銀行貸款利率對房地產價格的影響分析

景德鎮陶瓷學院 魏群

銀行貸款利率對房地產價格的影響分析

景德鎮陶瓷學院 魏群

摘 要：近年來，我國房地產市場在快速發展的同時，也伴隨著種種弊端。本文運用Eviews7.0經濟計量軟件進行單位根檢驗，協整檢驗，格蘭杰因果檢驗，分析銀行貸款利率對房地產價格的影響，得出銀行貸款利率與房地產價格成反比例關系。銀行貸款利率在有效調控房地產價格的同時也存在自身局限性，針對性地提出相應的建議對策。

關鍵詞：房地產價格 貸款利率 ADF檢驗 協整檢驗

1 問題的提出

1998年，中國開始住房制度改革，原來的“優惠分房”制度被逐漸取代，房地產業因此進入市場化階段。隨后是2000年以來，國家大力支持房地產業的發展，頒布并實施相關的支持性政策法規，房地產業進入迅速發展時期。

圖1 中國房地產企業發展歷程

注釋：數據來源于中國統計年鑒。(橫軸：時間 縱軸：年份 MT：房地產企業計劃開發金)

房地產業發展需要巨額資金，其中，相當一大部分資金需要銀行的貸款籌集。因此，銀行貸款的實現程度對房地產業的運行起著至關重要的作用。21世紀以來，中國人民銀行多次調整銀行貸款基準利率，2002年至2004年上調1次，2006年內上調2次，2007年內上調6次，2008年內下調5次，2010年內下調2次,2011年內上調3次，2012年內下調2次，直到2014年部分更新并沿用至今。無論是1年期的銀行貸款基準利率，還是1至三年期，三至五年期，五年以上期的銀行貸款基準利率都在調整變化。銀行實施的積極貨幣政策是推動房地產業迅速發展的重大因素，尤其是銀行貸款利率的調整對房價的控制，發揮著至關重要的作用。

但是，房地產快速發展的同時，也伴隨著弊端，出現全國商品房空置率過高，房價過高，房價上漲過快，昂貴房價與居民收入不相適應等問題。這些問題始終是國家致力解決的難題，更是老百姓關注的焦點。因此，作為影響房地產業的貨幣政策，尤其是貸款利率的貨幣政策對房地產價格的影響，如何有效地實施才是關鍵。只有采取有效的銀行貸款利率政策和其他措施相結合，才能穩定房價，促進房地產市場健康發展。

2 變量、數據和模型說明

2.1 變量的選擇

選擇五年期以上的銀行貸款基準利率和全國商品房平均價格作為變量，進行銀行貸款利率對房地產價格影響的實證分析。選取從2001年至2013年， 一共13組樣本數據進行計量分析，建立相關模型。

表1 全國商品房平均價格與銀行貸款基準利率

注：數據來自年鑒局和央行網。(其中，一年內多次調節利率的取本年平均值。)

2.2 模型說明

2.

2.1 ADF檢驗

ADF檢驗是基于以下三個模型：

模型一：Gt=rGt-1+ut

模型二：Gt=a+rGt-1+ut

模型三：Gt=a+bt+rGt-1+ut

若存在單位根，假設成立，則屬于非平穩序列，不可能存在長期均衡關系，反之，存在長期均衡關系，則可以進入下一步的協整檢驗。

2.2.2 協整檢驗

基于協整檢驗一般模型：Gt=a+bXt+Ut

檢驗是否存在協整關系，先設定常數項Et為殘差序列，對殘差序列(Et)進行ADF檢驗，若不存在單位根，則為平穩，存在長期均衡關系。進行協整檢驗，得出協整關系式。

2.2.3 格蘭杰因果檢驗

2003年克萊夫·格蘭杰(Clive W. J. Granger)首次提出格蘭杰因果檢驗，用以分析經濟變量之間的格蘭杰因果關系，即若在包含了變量X、Y的過去信息的條件下，對變量Y的預測效果要優于只單獨由Y的過去信息對Y進行的預測效果，即變量X有助于解釋變量Y的將來變化，則認為變量X是引致變量Y的格蘭杰原因。

3 銀行貸款利率對房地產價格影響實證分析

3.1 ADF檢驗

通過Eviews7.0計量軟件輸入2001～2014年全國商品房平均價格和貸款基準利率的樣本數據，建立基本模型。為了證明貸款利率與房地產價格的關系，首先要對14組房價和貸款利率進行單位根檢測，也就是ADF檢驗。若存在單位根，假設成立，則屬于非平穩序列，則房價與貸款利不可能存在長期均衡關系，反之，則兩者存在長期均衡關系，則可以進入下一步的協整檢驗。

表2 房價與貸款利率的ADF檢驗結果

根據Eviews軟件的檢驗結果可知：全國商品房平均售價與一至三年期貸款基準利率在各自的一階單整序列下，ADF統計量值T均小于它們各自1%，5%，10%下的臨界值,也就是全國商品房平均價格(P)的時間序列屬于一階單整平穩序列。

3.2 協整檢驗

構建因變量商品房平均售價P與自變量一至三年期貸款基準利率R的協整檢驗一般模型：

Gt=a+bXt+Ut。在Eviews軟件中輸入命令：P c R得出以下檢驗結果：

表3 房價與利率協整檢驗結果

根據以上檢驗結果，得出商品房售價與貸款基準利率的方程模型：

Pt=1508.024－5421.706Rt+Et (其中Et為常數)

由此反比例函數方程可知，房價(Pt)與貸款利率(Rt)成反比例的關系。

為了檢驗房價與貸款利率是否存在協整關系，先設定常數項Et為殘差序列，對殘差序列(Et)進行ADF檢驗，若不存在單位根，則為平穩，那么可以證明全國商品房平均售價與一至三年期貸款基準利率存在長期均衡的反比例關系。所以利用Eviews檢驗結果如下：

表4 殘差序列(Et)ADF檢驗結果

由表4可知，殘差序列的ADF檢驗結果，T的統計量值：－4.470103小于1%，5%，10%置信水平下的-4.420595，-3.259808，-2.771129。所以其結果顯然拒絕原假設，不存在單位根，所以殘差序列為平穩序列，那么可以說明，全國商品房平均售價與五年以上貸款的利率存在長期協整的均衡關系。

3.3 格蘭杰因果檢驗

表5 房價與貸款利率的檢驗結果

在以上檢驗結果后得出房價與貸款利率成反比，在這里進行格蘭杰因果檢驗。通過結果得出，在貸款利率不是房價的格蘭杰原因的情況下，統計值為0.00564，則拒絕原假設，所以貸款利率是房價的原因。房價不是貸款利率的格蘭杰原因的情況下，統計值為1.70589，則接受原假設，所以房價不是貸款利率的原因。

選擇五年期以上的貸款基準利率與全國商品房平均價格P與R，通過ADF檢驗，證明銀行貸款利率與房價都不存在單位根，則兩個變量的序列皆穩定，通過協整驗證，證明銀行貸款利率與房價存在長期穩定關系并根據協整方程模型，證明銀行貸款利率與房價成反比例關系。通過格蘭杰因果檢驗進一步證明，銀行貸款利率是房價的原因。得出最后結論：銀行貸款利率與房地產價格成反比例關系，房價隨著銀行貸款利率上升而下降。

4 銀行貸款利率調控房地產價格的弊端及對策

4.1 銀行貸款利率調控房地產價格的弊端

4.1.1 銀行貸款利率自身的局限性

根據以上的理論及實證分析，了解到銀行貸款利率的變動對我國房地產房屋價格有著極大的影響，有效運用貸款利率政策是穩定房價的關鍵。自2000年以來加大住房制度改革帶來房地產業繁榮的同時，也帶來了越來越突出的弊端，尤其是，房價過高，上漲過快，房價高與居民收入不適應的矛盾。關于這些房地產問題，一直都是國家努力解決的問題。因此也有了2000年以來的多次貸款利率調整用以調控房價， 2007年以來，為了控制房價上漲過快，一年六次調整利率。但是可以看出，貸款利率上調的幅度較小，一般為0.23個百分比。對于上漲過快的房價來說，這樣的幅度確實起不了很大作用。于是可以分析得出，我國銀行貸款利率調整的幅度比較小。對于增長過快，漲幅過高的房地產價格，微調銀行貸款利率只是杯水車薪。

4.1.2 房地產市場參與者對銀行貸款利率變動反應滯后

首先，通過Eviews7.0計量軟件建立模型，對五年以上的銀行貸款基準利率和房地產價格進行一系列的檢驗，得出貸款利率與房價存在長期穩定關系。但五年以上的貸款利率(R)對房地產價格的回歸系數為0.00564(由格蘭杰檢驗可知)，影響極小，可以得出，我國房地產市場對銀行貸款利率變動反應滯后。

4.1.3 地方政府調控房地產價格的監管力度不足

近幾年，因為房價不斷上漲，中央不斷出臺房價調控政策，但是沒有達到預計的效果。其中很大一部分原因就是地方政府調控房價動力不足。毫無疑問，中央的房地產宏觀調控政策需要地方政府具體執行，需要地方政府根據當地實際擬定具體的實施方案。然而，很多地方政府沒有落實到位，甚至陽奉陰違。

4.2 對策建議

我國在利用銀行貸款利率有效調控房地產價格的同時，也存在許多弊端。從貸款利率局限性、房地產參與者缺乏敏感性、政府監管視察力度不足等弊端，我們可以知道，不能僅僅依靠銀行貸款利率變動來調控房價，而是要結合其他有效措施來調控房價，抑制房地產過熱現象，保持房地產市場平穩運行。

4.2.1 促進銀行貸款利率市場化

我國的貸款利率市場化有著自身的改革歷程，從1996年到1998年，中國人民銀行開放同行業拆借利率的上限控制，推行債券市場化。2012年，中國人民銀行將貸款利率浮動的下限調整為基準利率的0.8倍，我國逐漸實現利率市場化。在這良好的利率市場化基礎上， 首先，央行要加大監管力度，規范金融機構工作人員的工作制度，嚴抓徇私舞弊等行為，合理規劃銀行貸款利率的浮動，根據實際情況，如市場過熱，就及時下調貸款利率。發揮貨幣市場正確引導貸款利率市場的作用，逐漸形成以中央銀行基準利率為基礎，以貨幣市場利率為中介，由銀行貸款利率影響供求，由供求影響房地產價格的市場利率體系。

4.2.2 房地產市場參與者應提高敏感性

房地產市場參與者提高對利率變動的敏感性，有利于發揮銀行貸款利率調控房地產價格的有效性，更有利于房地產市場參與者做出合理決策。毫無疑問，我國的房地產市場缺乏完善，市場參與者對銀行貸款利率反應滯后，針對這些問題，要采取積極有效的措施。無論是購房消費者，購房投資者，或者是房地產開發企業，在購房之前，都要逐步了解并掌握關于銀行貸款利率政策的知識，但是，片面的了解是遠遠不夠的，這樣容易盲目從眾，于己不利。房地產市場參與者應該充分利用多方面途徑，比如，網絡，電視，書籍，報紙等等，學習房地產市場及利率相關知識，時常關注利率及房價的變化。甚至可以向專家學者請教，避免盲從。利用熟練的知識技能或者通過其他人的幫助預測利率相對變動的可能趨勢，從中汲取出有用的有利的信息，做出最適合自己的選擇，接著，加大力度促進各大商業企業，商業銀行及房地產開發企業的制度改革和結構規劃。改善各大金融機構設施建設，培養真正有計劃有思想的房地產市場參與主體，提高房地產市場參與者對銀行貸款利率變化及房地產價格變化的警覺性。最后促進商業銀行內部機制改革,完善日常的經營模式,建立起產權分明，分工合理，服務一流，管理科學的現代銀行建設制度。有效加大貸款利率的調整幅度，尤其是中長期貸款利率及加長期貸款利率的調整幅度，提高房地產市場參與者對銀行貸款利率的敏感性并且做出有利決策。

4.2.3 提高地方政府調控房地產價格的監管力度

地方政府的監管職能需要落到實處。第一，地方政府應樹立正確的思想觀、政績觀，GDP和財政收入不是唯一重點，也不是重中之重。地方政府應該根據中央政策，結合地方實際情況，制定有效的執行方案，而不是應付中央檢查，打幌子，敷衍了事。地方政府要做的是，真正保障廣大居民的住房需求，讓更多人有房可住。比如，限制商業銀行對高檔商品房開發商的商業貸款，進而限制高檔商品房的開發數量，引導房地產市場的健康發展。政府大力支持中低檔商品住宅區的建設，給予貧困人群貸款上的優惠政策，降低貸款利率，提供鼓勵資金等，以保障更多人買得起房，有房住。建立嚴格規范的廉租房承租審核制度，嚴格審查申請人員是否符合申請標準。可以適當加大稅收以限制房地產開發數量，正確引導房地產開發，使房地產開發商能夠理性地參與到房地產行業的開發和建設上來。

參考文獻

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作者簡介：魏群(1982-)，女，江西南昌人，中級會計師，碩士，主要從事會計、經濟管理等方面的研究。

中圖分類號：F830.572

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)10(a)-178-03