房地產企業財務風險管控研究

李巖

一、房地產企業財務風險的研究背景及意義

房地產在人類生活和消費中占有重要地位。房地產以其固有的特點，包括強關聯度和帶動系數大等方面，已經迅速發展成為我國經濟支柱產業。控制并減少財務風險是房地產企業在市場中立于不敗之地的核心戰略，控制財務風險是企業必須重視的財務管理問題。對于企業來講，采用任何工作改革、激勵等措施都不能取代財務風險控制這個工作內容，它是企業取得成功的保證。

二、房地產企業財務風險管控問題成因分析

1.籌資風險成因分析

第一，依靠銀行貸款導致資金融資渠道過于單一。由于整體的融資渠道都主要集中在銀行貸款，加之受到國家政策和經濟環境的影響，銀行信貸政策逐漸偏緊，企業的資金鏈受到巨大的沖擊，同時，企業無法從其他渠道獲取充足的資金來滿足項目開展的需要，將面臨巨大的財務風險。第二，隨意籌資使企業資產負債率過高。在負債的結構方面，企業用于項目的長期投資資金采用了中短期的貸款方式，此時受國家調控政策等因素影響，銷售及回款情況很不理想，如果貸款到期時銷售回款仍不能完成預期，將使得企業陷入嚴重的困境，增加了企業的籌資風險。在籌資的規模方面，有些企業的籌資規模已達到其所能承受風險能力的上限，應該引起高度的重視。第三，粗放型的資金運作導致企業缺乏科學合理的融資決策。企業對自身的資金需要和收益情況了解不詳細，對可使用的融資渠道和形勢的挖掘不充分，對資本結構和融資風險的認識不清晰，對怎樣開發融資渠道、如何優化資本結構缺少明確的科學依據和分析決策的方法。

2.投資風險成因分析

一方面，時間因素的不確定性增大企業投資風險。房地產企業項目所經歷的時間越長，內外部的環境等因素變化的可能性越大，隨之帶來的風險也越大。另一方面，宏觀經濟政策復雜多變增大企業投資風險。房地產企業是受政策性影響很敏感的行業，受著投資政策、經濟政策、產業調控政策、稅收政策等多方面政策的制約和影響。近年來，國家連續出臺了多項針對房地產行業的調控措施，很大程度上影響著房地產行業的投資。

3.管理機制風險成因分析

首先，企業預算管理制度的不健全增大企業財務風險。企業不能從財務預算的角度認真分析，不能從土地成本、資金使用、投資收益等方面做出詳細的預算，企業就不能明確目標利潤，更無法將預算分解并落實，就會產生財務管理上的隨意性和資金的不可控，財務管理知識簡單的會計核算，忽略了相關控制，加大企業的財務風險。其次，企業內部財務控制機制不健全，管理責任追究不明確，沒有在企業內部進行相互制約。在資金使用方面缺少計劃和安排，項目啟動前企業不能對資金的使用做出合理的計劃，在資金偏緊時容易帶來財務危機。最后，成本費用控制不到位增大企業財務風險。企業忽略了項目相關的成本費用的控制，沒有做到各部門全程成本核算，管理費用和銷售費用的支出較大，使企業的流動資金不足，無法提供更多資金償還短期借款，加大企業財務風險。

三、房地產企業財務風險的管控策略

1.籌資風險管控策略

第一，利用房地產信托方式開展多元化融資。信托具有獨特制度優勢，創新空間寬廣，具有巨大的靈活性。相比較銀行貸款，房地產信托融資策略不但可以降低房地產業整體的運營成本節約財務費用，有利于拓寬投資者投資渠道、促進投資的多元化發展。第二，尋求與其他企業合作。可以同行業上游的設計企業或建筑企業合作，以提供的材料、設計或施工作為投資，這樣一來可以減少前期的資金投入，提高資金的流通性與回籠速度。還可與同行業房地產企業合作，以一方提供土地的使用權投入房地產開發項目，由另一方進行開發等后續工作的合作方式進行，雙方依據各自的投資比例分配收益。這樣的方式可在擁有土地的一方資金量不足的情況下可以實施，同時雙方在合作的整個過程中有高度的協調性。第三，降低融資成本實現融資決策科學化。通過預算對資金預先實行計劃安排，保證融資決策的準確性和實用性。參照預算籌資，避免資金閑置，減少融資成本。

2.投資風險管控策略

首先，進行詳細的財務預算并建立全面預算體系。運用綜合的評價方法，從土地的成本、資金流量、投資回報率等對投資方案進行詳細的財務預算。其次，進行全面的可行性研究并縮短施工工期。加強市場調查，重點關注項目的現有供求情況和未來的供求趨勢。在工期可能帶來未來的不確定性風險方面，重視事前控制和事中控制，在確保施工質量的基礎上快速開發縮短工期，盡可能減少未來的不確定性風險。再次，時刻關注國家政策加強對新政策的理解。政府對房地產開發行業的態度，政策動態趨勢。正確的判斷投資方向和調整投資方案，減少由此帶來的風險。

3.管理機制風險管控策略

第一，完善付款原則及制度。在付款原則及制度方面，企業應在各個相關部門建立內部控制和相互制約的體系。對于重大事項，應及時上報并進行集體決策。財務管理需全面應用網絡化信息技術管理，加快信息共享的速度，使企業充分利用資源，增加投資收益。第二，加強資金管理。應將資金管理融入財務預算當中，通過資金預算，合理的安排資金運轉，降低資金使用成本，提高資金使用效率。增強對資金使用的規模控制，建立和完善授權制度。同時，完善資金管理，實現資金統一控制和集中管理，有效防范企業的財務風險。第三，加強成本管理。敲定項目開發成本和開發成果，不得隨意增加支出，執行成本責任制，通過對項目的全過程進行管理，實現成本管理的目標。

四、總結

綜上所述，房地產企業財務風險主要存在于籌資、投資和管理機制等環節，找出了房地產企業融資風險、投資風險、管理機制風險形成的原因。在詳細研究房地產企業財務風險產生原因的基礎上，從而提出房地產企業財務風險的管控策略，并在應對國家宏觀經濟政策、房地產調控措施和企業資金管理等方面給出建議，為減少企業的財務風險提供參考。

[1]王豐蓮.論企業財務風險的防范及控制.商場現代化，2008, (12).

[2]李燕.企業財務風險的成因分析及其控制.會計之友，2008, (5).

[3]劉凡玲.企業財務風險認識與控制.特區經濟，2006,(12).