丁何穎



摘 要:21世紀以來,中國經濟進入高速發展階段,房地產業也具備良好的發展態勢。隨著美國次貸危機和近年的金融危機影響,中國的房地產業發展遇到了不少問題,急需解決。旨在討論中國房地產業的發展現狀及存在的問題,并且就某些問題提出建議。
關鍵詞:房地產市場;價格結構;資金結構
中圖分類號:F12 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2015)04-0143-02
引言
隨著20世紀90年代中國住房制度改革以來,中國房地產業發展迅速,成為許多地區的產業支柱 。房地產業、汽車與鋼鐵行業是國家的“三大產業”,由此可知房地產業是國家經濟發展的重要保障。經濟快速發展和住房改革之后,房地產行業炙手可熱,引來大批投資者進入,在中國的市場火爆了一段時間,房地產業在中國GDP增長上占有重要的席位。隨著次貸危機和金融危機的出現,房地產市場的泡沫增大,存在很多潛在的危機,政府部門開始關注和著手解決這個問題,許多調控措施出現,現在房地產市場開始慢慢走向合理的道路。隨著房地產業的發展,房價一直上漲,普通民眾購房難問題開始出現,房子建成后被迫閑置,房價泡沫,廉租房和保障房建設供不應求,如何解決這些房地產發展過程中遇到的問題成為研究的趨勢,對于房地產業的發展現狀研究也變得尤為重要。
一、中國房地產市場發展現狀
當前,中國房地產市場依舊發展狀態良好,投資性房地產還在繼續增長,是國內占比較大的固定資產投資項目。房地產投資一般有兩個主要來源:一方面是大量涌入的民間資本,另一方面是希望獲利的國際投資機構,但是民間投資還是主要來源,在2011年它的投資比例占到了76%左右,并且從2004年開始到2011年都是在不斷增長的,在2008年金融危機稍微回落之后,一直保持良好的發展態勢。直到2011年國內對于房地產的調控政策正式出臺,房地產投資才開始變緩。
(一)中國房地產業的地位
2000—2011年,中國的房地產投資額都保持著很高的增長率,對GDP的增長貢獻也是持續增長,開發額占GDP的比重穩步上升(如表1所示)。從2003年起,中國房地產業呈現出高速發展的態勢,由表可知房地產的發展對經濟增長有重要的推動作用,在中國的國民經濟發展中占有重要地位。
(二)中國房地產價格現狀
自住房改革新政實施以來,中國的房價一直在上漲。由圖1可以看出,2001—2004年一直在穩步增長,到 2005年和2006年增長速度變緩,而進入2007年后增長速度開始回升。很明顯地可以看出,2008年的次貸危機對中國房市有不小的沖擊,房價開始下降,但是到2009年之后房價指數上漲態勢明顯,在2010年出現了近幾年來最高的12%增速。根據價格分類指數看,住宅類價格增長明顯高于商品房和非住宅,直到2008年受到影響才開始下降,而商業用房在2008年后穩步增長,表明中國經濟的發展會帶來對商業用房的更大幅度需求。
(三)中國房地產供需現狀
取消福利房政策實施以后,房地產業迅速增長,房地產市場化后一直發展良好,除了次貸危機影響之下銷售面積有小范圍下滑,其他年份基本上保持增長狀態。商品房銷售面積從2001年的2.08億平方米增加到2011年的13.06億平方米,增長幅度達到528%;因為國家宏觀調控的影響,2012年和2013年施工面積減少,并且施工面積的增速也開始放緩,但依然達到12.9%和16.1%。從以上數據分析看出,雖然中國房地產市場中住宅建設面積在不斷的增加,但是由于中國人口基數十分大,導致中國人均住宅面積的增速要遠遠小于中國住宅建設面積的增長。
(四)中國房企資金來源現狀
由表2可以看出,2001—2013年,投向中國房地產市場的資金持續增長,與2001年相比,2011年中國房地產開發資金增長了11倍之多。
二、存在的問題
根據房地產銷售價格指數的數據可以看出,中國房價一直處于上漲的情況,中國的房屋建造面積也在增加,而人均住宅面積卻沒有相對應的增加,可以得出中國的房地產市場存在一些問題:(1)住宅商品房的平均售價較實際成本價偏高,投機過多,造成房價泡沫。(2)房子建成之后無人問津,變成鬼城,房子的閑置率較高。(3)過多的建設高檔住房,很多普通群眾不能購買到合適的住房。(4)房地產市場秩序較差,存在部分欺騙現象,損害了交易雙方的利益。
結論
現階段,我們國家的房地產市場還不夠成熟,需要在調整和改革中轉變。現在中國房地產業發展在國內也不平衡,不論是發展較好的還是不發達的地區,提高商品房的需求依舊重要。國內房地產市場存在很多問題,極需解決,商品房的需求與供給之間存在矛盾,房地產行業改革勢在必行。
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[責任編輯 吳明宇]endprint