物業(yè)管理中的政府治理思考

賀瑤

摘 要：本文針對物業(yè)管理的行業(yè)在發(fā)展中暴露出諸多的弊病，通過對政府在物業(yè)管理中的職能探究，分析了各類問題并探析其應(yīng)對的方法，指出了物業(yè)管理在以后的發(fā)展中需要解決的問題，來促進物業(yè)管理向更加專業(yè)化的方向發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;發(fā)展;對策

物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)、現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理;是隨著住房體制改革的推進而出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理是管理的一種，具備管理的一般屬性和特點。

1.物業(yè)管理發(fā)展過程中的問題

在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，會波及到很多不同性質(zhì)的主體，主體間還會存在很多關(guān)系，比如：有行政管理方面、民事法律方面。由于在發(fā)展較滯后的地區(qū)，物業(yè)管理的制度較為落后，因此帶來了各種問題，比如說導(dǎo)致了各個主體之間不明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，產(chǎn)權(quán)的關(guān)系也不夠明確，帶了的法律責(zé)任問題也不明晰。尤其是一些開發(fā)商與物業(yè)管理公司不能更好的各司其職，房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)的時候由于各種原因留下了或多或少的工程質(zhì)量問題，平時不明顯，但是很多都是在物業(yè)管理過程中凸顯出來的，這樣一來就使物業(yè)公司無辜承擔(dān)本來要有開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任，責(zé)任不明確的狀況就讓物業(yè)和業(yè)主間的矛盾更加惡化了。另外，物業(yè)管理主要涉及到物業(yè)公司和物業(yè)服務(wù)對象的利益。目前有兩個問題較為突出：物業(yè)收費比較難，收費的方式?jīng)]有規(guī)范化。由于前期房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司存在一些責(zé)任承擔(dān)的問題。現(xiàn)在物業(yè)的以供水供電等的權(quán)利來強迫業(yè)主繳費。這樣就使雙方的矛盾加深，會導(dǎo)致紛爭的產(chǎn)生。

2.政府治理在物業(yè)管理中的作用

市場經(jīng)濟從某種意義上說就是法制經(jīng)濟，物業(yè)管理快速發(fā)展的前提和基礎(chǔ)就是要制定及實施規(guī)范合理的市場規(guī)則，加強行業(yè)立法，加大依法管理力度。制度也是一種公共產(chǎn)品，而且是稀缺的關(guān)鍵資源，政府應(yīng)承擔(dān)起物業(yè)管理制度創(chuàng)新的推動者和主要設(shè)計者的職責(zé)。實際上，我們可以看到，在當(dāng)前我國物業(yè)管理工作實踐中，政策法規(guī)發(fā)展滯后的情況是比較嚴(yán)重的，尤其是要在國家《物業(yè)管理條例》根本性立法中予以體現(xiàn)“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”的正確理念，回顧我國已經(jīng)出臺的國務(wù)院和一些地方的物業(yè)管理條例，在這一點上還是比較欠缺的。西方發(fā)達國家在社區(qū)房屋管理有許多強制性的法規(guī)，用以維護社區(qū)、城區(qū)的公共環(huán)境和社會秩序，較好體現(xiàn)了準(zhǔn)公共產(chǎn)品的立法理念和特點。從當(dāng)前我國物業(yè)管理政策法規(guī)整體性看，應(yīng)該說已經(jīng)建立了大致的框架，主體法規(guī)已經(jīng)具備，但是制度本身的層次性還不夠、配套法規(guī)還比較缺乏。規(guī)則之間的關(guān)系錯綜復(fù)雜，由于沒有一個科學(xué)立法理念作為整體指導(dǎo)，缺乏內(nèi)在統(tǒng)一性，規(guī)則之間作用相互抵消，整個制度的效率必然受到影響。物業(yè)管理立法應(yīng)以準(zhǔn)公共產(chǎn)品的有效提供為理念，注重規(guī)則之間的協(xié)調(diào)和配合。目前我國關(guān)于物業(yè)管理的主要法律依據(jù)僅有：2003 年國務(wù)院制定的《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部 2004 年制定的《物業(yè)企業(yè)質(zhì)量管理辦法》、《業(yè)主臨時公約》、2005 年制定的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。這些已遠遠滯后于形勢的發(fā)展，雖然一些地區(qū)制定了一些地方性法規(guī)，但總體上看我國一直沒有形成完整、系統(tǒng)的體系，甚至有些規(guī)范性文件之間存在矛盾，造成實踐中無法可依及操作性差的困難。我國關(guān)于物業(yè)管理的法律體系仍顯出零散、不全面等方面的問題。

矛盾加深，會導(dǎo)致紛爭的產(chǎn)生。

3.加強物業(yè)管理的對策研究

3.1 進行資源優(yōu)化配置

在物業(yè)快速發(fā)展的今天，政府應(yīng)該對其重視起來，使用積極扶植的措施來促進物業(yè)管理的市場化發(fā)展，推進物業(yè)管理的快速健康發(fā)展。推行物業(yè)競爭化發(fā)展，推進物業(yè)管理市場化。只有不斷競爭才會產(chǎn)生優(yōu)勝劣汰，才會使物業(yè)公司不斷進取，采用新的方式技術(shù)管理好物業(yè)，才能夠使物業(yè)管理增加新鮮的有用的東西。但是競爭化的發(fā)展還是需要政府的協(xié)助以及廣闊的市場，一些壟斷行為會阻礙物業(yè)的快速發(fā)展。所以政府應(yīng)該根據(jù)本地實際情況來調(diào)控，對各個物業(yè)公司進行資源優(yōu)化配置，使物業(yè)的市場更加健康的發(fā)展。

3.2 轉(zhuǎn)變原有的消費觀念

許多業(yè)主要充分認(rèn)識到過去的消費觀念已經(jīng)過時了，現(xiàn)在物業(yè)管理公司是全新的科學(xué)化規(guī)范化的服務(wù)，是市場化發(fā)展的趨勢，物業(yè)公司就是為業(yè)主服務(wù)產(chǎn)生的，但這絕不是沒有回報的，物業(yè)公司和業(yè)主之間是合作的關(guān)系。各有各的權(quán)利與義務(wù)，互相尊重才能雙贏。消除對物業(yè)的誤解。正確認(rèn)識物業(yè)管理，積極配合物業(yè)的管理，在沒有觸及自身利益時，與物業(yè)人員好好溝通，及時解決合作時產(chǎn)生的各種問題。主人翁的意識要重視。業(yè)主就是小區(qū)的主人翁，每個業(yè)主的生活環(huán)境質(zhì)量都與這個小區(qū)聯(lián)系著，愛護自身生存的環(huán)境才能幸福的生活，因此每個主人翁的合理意識要加強。

3.3 加強市場觀念和服務(wù)意識

物業(yè)的需求才是物業(yè)發(fā)展的成品，對物業(yè)需求的進行服務(wù)是物管的本質(zhì)。所以物業(yè)發(fā)展的根本就是物業(yè)公司要加強服務(wù)意識和市場的觀念。物業(yè)公司應(yīng)該進行科學(xué)化的管理。使政企進行分開管理，加強物業(yè)公司的競爭力，積極推動物業(yè)公司的快速發(fā)展是物業(yè)在管理方面的問題。整個物業(yè)人員的能力、素質(zhì)都是公司的形象代表。專業(yè)素養(yǎng)高、能力強的人才能夠更好的提升服務(wù)質(zhì)量。因此，物業(yè)公司在選拔人才的時候要嚴(yán)格把好每一個環(huán)節(jié)，從根本上提升物業(yè)公司服務(wù)的滿意度。

4.結(jié)束語

目前物業(yè)是服務(wù)業(yè)中相當(dāng)重要的部門，對增加就業(yè)率、提高生活環(huán)境的水平、促進居民合理消費有重要作用，國家應(yīng)該對這樣的低能耗、無污染的行業(yè)進行鼓勵和支持。因此，我國應(yīng)該對物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)在落實過程中不斷進行健全，只有這樣物業(yè)管理才能夠更加的規(guī)范化。專業(yè)水平和科學(xué)管理方法才能夠沿著上升的趨勢發(fā)展，才能夠帶動我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，構(gòu)建和諧美好的文明城市。

參考文獻：

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