從房市與CPI的關系看我國的通貨緊縮

熊建文

（宿遷學院，江蘇 宿遷 223800）

引言

從2013年11月全國樓市的成交量表現來看，我國房產市場已經出現降溫趨勢。據中原地產統計數據顯示，從2013年11月1日至11月26日，54個城市總成交量為22萬套，同比下降10.7%。2014年1—11月份，從商品房銷售上來看，銷售了101 717萬平方米，同比下降8.2%，降幅比1—10月份擴大0.4個百分點。其中，住宅銷售面積下降10.0%，辦公樓銷售面積下降9.2%，商業營業用房銷售面積增長7.1%。商品房銷售額64 481億元，下降7.8%，降幅比1—10月份收窄0.1個百分點。其中，住宅銷售額下降9.7%，辦公樓銷售額下降20.9%，商業營業用房銷售額增長7.2%。2014年1—6月我國的居民消費價格指數溫和上浮，從2014年7月102.3，2014年8月102，2014年9月101.6，已出現連續3個月下跌；工業生產價格指數從2012年3月開始到2014年11月，已連續33個月同比出現負增長。房市的變動與CPI兩者之間的關系是怎樣的呢？本文主要通過分析房市變動與CPI之間的關系來看通貨緊縮，以便提前采取相應預防措施。

一、理論上分析房市變動與通貨緊縮的關系

（一）通貨緊縮及房市衡量指標的選取

1.通貨緊縮衡量指標的選取

物價指數一方面從零售情況，一方面從批發情況，或者從經濟總體情況來反映在不同時間段內商品的價格水平變動情況。現實中常用商品的零售價格指數、居民的消費價格指數、批發價格指數或者國內生產總值平減指數來衡量經濟的通貨緊縮或者通貨膨脹。商品零售價格指數雖把零售的商品涵蓋在內，但越來越重要的服務項目沒有涵蓋，用其反映總物價的變動有些片面，因而不適合作為衡量通貨緊縮的指標。居民消費價格指數既涵蓋了大多數商品，又涵蓋了服務項目，一方面可以把我國居民日常的消費的價格狀況反映出來，同時也可以反映消費價格對居民現實生活中的消費支出有什么樣的影響。再加上國家統計局每月都會公布其數據，獲得數據比較方便快捷，社會大眾對其也很熟悉，其能夠直接反映居民的價格負擔情況，可以將其作為測度通貨緊縮的一個全面指標；批發價格指數代表規格品的范圍雖較廣，但在具體應用中我國目前官方公布的數據中比較容易獲得的就是工業品出廠價格指數，這一個指數用來整體反映批發價格指數有些片面了，所以其只能用作參考指標，一般情況不作為衡量指標；國內生產總值平減指數包括范圍雖廣，但對家庭而言，國內生產總值平減指數中包含的投資以及進口產品大多數與家庭沒有直接關系，社會大眾關注度較低。同時這一指數涉獵面太廣，統計工作相當大，不能做到及時公布，一般都是年度數據，而且公布的較晚，滯后性明顯。綜合而言，本文用居民消費價格指數（CPI）作為衡量通貨緊縮的指標，數據來源于國家統計局。

2.房市變動衡量指標的選取

根據數據可得性，現實中房市變動可以用房價的變動、房地產開發投資累計增長的變動情況來進行衡量。但現實中房價的變動一定程度上不能說明真實問題。因為房價不僅與市場需求有關，還與成本密切相關。2014年與2013年比我國的房價降價趨勢不是很明顯，主要因為2013年我國建的房子各項成本（建房原料成本、人工成本等）均較高，建房成本高使開發商不可能降太多價，因此，我國2014年房市交易量下降很多，但房價下降趨勢不是太明顯。房地產開發投資趨勢與現實經濟的運行趨勢走勢基本一致，因此，本文用房地產開發投資的變動情況來衡量房市變動更合適些。

（二）CPI與房市變動理論上的關系

房地產在一國經濟中處于舉足輕重的地位，房市的變動會影響到各行各業（詳見圖6）。房市的變動（房地產開發投資累計增長情況）會影響房產交易量，這又會直接影響到建材市場、日常用的生活電器、裝修行業、家居用品行業等領域的投資和需求情況。這些領域的運行又會影響到政府財政和銀行吸收存款及發放貸款；房地產開發投資不足會直接影響建筑工人的工作，很容易造成這部分群體的失業，失業后直接影響到他們的生活及需求；房市本身也會直接影響到政府財政，開發商獲得土地時要繳納土地轉讓金，銷售房子時要繳納相關稅費，房產銷售量下降會直接導致政府財政收入的大幅度減少；房地產開發商大多在銀行有貸款，房地產貸款占銀行貸款的20%左右，現房產交易量出現問題會直接影響到貸款的歸還，進而很容易面臨金融風險。上面的綜合運行會直接影響到居民消費價格指數及CPI。理論上，房市的變動與CPI呈現正比關系，房市的變動與現實經濟中的各個方面息息相關。房市走勢的下跌會直接導致我國需求不足、加大產能過剩及金融風險，進而導致通貨緊縮。房市與CPI的關系可以詳見圖1。

圖1 CPI與房市變動的關系

二、實證上分析房市變動與通貨緊縮的關系

（一）模型構建

理論上我們已經分析房市的變動對CPI有明顯的影響，現在我們通過回歸分析從實證上來分析房市的變動與CPI的關系。回歸分析的目的是反映出解釋變量對被解釋變量到底有沒有影響，如果有影響，影響程度多大？本文想考察房市變動對CPI的影響，因此，本文以CPI作為被解釋變量（模型中用CPI表示），解釋變量為房市的變動（模型中用FSH來表示），因CPI與其前期也相關，模型中的解釋變量也包括CPI的滯后。當解釋變量與被解釋變量同時取對數時，解釋變量前的系數可以表示彈性，同時還可以降低異方差性，因此，模型中對CPI（用lcpi表示）與fsh（用lfsh表示）做取對數處理。數據選取從2011年2月至2014年11月，由于房市1月份的數據沒有，因此，共計43個數據。數據來源于國家統計局。

（二）協整分析

1.單位根檢驗

現實中有些數據如果是非平穩的，即使是變量之間沒有任何關系，對他們進行回歸分析時也可能得出較好的結果，這就成了虛假回歸。為了避免虛假回歸的出現，我們首先對數據的平穩性進行檢驗，主要采用ADF單位根檢驗方法。具體結果見表1。變量本身雖不平穩，但他們的線性組合可能存在協整關系[1]。只有當變量之間是同階平穩時，才可能存在協整關系。

表1 變量的單位根檢驗結果

從表1中我們可以看出cpi與fsh水平上是不平穩的，因為他們水平上ADF統計量對應的P值均非常高。P值表示拒絕原假設所犯錯誤的概率，P值如果比較高，我們便不能拒絕原假設，只能接受原假設，原假設是序列存在單位根，是非平穩。但二者經過一階差分后，ADF統計量對應的P值非常小，接近于零，我們完全可以拒絕原假設，即序列均為平穩序列。

2.協整檢驗

cpi與fsh為同階平穩序列，可能存在協整關系，下面我們進行協整檢驗。協整檢驗最常見的檢驗方法為Engle—Granger檢驗。檢驗步驟首先是進行回歸分析，得到殘差；然后對殘差進行水平的單位根檢驗。模型中包含了被解釋變量的滯后，到底選取滯后幾階呢？通過分析，我們發現被解釋變量的滯后2階對應的t統計量很小（詳見表2），并不顯著，說明其對被解釋變量沒有顯著影響，因此我們選取被解釋變量的一階滯后進行協整回歸分析，回歸分析結果見表3。

表2 回歸分析結果

表3 協整分析的回歸分析結果

從表3的回歸分析結果中我們可以看出解釋變量對應的t統計量均較高，t統計量對應的P值較小，基本為零，我們完全可以拒絕解釋變量前系數為零的原假設，解釋變量均對被解釋變量有顯著的影響；R平方是反映解釋變量對被解釋變量整體擬合程度的一個指標，該指標越高說明解釋變量對被解釋變量擬合的越好，本結果中的R平方為0.883 571，非常高，說明解釋變量對被解釋變量擬合的非常好；F統計量是檢驗模型中解釋變量對被解釋變量的聯合顯著影響是否顯著的指標，其對應的P值為零，說明兩個解釋變量對cpi的影響顯著；DW統計量用來分析檢測模型是否存在序列相關的指標，模型中如果存在序列相關會導致參數估計量非有效、變量的顯著性檢驗失去意義、模型的預測失效。本結果中的DW統計量為1.697 624，其對應的檢測下限是1.39，檢測上限是1.60，DW統計量的值大于檢測上限，小于4減檢測上限，在該區間內，根據DW檢驗標準判斷模型中不存在序列相關[2]。綜上可以看出，cpi與房市之間的回歸分析結果較好。下面通過檢測殘差是否是一個水平平穩序列來進行協整檢驗，檢驗結果見表4。從檢驗結果中我們看出殘差單位根檢驗中的t統計量對應的P值非常小，說明殘差水平便是平穩序列。說明解釋變量房市（fsh）與被解釋變量CPI之間確實存在協整關系。回歸方程為

CPI與房市變動成正相關，我國房市目前呈現什么樣的趨勢呢？

表4 殘差的單位根檢驗結果

三、我國目前房市變動及通貨緊縮情況分析

（一）我國房市目前的走勢情況

從上面的實證分析中我們可以看出，CPI與房市變動存在長期均衡關系，房市的變動對CPI為正影響。我們可以從房市變動的衡量指標——房地產開發投資變動情況（圖2）、全國房地產開發企業土地購置面積增速（圖3）、全國房地產開發投資增速（圖4）、全國房地產開發企業本年到位資金增速（圖5）、全國商品房銷售面積及銷售額增速（圖6）、房地產累計投資增長（圖7）來看。上述幾個指標均出現明顯增速下降趨勢。同時2014年第一季度，重點城市樓市成交面積同比

2013年第一季度明顯大幅下降（詳見表5）。

圖2 房地產開發投資累計增長情況

圖3 全國房地產開發企業土地購置面積增速

圖4 全國房地產開發投資增速

圖5 全國房地產開發企業本年到位資金增速

圖6 全國商品房銷售面積及銷售額增速

圖7 房地產累計投資增長情況

表5 重點城市樓市成交面積情況

（二）我國目前已出現通貨緊縮苗頭

CPI編制時選取比較有代表性的商品及勞務的價格變動作為衡量指標，涵蓋范圍較廣，能及時反映影響社會大眾生活費用的物價趨勢。CPI持續過低甚至為負，代表有通貨緊縮的可能。我國居民消費價格指數2014年7月102.3，2014年8月102，2014年9月101.6，已出現連續三個月下跌。CPI變化雖不是非常明顯，但PPI變化非常明顯。PPI可以用其來衡量制造商生產產品的出廠價的平均變化情況。PPI從2012年3月同比開始出現負增長，到2014年11月，已出現連續33個月同比出現負增長（詳見圖8、圖9）。

圖8 PPI從2011年1月至2014年11月走勢

圖9 PPI從2012年3月至2014年11月同比增長情況

同時，我國沿海規模以上港口貨物吞吐量增長也出現明顯下降趨勢（詳見圖10）、國家的財政收入增長也出現明顯下降（詳見圖11）、國內生產總值、第一產業增加值、第二產業增加值、工業增加值累計增長也出現明顯下降（詳見圖12）。從上面的分析中，我們可以看出房市的變動與CPI是息息相關的，房市走勢現下降趨勢明顯，CPI也出現連續下跌狀況，我們需提前采取措施謹防通貨緊縮。數據來源于國家統計局。

圖10 沿海規模以上港口貨物吞吐量增長情況

圖11 國家財政收入同比及累計增長情況

圖12 國內生產總值、第一產業增加值、第二產業增加值、工業增加值累計增長情況

四、謹防通貨緊縮的對策建議

通貨緊縮對整個經濟、銀行業以及企業均會帶來較大影響，嚴重還可能會帶來經濟全面衰退。通貨緊縮——物價下跌——消費者推遲購買——個人消費支出受到抑制——企業產能過剩——失業增加——人們有效購買力下降——市場銷售疲軟——物價進一步下跌——經濟可能全面衰退。

通貨緊縮對銀行業及企業影響也比較明顯。通貨緊縮下物價的持續下跌一定程度上會提高實際利率水平。表面上名義利率下降，但資金成本還是比較高，加重了借款人真實的負擔，再加上產品價格的下跌，企業產品的收益率在下降，還有的企業產能過剩，產品銷售不出去，這些因素最終都會導致企業歸還貸款的能力在下降。這時銀行從風險控制角度，會進一步讓企業盡快還款，企業的負擔會更重，加快企業破產的速度。企業破產后貸款基本歸還不上，致使銀行不良貸款上升，銀行會進一步惜貸。在通貨緊縮下企業進行投資的欲望本身就不足，在加上銀行惜貸，籌集資金渠道減少，會導致企業投資會進一步不足。因此，我們需要謹防通貨緊縮，具體建議如下。

（一）擴大其他內需，農民工市民化繼續加強

從我國現行房產走勢中可以看出，我國房產交易量同比出現負增長，銷售起來比較困難。主要是因為經過20多年的發展，我國房地產的剛需動力不足。在房市比較低的時候，做房產投資的人囤積了大量的房。部分農民想市民化，特別想買房子，但由于現在的房市依就較貴，按照他們的購買力還是買不起房，再加上城鎮化的建設，城鎮中也建設了大量的房，這部分群體往往在城鎮上買房了。我國目前城鎮人口中基本上一家一個孩子，多數為獨生子女，每家最少一套房，兩個獨生子女結婚后至少兩套房，這部分群體的剛需也基本滿足了，因此我們需要開發其他消費群體，開發其他消費。拉動內需需要廣大人民有真實的購買力，在我國廣大的農村人口很多，大部分農村人口家庭收入不是很高。我國目前至少有兩個億的農民工，這部分農民工的消費力也較弱，他們辛苦工作可以掙到錢，但這部分錢往往用于投向孩子的教育、家庭的醫療，剩余的消費力很小。但是，這部分農民工的消費潛力還是具備的，我們可以通過將這部分農民工市民化來提升他們的消費增長潛力。

農民工市民化一方面可以將部分主要在城里工作并不依賴土地的這部分群體轉移，政策上支持這部分群體市民化，挖掘他們的消費潛力；另外農民市民化并不一定非要將農民進行轉移，對于依賴土地的這部分市民可以讓他們在農村就地市民化，這樣既可以提高他們的生活水平，又可以繼續經營土地，生活起來也比較方便。對于這部分農民的市民化主要是提高其生活質量水平，對其現有的教育、醫療、衛生、金融服務等環境進行改善，進一步培育信息、環保以及社區等方面新的消費增長點。

（二）實現房地產業的有效轉型

房地產業與各行各業密切相關，雖一定程度上弱化其內需占比，但仍需發展房地產業。我國房地產業積極發展的同時存在著消耗高、科技含量低、產業化程度低等問題。現其應與低碳經濟發展相適應，加快自身轉型發展，提高質量[3]。我國之前有些房子質量差、不環保。今后房地產業發展應以開發壽命長、品質高、環保節能為導向，提高房子的技術含量。我們可以開展“空中花園”計劃，在新開發的房地產頂層搞一層綠化，加大整體綠化環境。這樣做可以大大加大小區整體綠化環境，提高大家買房子的積極性。對于開發商來說，成本并沒有加大太多，只需要在建房時把頂層做的牢固些，鋪上一層土，搞一點綠化，每個樓層等層都這樣做后，綠化環境大大加大，非常有利于改善小區整體環境，進一步提高人民購房并居住的積極性。同時房地產業還可以向村鎮觀光農業旅游方向發展，觀光農業旅游把農村建設、農產品特色加工、農村自然風光及人的休閑娛樂融合在一起，既可以拉動內需，又可以促進房地產業的轉型，實現農業、旅游及房地產業多方“共贏”的局面[4]。

（三）繼續加大重點領域的投資

投資對促進增長發展具有非常強的推動作用，在進一步擴大內需的基礎上，也應繼續加大投資。我國現仍有部分地區鐵路、公路、市政建設不是很完善，一方面為改善民生，另一方面為拉動經濟增長帶動就業，繼續加大這些重點領域的投資。近年來，能源需求加大，我們需要繼續加大對能源的勘探及開采。盡可能地尋找具有吸引力的項目，充分發揮投資對經濟的拉動作用[5]。

（四）人民幣對外貶值，擴大出口

2014年我國很多行業面臨產能過剩問題，像屬于高耗能的電解鋁及鋼鐵制造，還有造船和鋼鐵領域中高端產品的硅鋼，以及新興的光伏太陽能、風電均被業界公認為“產能過剩”。這些行業是比較突出的行業，還有一些領域雖沒有這些行業這么突出，但也出現了產能過剩，產品賣不出去，企業被迫裁員，勉強維持的情況。從相關部門了解到2014年我國的勞資糾紛案例非常多，主要問題就是企業由于產品銷售不出去，從而提前終止合同進行裁員，或者讓生產工人每周只上3天班，發工資時只能發最低基本工資。而這樣做后生產工人也承受不了，這部分工人基本處于上有老人需照顧，下有小孩要撫養，他們需要長期工作，否則難以維持生活。要想解決這些問題需要積極想辦法把產品賣出去，而在我國目前已出現通貨緊縮苗頭，內需不足的情況就需要想辦法把產品賣到國外去。拉動國外消費者來買我國的商品，我們可以讓人民幣適度貶值，這樣同樣的商品，國外消費者購買的實際價格降低了，可以刺激他們的消費，從而解決產品產能過剩問題。在出口產品時也要不斷提高研發型產品、服務型產品等的附加值。同時為了鼓勵我國商品出口，大型商業銀行可以發揮積極的作用，積極為出口商或外國進口商提供融資。可以多開展出口押匯、打包放款、賣方信貸、買方信貸、福費廷、保理等國際業務，盡可能鼓勵我國商品出口。

另外，腐敗也會使某部分群體積累了大量的財富，而這部分大量的財富往往沒有用于拉動國內經濟增長上。他們有的將這部分財富長期放置在家里，不進行流通，還有的存在國外，還有的在國外進行揮霍，導致大部分資金未能投到實體經濟中，未能起到促進經濟發展的作用。因此繼續嚴格治理腐敗可以使貪污的資金回歸到社會中來，進一步促進經濟發展。

[1]姜麗麗.我國貨幣政策下資產價格傳導途徑的順暢性分析[J].商業時代，2012，（5）.

[2]李子奈，潘文卿.計量經濟學[M].高等教育出版社，2010.

[3]劉志峰.探索機制改革提高城鎮化質量促進房地產業轉型為新型城鎮化服務[J].住宅產業，2013，（8）.

[4]王義高.開發鄉村旅游休閑實現房地產轉型[J].中國鄉鎮企業，2013，（2）.

[5]張前榮.從物價形勢看通貨緊縮可能情景[J].上海證券報，2014，（4）.