房地產開發企業內部審計研究

□文/謝立矗

（西安石油大學經濟管理學院陜西·西安）

一、當前我國房地產開發企業內部審計存在的問題

我國的內部審計是在20世紀80年代以后發展起來的。1982年我國恢復審計制度，一系列法律法規的出臺表明我國推進內審工作的決心。《內部審計暫行辦法》于1985年出臺，《中華人民共和國審計法》在1994年出臺，《關于內部審計工作的規定》緊隨其后。進入21世紀以來，《內部審計具體準則》和《內部審計基本準則》相繼出臺，這無疑有力地推動了我國內審工作的發展。但改革開放以來，我國才大力發展市場經濟，并沒有給企業內審的發展創造良好的客觀環境，尤其是新近發展的房地產行業，還存在諸多不足和問題：

（一）不合理的內審機構設置。在大多數西方發達國家，內部審計的產生主要是由于內部管理的需要，它是內部制衡機制的重要組成部分。而我們的內部審計是在政府的推動下建立和發展起來的，其機構設置、人員配備具有強大的行政命令色彩。另外，西方發達國家公司的董事會下設的內部審計機構及其審計委員會直接由董事會負責，其他部門無權干涉，獨立性很強。但我國大多數企業的內部審計由總會計師或財務副總裁負責，一些公司還沒有專職的內部審計機構，還屬于公司的會計部門或紀律委員會、監察廳。這表明我國內部審計機構的設置還不是很合理，這極大地影響了其權威性和獨立性。

（二）內部審計人員素質偏低，缺乏綜合型高級管理人才。房地產開發屬于固定資產直接投資管理，涉及多學科、多專業的管理內容，從前期科研、策劃到項目實施階段的設計、招投標、成本控制管理，每個階段都需要多學科多專業知識的相互配合。所以，作為房地產企業的管理人員必須是具有從技術到經濟多學科知識的綜合型人才，而且其知識構成要不斷更新，否則，就會因其管理行為的局限而使企業的管理體系產生漏洞。但是，目前很多公司的內審人員來自于企業內部財務系統，但由于專業知識面狹窄的限制，不具備現代內部審計所要求的知識結構；還有不少人既沒有接受過完整系統的專業訓練，又缺乏必要的生產經營管理經驗，內部審計就難以發揮其作用。

（三）缺乏個人誠信機制。我國每年的固定資產投資多達數萬億元，有大量人員在房地產領域從事工程建設等相關工作。行業的高速發展促成了專業人員的緊缺并使其產生極大的流動性，專業人員的不斷流動使很多企業忽視了對其信用度、執業履歷的監督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產生提供了溫床。一些人對崗位權利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業來說，既損失了培養人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產開發企業在經營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業受到了損失也未必真正追究當事人的責任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發生。

（四）信息溝通不對等，跨區域經營管理難度加大。房地產公司多為跨地域、跨業態的項目公司開發模式，近年來集團化、規模化發展的房地產企業逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發明顯，信息的準確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發生，先斬后奏的現象屢見不鮮。項目公司發生的問題不能及時準確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業的外埠項目公司在某內裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執行企業要求的招投標程序，但在實際操作中，項目公司負責人與投標單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標結果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發現破綻。后期企業內審部門在對該項目進行例行審計時發現問題，但損失已既成事實。

（五）房地產的建造價格具有隱蔽性。各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性（商業秘密）的特點，致使最終的建設產品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產生創造了溫床。又因為施工項目建設時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規模房地產企業并未在每個項目的開發后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規模的企業也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現實存在，給企業的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發生提供了機會。

二、加強房地產開發企業內部審計相關對策

（一）健全內部審計機構設置及內部審計制度

1、建立符合企業特點的內部審計機構。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關系具體可分為：（1）屬于職能部門的組織模式；（2）董事會或董事會下設的審計委員會領導的組織模式；（3）監事會領導的組織模式；（4）總裁/總經理領導的組織模式。這四種內部審計機構設置均具有一定程度的缺陷，不能同時協調內部審計職能與獨立性兩方面關系，房地產開發企業需根據自身特點及組織規模，遵循獨立性原則、權威性原則、效率優化原則，因地制宜地來設置內部審計機構，所以產生了第五種機構設置形式：雙重領導的組織模式，即在業務上向審計委員會報告業績，在行政上向經理層負責并報告工作。

2、完善內部審計制度。建立了理想的內部審計模式還需要各個部門明確職責，并建立健全一套科學規范的內部審計制度，來監督和保障內部審計工作的有效執行，不斷加強企業內部經營風險的控制，保障經濟運行質量和會計信息的真實合法，有效提高企業資產收益率和經濟效益，實現房地產開發企業的健康發展。因此，房地產開發企業可以根據自身特點，參照《內部審計具體準則》、《內部審計基本準則》以及其他規定，建立適合企業自身的內部審計工作制度，規范企業的內部審計程序，并寫入公司章程，并請股東會或董事會予以批準，以便以保證內部審計工作的順利開展。

3、加強法制建設，完善相關法律法規。要想內部審計職能按照制度設置的方向運行，相關部門就必須制定一系列相應的法律法規，國家有義務為房地產開發企業內部審計工作提供一個良好的法律環境。相關部門需進一步完善《內部審計準則》和《審計署關內部審計工作的規定》，對之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產開發企業的內部審計規章制度，最終使我國房地產開發企業內部審計達到規范化。這樣審計人員才能做到有法可依，并在相應的法律框架中執行審計工作，以有效發揮內部審計職能，來制約企業中徇私舞弊和違法行為的發生，減少企業風險。

（二）加強房地產開發企業內部控制環境建設

1、找準職能定位。內部審計的兩大基本職能是服務和監督，我國內部審計必須做到不放松任何其一。在市場經濟下房地產開發企業內部審計由“監督主導”型向“服務主導”型轉變離不開管理層觀念的轉變。為了順利轉型，需做到：在意識上要重視內部審計工作，開展富有建設性的參與式審計，審計理念要從根本上轉變，創新審計方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內部審計轉型過程中原有的監督性實務同新興的服務性實務之間的關系，充分發揮內審協會的作用，推進房地產開發企業內部審計順利轉型。

2、樹立風險意識，完善內部控制制度。風險在企業內部具有感染性、傳遞性、不對稱性等特征，即一個部門造成的風險或疏于風險管理所帶來的后果往往不是由其直接承擔，而是會傳遞到其他部門，最終可能使整個企業陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹立風險意識，內部審計機構對企業的高風險區域應當進行經常性檢查，及時發現已經存在或潛在的風險，并給予相關改進措施，以降低企業面臨的風險。

同時，內部控制并不只是生硬的規章制度，而應該深入每個職員平日的工作中，讓內部控制的意義和目標深入人心，員工能夠各司其職，自覺履行其職責，并建立一整套獎懲制度、業績考核制度。人力資源政策要有激勵性，將高素質的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少徇私舞弊的發生，形成健康的企業文化氛圍。

3、建立內部控制監督機構。內部控制監督機構必須要形式和實質上保持獨立。其中，形式上獨立是指監督人員應獨立于本單位的業務和管理人員，不能自己監督自己；實質上監督則是指在掌握相當數量的政策法規和內部規章制度基礎上實施稽核。稽核工作要制定科學、合理、統一的監督審計程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業務和重要風險點。

內部審計是內部控制的重要組成部分，如果有一個良好的內部控制環境，必然對內部審計的有效開展提供良好環境基礎，才能有助于內部審計工作的開展，有助于提高審計效率，降低審計風險，提高審計質量，加速現代審計方法的變革。

（三）有效提高企業內部審計執行力

1、拓寬內部審計工作領域。在國際上，內部審計師已經從事包括財務檢查與審計、經營審計、管理審計以及遵紀守法審計在內的綜合審計工作。而我國大多數房地產開發企業停留在財務收支審計，將內部審計的范圍縮小了。我們應以財務審計為基礎，以管理審計為重點；圍繞規范化建設，加強內部控制審計；突出戰略審計和風險管理審計，投資決策審計、固定資產投資審計、施工項目審計、采購合同審計、戰略審計、成本費用效益審計等。由于單純的事后審計已不能滿足對企業做出科學合理全面準確評價的要求，因此內部審計應由事后審計向事中、事前審計發展。要求內部審計把關口逐步前移，由從前的事后審計為主向事中、事前審計逐漸發展，參與經營決策、產品轉型、企業發展戰略等決策研究，利用審計掌握的企業內部信息，提出意見和建議，發揮預測預警作用，為領導決策服務。使管理者了解內部審計的本質和作用，將內部審計滲透到企業的每個運轉環節和經營活動中去。

2、提高內部審計人員素質。內部審計人員素質是決定內部審計工作質量，保證內部審計作用充分發揮的關鍵。首先要在任用、培訓、定崗、升遷等方面做出適當的規定，不能簡單隨意地將財務崗位上的人員安排到內部審計崗位上，而應該吸納那些高素質，品質優秀的綜合性人才到內部審計隊伍當中。可以參照國際內部審計協會的做法，建立注冊內部審計師資格考試制度，提高內部審計人員的就業門檻，優化內部審計隊伍的整體素質；其次要做好人員的培訓工作。每年定期安排相應的綜合知識學習，要不斷更新房地產、生產、經營、管理、經濟、財務、法律、金融和審計等各方面的知識，不斷提高發現問題、解決問題、協調工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計隊伍的整體素質，適應更高層次內部審計工作所提出的要求。

3、及時改進審計手段。房地產開發企業內部審計必須更新審計方法，引進和應用先進的審計理論和方法努力改進工作方式和提高審計效率。積極將現代科技手段運用于內部審計工作中的應用，實現審計手段創新。當前，房地產開發企業在生產管理上都采用了先進的ERP、MIS等系統進行人力、物力、財力的配置與調度，不僅形成書面載體，也形成了較多的信息流轉環節。但內部審計往往停留在利用手工或簡單的EXCEL處理上，很少利用先進的風險導向型內部審計技術。房地產開發企業可參照國外大型企業，引入計算機審計技術，建立財務數據倉庫，與ERP數據相連接，必要情況下可以開發適應自身的審計軟件。這樣就可以實時地調用掌握企業財務數據和經營情況，減少人為的主觀判斷，提高審計的客觀性，同時也有利于提高審計效率，順應風險導向內部審計要求。

（四）結合企業自身特點展開審計工作。我國房地產業經過近20年的發展，真正的市場經濟序幕已經全面拉開，未來房地產行業的市場競爭將更加激烈，行業環境將更加嚴峻。建筑產品在具有一定相關性的同時，又各具特點，有各自個性的一面，這樣就使得造價管理復雜多變，增加了舞弊行為發生的可能性。又因為建設過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內部審計加強全過程監督，因為舞弊行為可能產生在招投標中，產生在結算中，產生在工程管理中，產生在每一份合同的簽訂過程中。所以，對全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能的關鍵。對于特殊的項目，還可以考慮引入專門的中介機構如造價師、評估師等進行鑒定。

三、小結

綜合所述，開展適當的內部審計，可以使更多的房地產開發企業將風險發生的幾率降到最低。我國房地產企業是我們經濟發展的主力軍，為使我國經濟更好、更快、更穩地向前發展，我們應該多總多歸納和研究影響房地產開發企業的各種因素和應注意的問題，逐步完善相應防范機制，促進房地產開發企業健康、快速的發展。

［1］羅真.論國有房地產開發企業加強內部控制建設對策［J］.企業研究，2012.12.20.

［2］劉明輝，史德剛.審計［M］.東北財經大學出版社，2011.11.

［3］李紅.房地產開發企業的全過程財務管理探討［J］.中國總會計刊，2010.1.