的矛盾日益尖銳，從北京市住建委2009年至2012年的維修資金增幅和使用資金的增幅調查來看：四年“專維金”以每年10%增長速度發展，而資金使用量幾乎達到每年100%增長速度，面對這種狀況“專維金”還是沒想出好辦法解決。究其原因：一是“專維金”歸集不到位，特別是續籌困難，管理混亂;二是老舊小區經過二三十年后，存在漏雨，漏水，墻壁破損，特別平頂房屋漏水，兩側承重墻滲漏水等問題的矛盾十分突出;三是原公房出售后，許多單位受改制影響，原有維修資金不知流向，如調查中發現，某城市90代房改房（大多數50～90年代初期建筑）達1000多萬平方米，可幾十年來，沒有動用一分錢維修，任其向危房方向發展，走向棚改。在上世紀八十年代、九十年代開發的房子，受當時“低門檻”政策影響，規劃不合理，基礎設施不配套，房屋質量遺留問題多，相當部分沒有交納維修資金，維修存在很大問題，許多城市將其納入棚戶區改造范圍，也有的將其納入老舊小區改造范圍。安徽省蕪湖市鏡湖區就把小區情況分別納入上述兩個范圍。近幾年來，該區每年改造費用多達5000萬元以上，自2008年至今，投入小區改造費用近4億元以上。可是，維修資金就是無權動用。一個勁地繼續加大財政投入，不僅加大政府財政負擔，而且使業主依賴性隨財政投入的增長而增長。其后果是濫用了公權、濫用了納稅人的錢，破壞了物業管理市場經濟秩序，造成物業管理不公平，助長了業主拒繳物業服務費歪風。妨礙了業主義務行使。業主靠我們去組織，物業小區問題靠我們組織業主去解決，而不是包辦。

四、專項維修資金科學管理使用的思考

（一）正確認識業主大會、業主委員會性質

業主大會是業主參與物業管理的組織形式，是共同利益的群體;業主委員會是業主大會依法選舉產生、履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項和業主監督的執行機構，是一個真正為業主服務的機構。但是這個執行機構與其他任何大會閉幕后的執行機構是有區別的：（1）業主委員會一般是非法人性質。業主委員會只是在業主大會把問題決定后，業主委員會按業主大會的決定和授權及業主委員會議事規則行事，本身并沒有多少自主權、決定權;（2）應按照《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》推選本小區公信力強，愿為業主群體服務，敢于堅持原則又善于做群眾思想政治工作的業主。我們認為特別是注意推薦擔任各級公務職務的國家機關人員、人大代表、政協委員等住在本小區公眾人物的業主為業委會成員好;（3）建立健全業主委員會各項自治、民主管理制度，特別是《業主委員會和業主大會議事規則》及《財務管理制度》，既要糾正和取消目前公款私存的做法，也要改變財政、住建（房管）部門侵占“專維金”利息差侵犯業主利益的行為。

（二）財務民主

把有限的物業“專維金”用活、用足。改變目前“專維金”歸直轄市、市、縣集中管理，以區、縣為單位管理，鄉鎮街道為微觀管理。減少管理層次、減少審批手續，貼近業主層面。直轄市、市、縣主要履行宏觀監督責任。

1.根據銀發[2006]8號文件規定與要求，業主委員會，應當在就近各商業銀的設立基本賬戶;2.市、縣住建（房地產）主管部門應當嚴格按照《住宅專項維修資金管理辦法》規定，將物業專項維修資金劃轉業主委員會所開設的指定商業銀行賬戶，不得截留;（3）所在社區居（村）委員會加強資金使用監管。蕪湖市香格里拉業主委員會做法是將所需動用業委會賬上資金程序合法手續齊全后，報送社區加蓋公章后到銀行支取劃撥，確保業委會不違規亂花業主一分錢;（4）本賬戶銀行每年至少一次（最好半年一次）與業委會（業主）核對賬戶，一年由銀行與業主對一次賬單（資金）使“專維金”存款使用透明化、明白化。

（三）計劃使用“專維金”

將目前“專維金”管理審批權由市、縣決定改為鄉鎮街道辦審批決定。只要明確維修、更新、改造物業，并不是一定要等物業壞了，才能使用“專維金”。物業預防維修十分重要，良好的預防維修才能使物業保持良好的增值業態。

物業服務企業應按規定要求，每年年末制定維修、更新、改造、計劃提交業主委員會考察論證后，交業主大會討論通過，報鄉鎮街道辦事處物業“專維金”主管部門核準后列支。物業小區里的維修更新、改造是業主自己的事，只要符合“兩個三分之二”標準，只要資金用到本小區物業大中修、更新、改造上，政府就應當即批準。政府不應包辦代替只履行監督權。政府應當做好小區內屬于政府管理的部分;屬于業主管理部分，政府任務主要發動和組織廣大業主按照《物權法》、《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》及相關法規政策和《物業服務合同》，監督物業管理企業管理好物業小區工作。指導業主和物業服務企業雙方依法依合同去落實管理任務，改變目前政府圖省事省力濫用行政手段、濫用公權、濫用納稅人的錢包辦物業區各項事務的做法。

（四）及時做好“專維金”續籌工作

“專維金”必須改變列支手續復雜，使用艱難的局面。我們認為：業主的維修金使用，業主有絕對支配權。把有限的資金最大限度地用足用活。政府主管部門的任務一是監督“專維金”依法使用，而不是主宰他們使用，改變目前房屋長達二三十年都不出新、不維修狀態;改變設施設備不安規定時間進行大中修的狀態。二是“專維金”在用到不足30%時，應有計劃有組織地及時續籌、補充，保證維修資金符合法定足額;三是“專維金”可采取房產稅的方法，納入統一的地方稅種，按售房價的0.3%～1%幅度內征收，每隔四年或五年由政府住建（房管）部門組織物業維修，更新，改造。這需要國家科學測算，需要國家立法，需要直轄市、市、縣政府監管到位，真正用到業主頭上，各級政府及任何單位不得挪用，像歐美發達國家那樣，四年或者五年一個周期，既減少“專維資金”的續籌困難，也減少了使用資金劃撥辦理手續的困難。把物業維修更新改造工作轉變為地方政府民生工程，把此項工作列入政府年度工作計劃，列入區縣人民代表大會（包括直轄市、市人民代表大會）議程，列入人大常委會監督內容，使物業“專維金”和物業小區工作真正步上法制化，規范化，制度化的軌道上。