中國房產困局及其出路：基于930政策視角

熊愛萍

摘 要：近年來，中國房地產市場發展迅速，成為國民經濟的支柱產業。然而，過度投資、房價持續上漲等問題也不斷涌現。2014年以來，中國房地產市場進入下行調整階段，大中城市的房價幾乎全部淪陷。9月30日，央行和銀監會聯合下發了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，進行全面救市，此次政策是否能夠取得預期的效果，又會給中國帶來怎樣的影響？

關鍵詞：房價下跌；房地產困局；930政策；全面救市

中圖分類號：F12 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）04-0145-02

引言

自1998年中國住房體制實行市場化改革以來，中國房地產市場發展迅速，居民居住水平不斷提高，房地產的飛速發展也有力地促進了中國國民經濟的發展，成為國民經濟的支柱產業。近幾年來，伴隨著中國的房地產業的高速發展，房地產市場過度投資、房價持續上漲等問題不斷涌現。況偉大（2011）認為政府應該控制房價的過快增長，因為一旦房價下跌，房地產信貸將嚴重萎縮，從而可能引發違約風險和房地產金融危機。黃珺、黃妮（2012）通過以2006—2010年房地產上市公司為研究樣本，發現房地產開發企業存在用自由現金流進行過度投資的行為。王菁晶（2013）將中國的房地產調控歷程分為防止過熱抑制供給、穩定房價全面治理、異常波動后持續上揚三個主要階段。而針對今年房市調整波動，已經影響到了中國的基本經濟面。為此，本文對930政府推行的政策加以分析，以此揭開房市困境及其今后的出路。

一、中國房地產困局

政府進行房地產宏觀調控的目的是鼓勵基本住房需求、打擊投機性住房需求，以防止過度投機。但每一次的政策都只是短期的，穩定性不高。在中國房地產市場中，存在兩大根深蒂固的壟斷：一是地方政府對土地的壟斷。二是開發商對房地產市場的壟斷。前一個壟斷使得權力成為唯一的地價主導者，導致地價不斷上漲，后一個壟斷則賦予了開發商強大的房屋定價權，導致房價不斷上漲。對地方政府而言，高房價是稅收和財政收入的主要來源，地方政府有激勵機制去推高房價。對房地產開發商而言，由于房地產開發的長期性，只有當房價不斷上漲，所持有的土地以及存貨才會不斷升值。此外，對銀行而言，由于近幾年房價的高速上漲，放貸被視為優質的貸款，房價一旦下跌，違約風險將會增加。然而，對消費者來說，中國目前的房價只有高收入者能夠坦然接受，中等收入者和低收入者不堪重負。如何平衡政府、房地產開發商、消費者三者之間的關系成為當前房地產最大的困局。

受全球金融危機和之前緊縮政策的雙重影響，2008年的房價有所下跌，政府采取了一系列調控手段開始救市，貨幣政策由“緊”到“松”。2009年，由于寬松的政策環境，房地產價格大幅度反彈，調控目標再次轉變為抑制房價過快上漲。但今年以來，中國房地產市場進入下行調整階段，大中城市的房價幾乎全部淪陷。根據wind上的統計顯示，截至9月，今年百城住宅中價格上漲的城市逐月減少，價格下跌的城市不斷攀升。顯然，房地產市場的疲弱直接影響固定資產投資的增速，進而影響中國的經濟增長。為此，在2014年9月30日政府推行了救市政策，但該項政策真的能夠達到“救市”的效果嗎？

二、930政策

1.積極支持居民家庭合理的住房貸款需求。本次政策放寬了首套房的標準，購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。這一政策大大刺激了住房了需求，此前因為限購而受傷的剛性需求者可以在這次政策中享受到很大的優惠。

2.增強金融機構個人住房貸款投放能力。鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

中國的信貸資產證券化試點始于2005年，隨著2008年全球金融危機的爆發，中國內地的信貸資產證券化陷入停滯，2012年中國重啟信貸資產證券化的試點。過去的信貸資產證券化基礎資產主要是對公企業貸款，目前仍未有按揭貸款、消費貸款證券化產品。

3.繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。銀行業金融機構在防范風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。

三、中國房產困局的對策

（一）強有力的信貸支持，消費者的福音

此前，為了抑制房價的快速上漲，各個城市相繼推出“限購”政策，然而，隨著房地產市場的下行，“限購”政策逐漸放寬。截至9月，除北上廣深和三亞五個城市實行“限購”外，全國各地都相繼取消了限購政策。

盡管越來越多的城市加入到取消限購的陣營中，但市場似乎不太領情。即使取消限購，市場依舊缺乏向上的動力。此前，由于放貸政策并未隨著限購的放開而放開，購房者由于缺乏信貸層面的支持，取消限購政策的效果大打折扣。這次的政策將有力刺激改善性購房和異地購房需求。

（二）銀行貸款投放能力增強，違約風險被分散

這項政策鼓勵銀行發行住房抵押貸款債券，可以分散違約風險，給銀行的風險管理提供了有力的工具，很好地解決了銀行在房地產市場上的困局。但是，這會不會使得金融危機在中國重演呢？

2008年的全球金融危機始于美國的次級按揭貸款，銀行為了轉移風險，利用資產證券化將次級房貸基礎資產轉化為抵押貸款支持債券（MBS），從而將次級貸款的風險通過證券市場轉移給投資者。房地產泡沫的破裂，引發了一場全球風暴。基于美國的經驗教訓，央行此次的政策是否會導致“中國式的次貸危機”呢？筆者認為，答案是否定的，可以從以下幾個方面進行解釋：endprint

1.次貸危機不是證券化的產物。資產證券化使得流動性很低的貸款資產得以流動，拓寬了投資者的投資渠道，還分散了信用風險。次貸危機不是因為資產證券化，它只是一種金融工具，錯誤地使用這個工具才是導致次貸危機的真正原因。第一個錯誤的運用就是發放次級貸款，貸款機構明知是次級貸款為何還要發放呢？首先是由于美聯儲的低利率政策，房價一直在上漲，銀行不用擔心違約風險帶來的損失。其次，貸款機構可以利用資產證券化將風險轉移給市場。第二個錯誤就是，是美國金融監管部門對證券化的監管流于形式，美國證券監管部門對于證券化產品的發行實行備案制度，對于房迪美、房利美這些有政府背景的機構發行證券化產品，則采取豁免審核的做法。監管的缺失必然導致各種違規操作。基于以上兩點，中國的住房抵押貸款市場不存在這樣的風險。首先，根據前面的分析，今年以來，中國房地產市場進入下行調整階段。沒有一直上漲的房價和央行的低利率政策，銀行考慮到風險的控制，并不會發放大量的次級貸款。其次，次貸危機后，中國金融監管當局對宏觀審慎監管進行了一系列研究，2011 年，中國銀監會在認真研究巴塞爾協議Ⅲ的基礎上，開始推動巴塞爾監管新標準在中國的實施。

2.次貸危機的另一個原因就是信用評級機構未能準確地向投資者提示潛在的風險。美國證監會的研究表明，評級機構90%的收入來自于發行方支付的評級費用，這使得評級機構有動力為大型的證券發行機構提供評級咨詢或給予更高的評級。在缺乏監管的情況下，評級機構很難做到獨立、客觀、公正。危機之后，央行頒布了一系列規章制度，開發了信用評級違約率系統并對評級結果進行檢驗，有利于加強對信用評級的監管。

（三）房地產企業融資能力增強

銀行提供足夠的金融支持可以使得房地產開發企業以較低的利率進行貸款，貸款利息的減少降低了房地產開發的成本，從而可以在一定程度上降低住房的價格，增加企業的利潤。根據wind資訊的統計，今年以來房地產開發資金的各個來源都有所下降，央行的政策正是房地產開發企業缺乏資金時的一顆救命稻草。這項政策也照顧了房地產開發商的利益。

本次政策惠及購房者、金融機構和房地產開發企業，一定程度上緩解了中國房地產市場的困局。然而，卻漏掉了地方政府這一重要的主體，如何解決地方政府抬高房價的動機是這項政策所不能解決的，這也將是未來政策的研究重點。

結論

面對中國房地產市場的持續走弱，房地產開發投資額增速變緩，商品房價格下降的局面，央行千方百計去庫存，先放松了限購政策，接著全面放寬限貸政策，給市場松綁。此次政策力度之大超出市場的預期，從住房的供給與需求兩方面進行調控，解決了之前放寬限購而缺乏信貸資金的問題，中國房地產市場有望回暖。至此，中國房地產調控再度步入新的周期。由于本文的寫作時間較早，政策的效果還未顯現，并不能做相關的實證研究，在這方面還有待改進。

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