耕地紅線控制下的國內房地產未來發展趨勢

吳京戎，占征杰

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耕地紅線控制下的國內房地產未來發展趨勢

吳京戎，占征杰

（湖北工業大學工程技術學院，武漢 430068）

近年來，我國的社會經濟有了巨大的發展，城市化進程不斷加快，但隨之而來城市人口規模與用地規模極大膨脹，建設用地需求與耕地保護之間的矛盾愈加尖銳。耕地保護政策要求房地產用地需要控制在一個基本底線之內，耕地紅線隨之出現。城市化的土地規劃直接與經濟發展相通，應得到妥善處理。筆者主要分析國家對于房地產的土地政策，以及為房地產業發展帶來的挑戰和應對策略。

耕地紅線；城市化；房地產；趨勢

一、房地產相關土地政策的現狀

近年來，由于城市化進程不斷加快，導致房地產相關價格不斷攀升，該現象引發了一系列的爭議和討論。人們開始深究房地產價格上漲過快的根本原因，除去建造成本，生產材料，人工工資以外，其中土地價格逐漸引起各界的注意。根據相關調查和研究顯示，地方性政府所獲取的土地出讓價格不斷上升，對房地產的價格拉動作用十分明顯。土地資源不僅作為生產活動的基礎性條件，其產權制度等的變化可能直接影響國民經濟的發展變化。從我國總體土地制度看，主要實施的是城鄉差別化的二元性土地政策，且政府部門成為唯一的土地供給方。[1]但是，因為土地不能隨著市場變化進行調整，土地供給逐漸成為影響房地產行業發展和城市經濟運行的重要因素。

根據相關調查和研究顯示，從1997-2006年10年間，我國耕地從19.5億畝銳減到18.27億畝，其中大部分為非農建設占用。其間發生了“房地產熱”、“開發區熱”等圈地行為，使得土地閑置、低效利用的現象多有發生，且有愈演愈烈之勢。然而，隨著人口數量的增加和人們生活水平的提高，人民消費糧食的數量必將與日俱增。雖然通過改善耕作方式和推廣良種種植可以在一定程度上提高單產數量，但是要想保證13億中國人的吃飯問題，僅僅靠提高單產數量是遠遠不能從實質上解決問題的，因為總產量=單位面積產量×總面積，所以要想保證總產量有所提高，必須保證有一定數量的耕地。為了確保糧食安全，綜合中國人均消耗糧食量、耕地質量、平均畝產等要素，經過有關部門科學測算，我國耕地保有量要不少于1.2億hm2（18億畝），這是一個底線，要保障糧食安全絕不能突破，耕地保護問題已經對經濟、社會、城市化發展敲響了警鐘。

二、房地產的耕地占補平衡政策及措施研究

（一）耕地占補平衡政策

耕地占補平衡政策屬于一項全國范圍內對耕地進行嚴格保護的政策，歷時長，成為學術界內重點研究的對象。其中，占指的是占用耕地，補指的是補充耕地。耕地資源不僅可以用于農作物的種植，還能夠在建筑行業發展中提供重要的資源，進而有效滿足人類生活和工作等各項需求。耕地占補平衡指實現占用耕地和補充耕地的有效平衡，也可指建設占用的耕地和補充耕地在質量和數量方面保持有效平衡。

（二）應對措施

耕地占補平衡重點關注耕地面積的控制和管理，其對于非農業的建設項目開發有一定限制，主要目的為限制過度開發，保護生態平衡。[2]房地產項目的開發和經營與耕地資源直接相關，在相關政策的規范下，要想實現完善化發展，需要在不違規的前提下實現資源的合理利用。

三、房地產企業在耕地紅線政策控制下的機遇與挑戰

（一）土地價格差異化

耕地紅線的政策導致我國的土地市場發生一定變化，其中對房地產企業的影響首先表現在房價上。耕地紅線的政策直接導致土地的價格級別差逐漸增大，且征地過程出現嚴重的腐敗現象，致使土地價格出現較大波動。[2]根據我國相關政策規定，以土地屬性為劃分的相關標準，我國土地主要分為農業和非農業兩種，土地所含有的不同屬性以及運用效果在極大程度上決定該土地產生的租金收益上的差別。因此，對于相同一塊土地來說，劃分為農業和非農業用地的效益不同。對于農業用地，僅僅從事傳統的耕作，經濟效益雖然不高，但是卻有著無可替代的社會意義。如果被劃分為非農業用地，并用于商業或工業等其他用途，其可能產生更高的經濟效益。在利益的吸引下，該土地的所有者根據不同開發方式的差異，尋找獲取最大利益的途徑，希望獲取更多利益，導致征地混亂以及土地價格上漲的情況。

（二）房地產價格上升

耕地紅線政策的出臺導致我國出現土地供求矛盾，一方面不能違背耕地紅線政策，需保持18億畝耕地面積，另一方面由于城市化進程的發展，房地產行業對土地的需求不斷增加。[3]因此，當前房地產行業中急需解決的問題是如何尋找新的土地供給，緩解土地供給困難。據相關調查發現，當前新型的土地供給來源分別為舊城拆遷、占用農業用地、開發新的非農業用地等，其中舊城拆遷成為較為普遍的一種方式。

舊城拆遷能夠為房地產發展騰出更多土地空間，但其對城市原始結構以及原始文化藝術都會產生嚴重的破壞，可能引起大范圍的社會混亂以及造成房地產行業形象的破壞。除此之外，舊城在拆遷的過程中造成的大量財力和人力破壞等都屬于社會資源的浪費現象，且其在處理相關利益的過程中可能引發很多社會矛盾和問題。因為舊城拆遷所產生的大量經濟損失和社會成本等有很大部分都會最終轉移至房地產行業當中，無形中造成房地產價格的不斷攀升，影響房地產市場的有序發展。占用農業用地可能造成周邊農業發展受限以及違反耕地紅線政策標準，對于周邊經濟發展以及城市建設非常不利。

四、應對策略

（一）謹慎執行耕地保護政策

耕地紅線政策是我國保護耕地的主要政策之一，但其在執行的過程中如果過于嚴苛，可能適得其反。首先，耕地保護屬于一項較為復雜的工程，其不僅涉及到國家土地產權制度等，還與土地使用等方面產生緊密聯系。因此，在對耕地保護政策的執行過程中，相關人員應切實保護耕地紅線的實施，并謹慎對待。耕地紅線出現的主要目的是保護我國的耕地資源總量，維持生態平衡，需要得到各方面的支持。但是，如果工作人員只是機械地執行政策，必定會明顯減少城市中建設用地的面積，使房地產開發受到阻礙，進而可能出現土地價格上升，導致房地產價格上漲。因此，國家相關部門應在制定和實施耕地保護政策的過程中，為促進房地產行業的健康發展創造條件。

（二）提升土地資源利用率

房地產市場發展受到土地保護政策的直接性影響，在耕地紅線保護政策的指導下，房地產企業應在土地開發的過程中有效提高土地的利用率。另外，我國相關部門應及時出臺土地集約化政策，在提升土地資源利用率上提供助力。在一些中小城市中，其土地資源的利用率不斷下降。因此，在未來城市建設過程中，應加強對用地結構合理性的規劃，節約土地資源，從源頭上保護耕地面積，從另外一方面促進房地產行業的發展，實現經濟發展和資源節約的和諧發展。

（三）多方舉措盤活房地產

由于土地是不可再生的資源，我們在倡導愛護土地、保護耕地的思想之外，還應適當地盤活土地及存量房產，不要一味去探討如何開發新樓盤。比如，開放房地產二級市場，降低交易稅率；提倡年輕人租房，不要追逐一步到位，給自己和家庭造成過多的負擔；其次，我國已經開始步入老年社會，老年人占據了大量的房產，可想辦法提高老年人房產的入市率，將房產進行抵押，改善老年生活，達到盤活的目的。當前已有部分金融機構開始了此項服務，為盤活房地產開創了先河，雖然開始接受的人較少，但是也不失為一項有效的舉措。而這些舉措能夠運用在房地產市場當中，將會促進房地產事業的有效發展。[4]如此，房地產價格便不會因土地供應緊張而大起大落。

五、房地產未來發展趨勢

我國的人口數量近幾年來趨于逐漸穩定的發展態勢，對于房源的需求量較為平穩。除此之外，由于國家土地政策的規定，加上耕地紅線的出臺和實施，房地產可開發的土地面積受到限制，房屋供應速度逐漸放緩。[5]因此，在未來房地產發展過程中，房價將逐漸走向理性狀態，呈現平穩發展的態勢。另外，一些保障性的住房將可能持續增加，我國房地產事業將會在未來的發展過程中更加健康和理性。[6]

房地產開發與城市化建設息息相關，而土地資源開發的問題成為影響城市經濟發展和社會穩定的重要因素。[7]我國耕地資源逐漸減少，為了有效控制土地資源的總量，我國出臺土地保護政策，其中耕地紅線政策就是其中的典型代表。但是，土地保護政策直接導致房地產開發資源減少，土地供求矛盾出現，影響經濟發展。筆者首先分析房地產相關土地政策的現狀和耕地占補平衡政策，接著闡述耕地紅線政策給房地產帶來的影響，最后提出解決措施，旨在為促進社會穩定和和諧發展提供借鑒。

參考文獻：

[1] 王靜. 城鎮化中土地制度改革的未來走向——中國近10年研究成果綜述[J]. 甘肅行政學院學報, 2013(4): 102-124.

[2] 胡小芳, 劉凌覽, 張越, 繆劍. 房地產宏觀調控政策實施效果評價——基于武漢市購房群體的感知調查[J]. 財經理論與實踐, 2013(5): 101-106.

[3] 袁博, 劉園. 中國房地產價格波動的宏觀經濟要素研究——基于可變參數狀態空間模型的動態研究[J]. 中央財經大學學報, 2014(4): 97-103.

[4] 王娜. 中國二線城市房地產業現狀及可持續發展研究[J]. 財經理論研究, 2014(3): 1-9.

[5] 陳永杰, 張影強. 短期對策與長效機制結合促進房地產市場穩定健康發展[J]. 經濟研究參考, 2014(33): 3-12.

[6] 卓娜, 昌忠澤. 淺析我國房地產經濟的宏觀調控[J]. 技術經濟與管理研究, 2015(6): 70-73.

[7] 許文薇, 蔡芝璐. 房地產資金鏈風險管理及其發展趨勢研究——以浙江省房地產上市公司為例[J]. 北方經貿,2013(4): 106-108.

（責任編校：彭 萍）

Study on the Future Development Trend of the Domestic Real Estate under the Control of the Red Line of Cultivated Land

WU JingrongZHENG Jie

（College of Engineering and Technology, Hubei University of Technology, Wuhan 430068, China）

In recent years China’s society and economy have great development. The urbanization process has been accelerated, but it follows the scale of urban population and land use scale that is greatly expanded, construction with the contradiction between the demand and the cultivated land protection become more and more sharp. The cultivated land protection policy requires real estate land that needs to be controlled within a basic bottom line, the red line will appear. Urban land planning is directly related to economic development and it should be properly handled. The authors mainly analyze the country’s land policy for real estate as well as the real estate development challenges and coping strategies.

arable land red line; urbanization; real estate; trend

F 293.3

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2015.06.003

2096-059X(2015)06–0011–03

2015-09-25

吳京戎（1970-），女，湖北武漢人，副教授，碩士，主要從事工程管理、房地產開發研究；占征杰（1979-），湖北隨州人，講師，碩士，主要從事區域經濟研究。