房地產企業集團資金集中管理淺談

袁曉嵐

一、房地產企業資金管理的特點

1.房地產企業投入資金大，回籠周期長，資金風險高。一方面房地產企業必須付清全部土地出讓金后方可領取土地使用權證，經過前期報批后進入開發環節，前期為獲得土地投入的資金巨大；另一方面房地產商品作為不動產，變現能力不強，回籠資金的周期比較長，因此資金的風險非常高。

2.房地產企業資金的投入和回籠受房地產行業的特點影響具有復雜性。房地產作為基礎產業，國家為了保障市場有效供給，抑制不合理的需求等原因經常采取一系列調控手段，影響較大的有壓縮信貸規模，限購限貸等措施，這些調控措施一方面會導致市場需求下降，開發商回籠資金變得困難，另一方面開發商在銀行貸款方面的難度加大，會引發房地產公司的資金緊張。因此房地產開發企業的資金運籌比其他行業要復雜。

3.房地產企業的資金來源和使用具有特殊性銀行貸款和預售房款是房地產企業資金最重要的兩個來源。就開發貸款而言，達到發放條件時除了具備銀行規定的一定比例的自有資金外，還需要四證齊全（土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證）；同時銀行對發放的開發貸款的監管非常嚴格，會設立專門的監管賬戶，針對項目開發進度專款專用，限制了開發貸款使用的靈活性。預收房款是房地產企業另一個重要的資金來源，但是在存在抵押性貸款的情況下，銀行會針對預售房款設立監管賬戶，收入的資金不能隨意劃轉到其他賬戶或者靈活使用。

二、房地產企業資金管理存在的問題

1.缺乏資金集中管理模式。目前大多數房地產企業集團對資金的管理比較簡單，沒有系統的資金集中管理模式。集團和項目公司之間的資金管理多半停留在在讓項目公司上報資金計劃，而對于后續的跟蹤、控制，調度等方面還不完善。

2.資產負債率高，過度負債經營。高負債率是房地產行業的一個特點，高負債會帶來高風險，開發量一旦超過了自身的能力范圍，過度的負債經營，資金的短缺在所難免；而解決資金問題往往是想方設法的去融資，但是資產負債率又是融資機構對貸款企業考量的一個重要指標，高負債率會降低融資的成功率。

3.融資困難，融資產品可選擇面小。目前房地產企業受國家政策和行業特征的影響，融資方式比較單一，主要集中在銀行信貸。這幾年，由于國家對房地產企業信貸規模的調控，更加增加了信貸的難度，部分房地產企業也通過信托產品等融資手段募集資金，為此要付出更加高額的融資成本，增加了企業的成本。

4.資金周轉率低，資金沉淀嚴重。房地產開發商從拍得土地到銷售環節，開發周期長，資金占用情況比較普遍，投入的資金在一定時期內很難及時形成新的有效供給，同時即使項目完工后，由于產品去化率不高，也會造成大量的庫存商品房占用房地產開發商的流動資金。另一方面，如果不能如期歸還貸款，充當抵押物部分的房子還會被銀行拍賣來沖抵貸款。

5.資金管理意識有待提高。目前大多數房地產開發企業對資金的管理還比較粗獷，對于資金的成本、利息和時間價值等方面的認識有待深入和提高，總體來說資金管理意識需要進一步加強。

三、房地產企業集團資金集中管理的趨勢和必要性

1.資金集中管理有利于加強對成員企業的管控。受資金集中管理思想的指導，各成員企業使用資金需要通過預算上報和集團審批等手續，資金上的使用受集團的安排和調控，集團通過這個過程可以進一步加強對成員企業的管控。

2.資金集中管理有利于整合資源，加強資金的使用效率，提高整體效益。房地產集團旗下的成員企業因發展階段不同，所處市場環境不一樣，成員企業的經濟效益可能不盡相同，部分成員企業處于平穩發展期，資金充盈，資金結余閑置，部分企業處于快速發展期，資金短缺，需要融資來解決資金問題，通過集團的統一資金管理和分配，可以實現結余資金的集中使用，減少不必要的融資，從而提高了資金的使用效率。

3.資金集中管理有利于防范決策中產生的財務風險。資金集中管理的思路下，集團可以事先知道成員企業的重大財務事項，可以做到事前的有效監督，保證資金的安全，防范財務風險。

四、目前房地產企業集團資金管理的主要模式

1.資金結算中心。資金結算中心通常設立于企業集團的財務部門內，是一個獨立運行的內部機構，主要負責辦理集團內部的往來款項和各成員企業收入支出等現金結算業務，可以降低資金成本、提高資金使用效益。

2.內部銀行。內部銀行在企業集團中充當結算中心、貸款中心、貨幣發行中心、監控中心。它也是一種內部資金管理機構，主要負責房地產企業集團內部日常的資金調撥、運籌和往來結算。它的特點是參考銀行的管理方式和職能。

3.財務公司。財務公司的設立要求比較高，對集團公司的注冊資本和成員企業的資產規模都有較高的要求，需要通過中國人民銀行的批準才能成立。它可以經營部分銀行業務，具有獨立法人資格，但屬于非銀行金融機構，定位于服務集團，不能對外開展存貸業務。財務公司具有金融服務、資源配置、資本控制、內部結算、籌資融資、投資管理等方面職能。

4.統收統支模式。統收統支模式是房地產企業集團的所有現金收支業務都集中在集團公司的財務部，由集團公司財務部統一收取和支付，各成員企業不再單獨設立銀行賬號，而且嚴格實行收支兩條線。統收統支模式有利于企業集團總體上控制資金的進出和收支平衡，但是不利于調動成員企業的積極性。

5.現金池模式。現金池模式是針對多賬戶資金余額的管理模式，是目前比較先進的資金管理方式。現金池借助銀行系統和網銀技術，統一調度和集中運行成員企業的資金。在現金池框架內，集團公司是委托借款人，成員企業是借款人，銀行是放款人（由委托借款人放款給借款人），成員企業在現金池里透支要付息，成員企業在現金池里存款要收取利息，換言之，現金池通過以上方法，可以達到自動調撥的功能。這種資金管理模式比較適合于企業集團信息化水平高，管控能力強的企業集團。

房地產企業應該轉變思想，認識到資金集中管理對企業發展的重要性，根據自身企業所處的發展階段、資金規模和子公司實際情況，選擇合適的資金集中管理模式，從而使企業更加健康的發展。

[1]朱元午.企業集團財務理論探討[M].東北財經大學出版社，1999.

[2]黃愛友.淺析加強房地產企業資金管理[J].科技資訊，2007(12).