豪宅賣的動嗎？

譚忭

這是一個關于豪宅的昨天、今天與明天的故事。

2015年1月7日，豐臺白盆窯地塊以86.25億元價格刷新北京總價地王新紀錄，萬科北京公司董事長毛大慶驚呼“北京房價6萬元時代”自此到來。對于該地王來說，業內人士估計其房屋售價將在7萬元/平方米左右。

但對于更多在江湖上聲名顯赫的豪宅項目來說，7萬的均價顯然不值一提。打頭陣的萬柳書院將“豪”的標準重重地拍在了同行臉上：14.5萬元/平方米，按此價格估算，萬柳書院全盤貨值將超過130億元，唯一能與其抗衡的是剛拿到預售證不久的融創農展館地塊。去年12月13日，農展館地王（觀瀾嘉苑）以均價16.5萬元/平方米拿到預售證，高出2萬的售價自然顯示出了孫宏斌的“霸氣與任性”。

不過，2015年參與爭搶蛋糕的遠遠不止這兩家。根據第一太平戴維斯提供的統計數據顯示，2015年北京售價超過10萬元/平方米的高端項目新盤就超過20個，5萬元/平方米的項目總計超過70個。加上老項目持續推盤，可以預見，2015年的北京豪宅市場，注定刀光劍影，更難免一地雞毛。

“限高令”破除

根據高策機構董事長陶紅兵的分析，之所以2015年豪宅項目扎堆入市，很大一部分原因來自于過去兩年的樓市調控政策。自2012年以來，北京先后出讓了10宗樓面價超過4萬元/平方米的地塊，按照兩年的常規開發周期，這些本該2014年入市的豪宅項目，被2013年突然頒布的“限高令”擾亂了節奏。此次隨著農展館項目成功闖關，豪宅“堰塞湖”才終于有了泄洪的機會。

“限高令”破除以后，市場也終于聞到了“改革春風吹大地”的暖意。2014全年GDP增速7.4%，作為早年支撐中國經濟騰飛的三駕馬車之一的房地產行業，在調控與需求飽和中進入了消沉期，“GDP壓力與城鎮化進程的繼續，讓政府重新審視自己的房地產調控政策”。

限價令的放開和首套房認定新規等政策多少提振了中高端改善性需求市場的信心。“與剛需盤不同，北京限價令放寬后為中高端項目的入市創造了政策條件，而針對改善型客群松綁的央行‘930信貸政策又定向釋放了購房需求，為中高端項目帶來市場契機。”亞豪機構市場總監郭毅從需求端的角度表達了他的看法。

拼速度

根據研究機構數據統計，在2015年1月預計入市的11個項目當中，單價5萬元/平米以上的豪宅項目就有3個，除了14.5萬/平方米的萬柳書院，盛德紫闕項目報價5.88萬元/平方米，合景映月臺與紫玉公館項目報價也達7萬元/平米以上。而就在融創闖關成功前的去年11月，先后有五礦萬科如園、泛海國際居住區、合景映月臺、中信國安府等豪宅項目渡過取證關，取證價格在6萬-8.8萬元/平米不等。

“搶在主力部隊大舉進入前快速搶占份額，這可能是萬柳書院搶在市場‘茶歇期的1月開盤的原因。對于萬柳書院來講，占據著傳統豪宅區的優越位置和學區房優勢，倚靠中關村產業園區，綜合性能很高。”原合生創展項目總經理鄧歷如此向《英才》記者分析。

根據公開數據，萬柳書院項目中205-558平米的三居至五居產品，部分戶型總價會達到7000萬元級別。中赫的態度顯然是“你買或不買，房子就在那里”。

“萬柳書院已完成25套網簽，總體來說大家對于銷售去化還是很樂觀的。”截至發稿前，中赫置地內部人士如此對《英才》記者表示。而對于“馬尾羊頭”入市是否意在搶跑，該人士的評論則比較單純，“正好在這個時間點上完成了新房驗收，而且很多準業主已經等了太久，于是就開始賣了。”

分化

成就一個真正意義的城市豪宅，就必須將城市核心地段與成熟配套完美地結合起來——這是京城開發商對于豪宅的一條定義。但2015年，顯然會有很多項目將在此標準上折戟。

有分析人士以恒大與保利逐鹿的東壩板塊為例進行了說明。東壩板塊地處東五環外，雖然是潛在的高端住宅供應區，但目前區域配套并不成熟，預計10萬元/平方米的售價將缺少足夠的支撐。

而對于傳統中央別墅區孫河板塊的開發商來說顯然也“形勢不太樂觀”，不管是雙瓏原著還是北京院子，總價都在2000萬級以上。中糧瑞府地價成本達到5萬元/平方米，總價區間也將不低于2000萬級，相對而言，地價成本只有2.6萬元/平方米的首開瑯樾，將會依靠豐富的產品類型打組合拳產品突出重圍。

除此之外，位于豐臺板塊的龍湖西宸原著預計春節后樣板間開放，上半年開盤入市，業內人士認為，項目方此舉也帶有明顯的搶占先機的考慮。

雖然開發商們使盡解數，但研究數據仍舊讓人難以樂觀，2014全年，北京5萬/平方米以上的高端住宅累計成交2608套，同比減少698套，成交總面積近46萬平方米，同比下降29%。而別墅成交更是創了有史以來年度新低。

2015年的情勢更不樂觀。在70多個定價5萬以上的項目中，超過10萬元以上的項目就有20個左右，按照一個樓盤200套保守計算，今年北京將有幾萬套豪宅或接近豪宅標準的改善型樓盤房源。郭毅曾做過數據統計，從北京近三年的3000萬元級別以上豪宅去化數據來看，基本每年也就穩定在150套左右。而除了新項目之間的廝殺，包括太陽公元、萬柳萬城華府和冠城園等二手豪宅的加入，也讓市場更加凄風苦雨。

除了需求萎縮，有分析人士還分析，雖然自去年9月末開始陸續頒布了刺激樓市的新政，但隨著時間蔓延，在沒有新政刺激的前提下，舊政的救市效力必將逐漸減弱。

盡管融創農展館項目負責人也意識到“光靠本土的財富人群是很難消化北京這么多豪宅的，必須面向世界范圍，在中國的首都置業將是灌輸給全球財富人群的一種觀念”，但鄧歷認為，多數高端盤仍然會以降價的方式來實現“高周轉”。

畢竟在樓市寒冬尚未過去的當下，財務壓力仍舊可能成為壓垮駱駝的最后一根稻草。